“保(bao)(bao)交(jiao)房(fang)”不僅關乎購房(fang)者(zhe)的權益(yi)保(bao)(bao)障(zhang)，對行業信心恢(hui)復更(geng)是至關重要。今年以來(lai)，在城市房(fang)地產融資協調機(ji)制助力下，保(bao)(bao)交(jiao)房(fang)攻堅戰(zhan)持續開展，目前已取得(de)較(jiao)為可觀的成(cheng)果。12月25日，中國住房(fang)和城鄉(xiang)建設部(bu)部(bu)長(chang)倪虹透露，今年全國已交(jiao)付住房(fang)規模達338萬(wan)套。
房企(qi)是(shi)(shi)“保交房”的關鍵(jian)角色。一位民營房企(qi)人士告訴記者，去年(nian)是(shi)(shi)行(xing)業(ye)(ye)(ye)交付(fu)(fu)大(da)年(nian)，今年(nian)企(qi)業(ye)(ye)(ye)同樣將此作(zuo)為(wei)首要工作(zuo)，不過因今年(nian)的交付(fu)(fu)對應前(qian)兩年(nian)的銷售(shou)(shou)，隨著(zhu)行(xing)業(ye)(ye)(ye)銷售(shou)(shou)下滑，今年(nian)整體(ti)交付(fu)(fu)規(gui)模有所(suo)下降，這(zhe)是(shi)(shi)和銷售(shou)(shou)規(gui)模掛鉤(gou)的。“今年(nian)過后，交付(fu)(fu)壓力就小多了。”
從(cong)上(shang)(shang)市公司財報也可看出，過(guo)去(qu)幾年來，上(shang)(shang)市房企的(de)合同(tong)負(fu)債(zhai)規(gui)模(mo)明顯下降。合同(tong)負(fu)債(zhai)規(gui)模(mo)，代表已售未交(jiao)(jiao)付(fu)的(de)期(qi)房規(gui)模(mo)，也是(shi)當前(qian)保(bao)(bao)交(jiao)(jiao)付(fu)政(zheng)策(ce)下，需要保(bao)(bao)障購房者順利(li)拿到期(qi)房的(de)規(gui)模(mo)。這(zhe)一數值下降，說明行業交(jiao)(jiao)付(fu)壓(ya)力在(zai)逐(zhu)漸緩釋，也是(shi)保(bao)(bao)交(jiao)(jiao)樓政(zheng)策(ce)的(de)體現。
業內機構(gou)認為(wei)，房地產行業的(de)融(rong)資(zi)模式，正從總部信(xin)用(yong)融(rong)資(zi)轉向項目融(rong)資(zi)；白(bai)名(ming)單(dan)融(rong)資(zi)制度不斷推進，疊加(jia)房企(qi)信(xin)用(yong)債到期規(gui)模下降，行業整體信(xin)用(yong)風(feng)險正逐(zhu)漸緩釋。后續，如何更好地發揮“白(bai)名(ming)單(dan)”作用(yong)、確保房企(qi)交付的(de)質量(liang)，是需持續破局的(de)兩大方向。
又一個交付大年
自2022年(nian)開始，商品住房(fang)交付工作已持續了兩年(nian)多(duo)。
2022年7月28日，中共中央政治局會議首提“保交(jiao)樓”工(gong)(gong)作，住房交(jiao)付(fu)成(cheng)為穩民生的重要工(gong)(gong)作。在(zai)政策指導下，2023年成(cheng)為房地(di)產(chan)行業的交(jiao)付(fu)大年，當年交(jiao)付(fu)規(gui)模超300萬套(tao)，3500億元(yuan)的保交(jiao)樓專項(xiang)借(jie)款絕大部分投放(fang)到(dao)項(xiang)目(mu)，保交(jiao)樓專項(xiang)借(jie)款項(xiang)目(mu)總體復工(gong)(gong)率達到(dao)99.9%。
各大頭部(bu)房企(qi)，都在2023年出具了高規(gui)模(mo)的交付(fu)數據(ju)。億(yi)翰智庫數據(ju)顯示，去年有6家(jia)(jia)房企(qi)交付(fu)套(tao)數超過20萬(wan)(wan)(wan)套(tao)，分別是碧桂園60萬(wan)(wan)(wan)套(tao)、萬(wan)(wan)(wan)科31.8萬(wan)(wan)(wan)套(tao)、融創中國31萬(wan)(wan)(wan)套(tao)、保利發展29.1萬(wan)(wan)(wan)套(tao)、綠地集(ji)團27.8萬(wan)(wan)(wan)套(tao)、中海地產20萬(wan)(wan)(wan)套(tao)，6家(jia)(jia)企(qi)業共交付(fu)199.7萬(wan)(wan)(wan)套(tao)。
受房企(qi)大(da)力度交房的影響，2023年房地產開發企(qi)業(ye)竣工數(shu)據，成為眾多行業(ye)指(zhi)標(biao)中唯一的亮點。國家統計局(ju)數(shu)據顯示(shi)，2023年房地產開發企(qi)業(ye)竣工面積(ji)達99831萬平方米，同比(bi)增長(chang)17%。
經過去年大規模的消化工作(zuo)，行業余下未交付的項目，不少(shao)是資(zi)金債務較為復雜的“硬骨頭”。因(yin)此步(bu)入2024年，政(zheng)(zheng)策(ce)對保交付的支持(chi)力(li)度再(zai)升(sheng)一級，配套融資(zi)政(zheng)(zheng)策(ce)也不斷加碼。
2024年4月30日，中共中央(yang)政治局會議首次提(ti)出(chu)(chu)“保(bao)(bao)交(jiao)房(fang)”一詞，從“保(bao)(bao)交(jiao)樓”到(dao)“保(bao)(bao)交(jiao)房(fang)”，顯示(shi)出(chu)(chu)政策對交(jiao)付(fu)工(gong)作(zuo)更加(jia)重視，對購房(fang)者權(quan)益(yi)更加(jia)保(bao)(bao)護，交(jiao)付(fu)不僅要(yao)達“量”、也要(yao)保(bao)(bao)“質”。
與此同時，城市房(fang)地產融資協調機制逐步鋪開，對交(jiao)(jiao)付工作形成一定助力。數據顯(xian)示，截至11月18日，“白名單”項目貸款審(shen)批(pi)通(tong)過金(jin)額(e)(e)已達到(dao)3.6萬億元(yuan)，預(yu)計到(dao)2024年末審(shen)批(pi)通(tong)過金(jin)額(e)(e)將超4萬億元(yuan)。交(jiao)(jiao)付層面，全國持續打好(hao)保交(jiao)(jiao)房(fang)攻堅戰(zhan)，今年已交(jiao)(jiao)付住(zhu)房(fang)338萬套(tao)。
各(ge)地也接連發布“保交房”成績單(dan)。金昌(chang)市日前發布數據顯示，截至今年12月，當地已交付8個綠檔保交房項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)1006套，是甘肅(su)省(sheng)內首(shou)個100%完(wan)成保交房項(xiang)(xiang)目(mu)(mu)的(de)城市。
遼寧(ning)省(sheng)日前表示(shi)，自今年5月(yue)部署開展保交房攻堅(jian)戰以來，國家要求遼寧(ning)省(sheng)今年底前完成41279套(tao)保交房攻堅(jian)任(ren)(ren)務，截至11月(yue)30日，全省(sheng)已經交付(fu)房屋41715套(tao)，提前完成任(ren)(ren)務。
住房和城(cheng)鄉建(jian)設部此(ci)前披(pi)露的資料也顯示，截至11月(yue)13日(ri)，江西新余、甘(gan)(gan)(gan)肅金(jin)昌等6個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)保(bao)交(jiao)房項目交(jiao)付率(lv)(lv)已達100%；貴州六盤水(shui)、福(fu)建(jian)廈(sha)門、湖北鄂州、甘(gan)(gan)(gan)肅平(ping)涼等24個(ge)城(cheng)市(shi)(shi)超九成；上(shang)海(hai)、福(fu)建(jian)、甘(gan)(gan)(gan)肅、黑龍江，河(he)北承德(de)、江蘇(su)徐州等74個(ge)省、市(shi)(shi)交(jiao)付率(lv)(lv)超八成。
各地(di)在樓(lou)盤(pan)交付問題上，探(tan)索(suo)出很(hen)多新模式。比如(ru)江西新余，針對樓(lou)盤(pan)設(she)立了“綠黃紅” 檔次，逐(zhu)個項(xiang)目(mu)研判、歸檔管理、精(jing)準施策。同(tong)時，搭建(jian)政銀企溝(gou)通平臺，幫助(zhu)房地(di)產項(xiang)目(mu)和金融機構(gou)精(jing)準有(you)效對接，統籌大額(e)資(zi)金存(cun)放，引導金融機構(gou)滿(man)足不同(tong)所有(you)制房企合(he)理融資(zi)需(xu)求。
已過交房洪峰
對(dui)房(fang)企(qi)來說，2024年的(de)關鍵詞(ci)同樣是(shi)(shi)(shi)“保(bao)交(jiao)房(fang)”。在市場先冷后熱(re)、銷(xiao)售緩(huan)慢回暖的(de)情況(kuang)下，不(bu)管是(shi)(shi)(shi)已出(chu)險(xian)還是(shi)(shi)(shi)未出(chu)險(xian)企(qi)業，都(dou)需將樓盤交(jiao)付作為頭等大事，兌現對(dui)購房(fang)者的(de)承諾(nuo)。
以碧(bi)桂園(yuan)為(wei)例，日前該集團召開月(yue)度(du)(du)管理會議，碧(bi)桂園(yuan)執(zhi)行(xing)董事及總裁莫斌表示(shi)，“12月(yue)是(shi)全(quan)年任務完成的關鍵(jian)時點，保(bao)交房(fang)的壓(ya)力仍(reng)然(ran)很大，但必須迎難而(er)上，確保(bao)任務順利完成。”據悉，今年前三(san)季度(du)(du)，碧(bi)桂園(yuan)累計交付房(fang)屋套數繼續(xu)位居行(xing)業榜首。
碧桂園執行董事(shi)兼主(zhu)席楊惠妍表示，“過去兩年里，公司(si)總共交付了(le)(le)約100萬(wan)套房，假(jia)設每戶家庭平均(jun)3個人，就意味著我們的工作直接影(ying)響了(le)(le)300萬(wan)人的生活。”
龍(long)湖方面對記者表示，2024年1～12月，龍(long)湖在(zai)全國43座城市共(gong)交付120余個項(xiang)目(mu)，到年底預計(ji)將實(shi)現(xian)約10萬套品質房源交付，有20%項(xiang)目(mu)實(shi)現(xian)提前一個月以上(shang)交付，交付滿意(yi)度90%。
旭輝方(fang)面對記者表(biao)示，2024年1～11月(yue)，旭輝在(zai)全國(guo)45個城(cheng)市83個項(xiang)目(mu)(mu)共交付超(chao)4.8萬套新房。目(mu)(mu)前(qian)旭輝在(zai)全國(guo)有74個項(xiang)目(mu)(mu)入(ru)圍(wei)房地產(chan)項(xiang)目(mu)(mu)“白名單(dan)”，其中53個項(xiang)目(mu)(mu)已獲融資支持。
11月1日(ri)，金(jin)科(ke)股份官微也披露(lu)稱(cheng)，今(jin)年(nian)(nian)1～10月交付(fu)(fu)面積(ji)780萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米、交付(fu)(fu)套(tao)數(shu)4.77萬(wan)(wan)套(tao)。自2022年(nian)(nian)以來，金(jin)科(ke)累計交付(fu)(fu)總面積(ji)約4207萬(wan)(wan)平(ping)方(fang)米，累計交付(fu)(fu)總套(tao)數(shu)27.56萬(wan)(wan)套(tao)。
建(jian)(jian)業地(di)產方面，自2021年至(zhi)今(jin)，該(gai)集團(tuan)累計交付超32.1萬套(tao)、交付面積4551萬平方米(mi)；今(jin)年截至(zhi)10月(yue)31日，累計交付6萬套(tao)，交付面積819萬平方米(mi)。“建(jian)(jian)業在(zai)(zai)全(quan)省的(de)保交房(fang)任務已完成過(guo)半，爭取(qu)在(zai)(zai)2025年底前全(quan)部交付。”建(jian)(jian)業集團(tuan)董事長胡(hu)葆森稱。
值得注意的是，因全(quan)年數據還(huan)未公布(bu)，僅從規模房企前三(san)季度衡(heng)量(liang)，交付(fu)數據同比(bi)有所縮水。
億翰(han)智庫報告(gao)顯示，2024年1～9月，TOP50房企的(de)交(jiao)付(fu)(fu)套數(shu)，平(ping)均降(jiang)幅在36%～37%之(zhi)間。以交(jiao)付(fu)(fu)量排名第一(yi)的(de)碧桂園來看，前9月交(jiao)付(fu)(fu)房屋總套數(shu)是23.5萬(wan)套，而2023年同期是42萬(wan)套。除個別企業交(jiao)付(fu)(fu)量有所提升外，各(ge)梯隊房企交(jiao)付(fu)(fu)量大多(duo)同比(bi)下降(jiang)三成左右。
從行(xing)業竣工數據看，2024年(nian)1～11月，全國房屋竣工面積為(wei)4.8億平米(mi)，同比降幅(fu)26.2%。
克而(er)瑞表示，單(dan)看竣工(gong)規模，繼2023年同(tong)比(bi)上升之后(hou)，2024年出現回(hui)落，這主要是因2023年大(da)批保交樓交付，短(duan)期基數提高。隨著(zhu)2022年以后(hou)成交的商品房，逐(zhu)漸成為(wei)現階段竣工(gong)住房主力，與(yu)2021～2022新(xin)房成交24%的降(jiang)幅一(yi)致，2024竣工(gong)面積二成降(jiang)幅在合理范圍內。
一位房企(qi)人士也有類似解釋。“房企(qi)整(zheng)體的交(jiao)付(fu)(fu)(fu)(fu)量是跟銷售掛(gua)鉤的，一般項目賣完(wan)之(zhi)后2～3年(nian)左(zuo)右交(jiao)付(fu)(fu)(fu)(fu)。去年(nian)行業整(zheng)體交(jiao)付(fu)(fu)(fu)(fu)規模很大(da)，是因(yin)為(wei)2020～2021年(nian)銷售規模較高；今年(nian)交(jiao)付(fu)(fu)(fu)(fu)規模同(tong)比下滑，是因(yin)為(wei)2022年(nian)行業銷售整(zheng)體下滑。今年(nian)過后，房企(qi)就基(ji)本沒有太大(da)交(jiao)付(fu)(fu)(fu)(fu)壓力(li)了。”
一位業(ye)內機(ji)構分析人士表示，今年是行業(ye)最后(hou)一個交(jiao)付大年了，加上2022年以(yi)后(hou)出售的(de)項目，商品(pin)房預售資金管理嚴格，都(dou)是項目制封閉式管理，因此后(hou)續基本不會出現難(nan)交(jiao)付的(de)問(wen)題。
風險逐漸緩釋
保交付(fu)等(deng)各(ge)項工作進行(xing)已兩年多，目前對行(xing)業基(ji)本(ben)面影響到底如(ru)何？
華福證券(quan)此前(qian)一份(fen)研報指出(chu)，自(zi)2024年(nian)4月底以來(lai)，房(fang)地(di)產(chan)相關(guan)政策接連出(chu)臺，對防范(fan)化解房(fang)地(di)產(chan)風(feng)險意義重大。當前(qian)，房(fang)地(di)產(chan)風(feng)險化解已經取(qu)得(de)了階段性進展。
具體體現(xian)在：一(yi)是(shi)(shi)房企(qi)合同負(fu)債規模(mo)(mo)快速(su)下(xia)降，房企(qi)交(jiao)付壓力逐(zhu)漸緩解；二是(shi)(shi)上(shang)市房企(qi)存貨規模(mo)(mo)連(lian)續下(xia)降，庫存去(qu)化及現(xian)金流壓力得到一(yi)定程(cheng)度(du)釋放(fang)；三是(shi)(shi)不同房企(qi)特別(bie)是(shi)(shi)非(fei)違約民企(qi)有(you)息負(fu)債規模(mo)(mo)壓降，行業資產負(fu)債表(biao)改善，經營風險降低(di)。
在這三項指標中，合(he)同負債規模與保(bao)交(jiao)付關系較大。一般(ban)而言，合(he)同負債對應房(fang)(fang)企(qi)已預售、未交(jiao)付的(de)期房(fang)(fang)項目，也即當前保(bao)交(jiao)付政策(ce)下，需(xu)要保(bao)障居民(min)購(gou)房(fang)(fang)者順(shun)利拿到的(de)期房(fang)(fang)規模。如(ru)果房(fang)(fang)企(qi)合(he)同負債下降，意味著企(qi)業交(jiao)付壓力逐漸下降。
目前，房(fang)企合同負債(zhai)的(de)絕對(dui)規(gui)模(mo)(mo)在持續下(xia)降(jiang)。研報顯示，典型A、H上市房(fang)企的(de)合同負債(zhai)規(gui)模(mo)(mo)總額(e)，從2021年中的(de)高點5.8萬億、下(xia)降(jiang)到了(le)2024年中期的(de)3.6萬億，下(xia)降(jiang)幅(fu)度為38%。
記者統計(ji)WIND數據(ju)也發(fa)現，從(cong)(cong)2021年(nian)(nian)到(dao)2024年(nian)(nian)中期(qi)，頭(tou)部房企的(de)合(he)同負(fu)債(zhai)規模大多明顯下(xia)降。比如保利發(fa)展的(de)合(he)同負(fu)債(zhai)從(cong)(cong)2021年(nian)(nian)末(mo)的(de)4160億(yi)(yi)元(yuan)、下(xia)降到(dao)了2024年(nian)(nian)中期(qi)的(de)3573億(yi)(yi)元(yuan)；萬科從(cong)(cong)2021年(nian)(nian)末(mo)的(de)6368億(yi)(yi)元(yuan)、下(xia)降到(dao)了2024年(nian)(nian)中期(qi)的(de)2768億(yi)(yi)元(yuan)；綠(lv)地從(cong)(cong)2021年(nian)(nian)末(mo)的(de)4639億(yi)(yi)元(yuan)，下(xia)降到(dao)了2024年(nian)(nian)中期(qi)的(de)2358億(yi)(yi)元(yuan)；同期(qi)，新(xin)城控股合(he)同負(fu)債(zhai)從(cong)(cong)1932億(yi)(yi)元(yuan)降至(zhi)(zhi)940億(yi)(yi)元(yuan)、金地集團(tuan)從(cong)(cong)1125億(yi)(yi)元(yuan)降至(zhi)(zhi)664億(yi)(yi)元(yuan)、榮盛發(fa)展從(cong)(cong)1099億(yi)(yi)元(yuan)降至(zhi)(zhi)482億(yi)(yi)元(yuan)......
合同負債規(gui)模下降，固(gu)然有銷售規(gui)模下滑的原因，但一(yi)定(ding)程度上(shang)也反映了(le)交付規(gui)模的增長(chang)。
華福證券(quan)表示(shi)，房地產行業(ye)融(rong)(rong)資模式正逐漸(jian)(jian)(jian)從總部信(xin)用融(rong)(rong)資轉向項目融(rong)(rong)資，隨著(zhu)白名單(dan)融(rong)(rong)資制度(du)不斷推進，疊加房企信(xin)用債到期規(gui)(gui)模下降(jiang)，行業(ye)整體的(de)信(xin)用風險(xian)正在(zai)逐漸(jian)(jian)(jian)緩(huan)釋。在(zai)保交付(fu)(fu)和防風險(xian)雙(shuang)重推進下，合同負債規(gui)(gui)模快速下降(jiang)，代表保交付(fu)(fu)的(de)政策效果(guo)正逐漸(jian)(jian)(jian)顯現(xian)。
值得注意(yi)的(de)是，合同負債下滑，也意(yi)味著未來可供結轉的(de)資源(yuan)減少，對(dui)業績保障(zhang)有(you)一定壓(ya)力。
粵開證券表(biao)示，房(fang)企在商品房(fang)銷售合(he)同(tong)(tong)訂立后，將(jiang)(jiang)收到(dao)的(de)對價計(ji)入合(he)同(tong)(tong)負債(zhai)，之后根據施(shi)工進度或竣(jun)工交付后，將(jiang)(jiang)合(he)同(tong)(tong)負債(zhai)結轉確認為營業收入，合(he)同(tong)(tong)負債(zhai)是潛在的(de)未來(lai)收入。合(he)同(tong)(tong)負債(zhai)規模下降(jiang)，對房(fang)企營收的(de)保(bao)障(zhang)也會(hui)降(jiang)低，未來(lai)企業的(de)業績儲備會(hui)相(xiang)對較薄。
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