行業深度調整期，金地商置實現了不動產(chan)(chan)資產(chan)(chan)退出。

7月31日晚(wan)間，金(jin)地商置(zhi)對外(wai)公告，合伙成立深圳(zhen)市領新產(chan)業園私募股權(quan)投(tou)資基金(jin)合伙企(qi)業(有限合伙)，收購、控(kong)股及運(yun)營集團擬出(chu)售的四個位于上海的產(chan)業園項目全部(bu)股權(quan)，預計(ji)集團凈回(hui)款約5億(yi)元。

據金地(di)商置(zhi)透露，四個產業園項目均為成熟運營資(zi)產，分別位于上(shang)海(hai)松(song)江、嘉定和寶山區，總(zong)可租(zu)賃面(mian)積43.9萬平(ping)方米(mi)，常年(nian)保持90%以上(shang)的出租(zu)率(lv)。

【資料圖】

金地商置表示，各(ge)合(he)(he)伙(huo)企業(ye)伙(huo)伴各(ge)自擁(yong)有(you)投資(zi)及(ji)/或營(ying)運產業(ye)園之豐富經驗，在合(he)(he)伙(huo)企業(ye)中各(ge)成員可各(ge)自通過優勢互補及(ji)整合(he)(he)資(zi)源發揮所長、使(shi)其業(ye)務(wu)得到更好發展。

能夠發現，險(xian)資力量(liang)占據基金的(de)(de)大多數權益，并(bing)且基金背后出(chu)現多家(jia)國資身影。就目(mu)前(qian)而言，保險(xian)仍(reng)舊是不動(dong)產退出(chu)渠道(dao)的(de)(de)中堅力量(liang)。

設基金收購資產

根據公告，金地(di)商置于(yu)2024年7月(yue)31日與各方簽署合(he)伙(huo)(huo)(huo)企(qi)業協議，共同成立深圳市(shi)領新產業園私募股權(quan)投資基金合(he)伙(huo)(huo)(huo)企(qi)業(有(you)限合(he)伙(huo)(huo)(huo))，該合(he)伙(huo)(huo)(huo)企(qi)業的(de)主要業務為收購、控股及運營集(ji)團擬出(chu)售的(de)金地(di)產業園項(xiang)目(mu)的(de)全部股權(quan)。

產(chan)城園(yuan)(yuan)(yuan)區評論獲悉(xi)，收購的(de)(de)主(zhu)要是金地(di)商(shang)置(zhi)位(wei)于(yu)上(shang)海的(de)(de)四(si)個(ge)產(chan)業(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)項目。第一個(ge)是金地(di)威新(xin)虹(hong)(hong)橋(qiao)科創園(yuan)(yuan)(yuan)，由金地(di)商(shang)置(zhi)100%持(chi)股，項目位(wei)于(yu)G60科創走(zou)廊，大虹(hong)(hong)橋(qiao)樞紐輻射(she)區，占(zhan)地(di)面(mian)(mian)積約4.8萬平(ping)米(mi)，總建筑面(mian)(mian)積6.5萬平(ping)米(mi)，是集研發平(ping)臺，生產(chan)制造，辦公，商(shang)業(ye)配套(tao)為一體的(de)(de)產(chan)業(ye)綜合(he)體。作為金地(di)威新(xin)首(shou)個(ge)生物(wu)醫藥(yao)專業(ye)園(yuan)(yuan)(yuan)，虹(hong)(hong)橋(qiao)科創園(yuan)(yuan)(yuan)入駐企(qi)業(ye)中的(de)(de)生物(wu)醫藥(yao)企(qi)業(ye)，租賃面(mian)(mian)積占(zhan)比(bi)達90%以上(shang)。

第(di)二個是金地(di)(di)威新松(song)江智造園，金地(di)(di)商置(zhi)持有50%股權，項目位于國(guo)家級上海松(song)江經濟技術開發區，占地(di)(di)面(mian)積逾7萬平(ping)米(mi)，總建筑面(mian)積約11萬平(ping)米(mi)，是集研發平(ping)臺、生產制造、商業(ye)配套(tao)為一體的產業(ye)綜(zong)合(he)體。

第三個是金地威新(xin)嘉定智(zhi)造(zao)園，金地商置持有42.50%股權，項(xiang)目位于上海嘉定國(guo)際汽(qi)車城(cheng)板(ban)塊，占(zhan)地面積約(yue)8萬平米(mi)，總建筑面積超過15萬平米(mi)，是以(yi)新(xin)能(neng)源(yuan)汽(qi)車及汽(qi)車零部件(jian)為核(he)心產業，集智(zhi)能(neng)制造(zao)、生(sheng)產研發、企業辦公、商業配套(tao)為一體(ti)的(de)高端制造(zao)產業創新(xin)基地。

第四(si)個是金(jin)地威(wei)新(xin)寶(bao)山智造園(yuan)，金(jin)地商置擁(yong)有(you)該產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)50%股權，項(xiang)目(mu)位于上海寶(bao)山工業(ye)園(yuan)核(he)心區域(yu)，占地面積逾7萬(wan)平米，總建(jian)筑面積超過11萬(wan)平米，是集智能制造、研發(fa)生產(chan)(chan)、基地創新(xin)、商業(ye)配套(tao)為一體(ti)的高標準制造產(chan)(chan)業(ye)基地。

根據合(he)伙(huo)(huo)企(qi)業(ye)(ye)協議，金(jin)(jin)地商(shang)(shang)置(zhi)(zhi)持有(you)金(jin)(jin)地產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)項目(mu)，現擬出(chu)售(shou)其持有(you)的(de)金(jin)(jin)地產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)項目(mu)的(de)全部(bu)股權予該合(he)伙(huo)(huo)企(qi)業(ye)(ye)。基于(yu)交易(yi)安排，上海金(jin)(jin)締威(金(jin)(jin)地商(shang)(shang)置(zhi)(zhi)附屬公司)需先作為(wei)合(he)伙(huo)(huo)企(qi)業(ye)(ye)伙(huo)(huo)伴投資(zi)于(yu)該合(he)伙(huo)(huo)企(qi)業(ye)(ye)，投資(zi)金(jin)(jin)額(e)上限(xian)為(wei)3億(yi)元(yuan)，占該合(he)伙(huo)(huo)企(qi)業(ye)(ye)權益比例為(wei)20%，應付的(de)出(chu)資(zi)額(e)將由金(jin)(jin)地商(shang)(shang)置(zhi)(zhi)的(de)內部(bu)資(zi)源提(ti)供(gong)資(zi)金(jin)(jin)。于(yu)出(chu)售(shou)金(jin)(jin)地產(chan)業(ye)(ye)園(yuan)項目(mu)完成后，預計金(jin)(jin)地商(shang)(shang)置(zhi)(zhi)凈回款約5億(yi)元(yuan)(已扣除入(ru)股合(he)伙(huo)(huo)企(qi)業(ye)(ye)3億(yi)元(yuan))。

合(he)(he)(he)伙企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)成立后，將(jiang)由上海(hai)金(jin)(jin)締(di)(di)威(wei)(或金(jin)(jin)地商置指(zhi)定的其(qi)(qi)他附屬公司)及其(qi)(qi)他合(he)(he)(he)伙企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)伙伴(ban)分別持(chi)有(you)20%及80%權益。管理(li)結構方面，深創投不動產(chan)基(ji)金(jin)(jin)管理(li)擔任普通合(he)(he)(he)伙人(ren)(ren)及執行事務合(he)(he)(he)伙人(ren)(ren)，執行事務合(he)(he)(he)伙人(ren)(ren)負責(其(qi)(qi)中包括(kuo)(kuo))合(he)(he)(he)伙企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)的營(ying)運、管理(li)、控制(zhi)及決策(ce);余下合(he)(he)(he)伙企(qi)(qi)(qi)業(ye)(ye)伙伴(ban)(包括(kuo)(kuo)上海(hai)金(jin)(jin)締(di)(di)威(wei))將(jiang)為有(you)限合(he)(he)(he)伙人(ren)(ren)。

據了解(jie)，本次(ci)交(jiao)易(yi)金(jin)地(di)商置(zhi)會退出(chu)一(yi)部(bu)分產(chan)(chan)業園(yuan)的(de)股(gu)(gu)權(quan)，主要(yao)(yao)是(shi)因為配合其他股(gu)(gu)東的(de)退出(chu)，而(er)新介入(ru)的(de)國資(zi)公司要(yao)(yao)求控(kong)股(gu)(gu)。交(jiao)易(yi)完成后，四個產(chan)(chan)業園(yuan)仍將由(you)金(jin)地(di)商置(zhi)產(chan)(chan)業園(yuan)運營品牌金(jin)地(di)威新繼續管理。

背后的保險解盤人

基金背后解盤(pan)人為國資公司及保(bao)險公司。

該基(ji)金(jin)的投資(zi)(zi)(zi)規(gui)模上限設定為(wei)15億(yi)元(yuan)，出(chu)(chu)資(zi)(zi)(zi)截止日期為(wei)2029年(nian)9月30日前。合伙企業的股權(quan)(quan)(quan)結構顯(xian)示，南(nan)京太保鑫匯致(zhi)遠出(chu)(chu)資(zi)(zi)(zi)8.25億(yi)元(yuan)，權(quan)(quan)(quan)益(yi)占比(bi)為(wei)55%;中宏人壽保險出(chu)(chu)資(zi)(zi)(zi)3.4485億(yi)元(yuan)，權(quan)(quan)(quan)益(yi)占比(bi)22.99%;上海金(jin)締威(wei)出(chu)(chu)資(zi)(zi)(zi)3億(yi)元(yuan)持有(you)20%權(quan)(quan)(quan)益(yi);紅土(tu)創(chuang)業出(chu)(chu)資(zi)(zi)(zi)3000萬元(yuan)，持有(you)2%的權(quan)(quan)(quan)益(yi);深創(chuang)投不動產基(ji)金(jin)管理作為(wei)普通(tong)合伙人，出(chu)(chu)資(zi)(zi)(zi)15萬元(yuan)持有(you)0.01%的權(quan)(quan)(quan)益(yi)。

其中，上海金締威是金地商置間接(jie)附屬公司(si);深創(chuang)投(tou)不動產基金管(guan)理由(you)(you)深圳(zhen)市創(chuang)新投(tou)資(zi)(zi)集團有限(xian)(xian)公司(si)控股，后者最大股東為(wei)深圳(zhen)國資(zi)(zi)委，福田投(tou)控亦有持股;紅土創(chuang)業由(you)(you)深創(chuang)投(tou)全資(zi)(zi)擁有;中宏(hong)人(ren)壽(shou)保險(xian)由(you)(you)宏(hong)利人(ren)壽(shou)保險(xian)(國際)有限(xian)(xian)公司(si)及中化(hua)集團財務(wu)有限(xian)(xian)責任(ren)公司(si)共同擁有。

持有最大權益(yi)的南京(jing)太保(bao)鑫匯致遠為私募股(gu)權投資基金(jin)，基金(jin)管(guan)理人(ren)為太保(bao)私募基金(jin)管(guan)理有限公司，該公司為中國太平洋保(bao)險附屬(shu)公司。

能(neng)夠發現，保險公司依舊(jiu)是不(bu)動產(chan)退出的重要接(jie)盤手。

基于追求(qiu)穩定的長期回(hui)報、優(you)化(hua)投資(zi)組合(he)、以及適(shi)應資(zi)產負債(zhai)匹(pi)配管理的需(xu)求(qiu)，保險(xian)公司仍舊是不(bu)動產退出的重要渠道(dao)。

有分析指，在利率持(chi)續下行和市場優質(zhi)資(zi)產(chan)難(nan)以(yi)尋找的背景下，保(bao)險公司傾向于將資(zi)金投(tou)入收益穩定、久期較長的項目中，如商業(ye)辦公樓(lou)、物流地產(chan)和產(chan)業(ye)園(yuan)區等，以(yi)實現資(zi)產(chan)的保(bao)值增值。

另一方(fang)面，當前房地(di)產(chan)市(shi)場處(chu)于深度調整期，行業加快出清，資產(chan)處(chu)置增多，不動產(chan)資產(chan)價格(ge)也具備一定吸(xi)引力(li)，尤其(qi)是一二線(xian)城市(shi)核心地(di)段的不動產(chan)，未來(lai)或(huo)許有較強升值空間。

比如2024年1月1日，新華(hua)(hua)保險宣(xuan)布與中金資(zi)(zi)本(ben)共同設(she)立100億(yi)元(yuan)(yuan)基金投向持有型不動產項目資(zi)(zi)產的被投資(zi)(zi)企(qi)業;友邦人(ren)壽(shou)近24億(yi)元(yuan)(yuan)收購北(bei)京(jing)凱德·星貿(mao)項目95%股權;中國人(ren)壽(shou)系(xi)統出資(zi)(zi)6.86億(yi)元(yuan)(yuan)認(ren)購華(hua)(hua)夏華(hua)(hua)潤商業REIT;國壽(shou)集團斥資(zi)(zi)31億(yi)獲遠洋(yang)北(bei)京(jing)頤堤港二(er)期近半(ban)數股權等等。

一些案(an)例(li)能(neng)夠發現，大部分成交項目(mu)都是(shi)北(bei)京、上海等一線城市核心(xin)地區的(de)資(zi)產(chan)。

金地商置旗下持有產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)、商業(ye)辦公(gong)、租(zu)賃住宅、銷售型住宅等資產(chan)(chan)。其(qi)中在產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)方面(mian)，2016年，成(cheng)立了專注于(yu)產(chan)(chan)業(ye)園(yuan)區(qu)開發(fa)建設(she)及運營管理的(de)平(ping)臺(tai)(tai)——金地威新，聚焦生(sheng)命科學(xue)、人工(gong)智能、文(wen)化創意等領域，以(yi)高標準打造精致的(de)國際(ji)化全產(chan)(chan)業(ye)平(ping)臺(tai)(tai)。

目前，金地威新已(yi)實現全國(guo)化布局，進(jin)駐華(hua)東、華(hua)北、東北、華(hua)中、華(hua)南、西(xi)部區域(yu)核心城市，并進(jin)軍美國(guo)市場。截至2023年12月，已(yi)進(jin)入19座城市，開發(fa)運營產業(ye)類項目42個(ge)，管理面積約415萬平米。

不(bu)過，房地(di)產下(xia)行(xing)對(dui)商(shang)置亦(yi)有(you)(you)較大影響，上(shang)半年金地(di)商(shang)置累計合約(yue)銷售(shou)總(zong)額約(yue)97.98億(yi)元，而(er)累計銷售(shou)總(zong)面積約(yue)747,100平(ping)方米。近期該(gai)公(gong)(gong)司發(fa)布上(shang)半年業績盈警，因合營(ying)公(gong)(gong)司減值撥備(bei)增加(jia)以及發(fa)展中(zhong)物業減值撥備(bei)增加(jia)，料2024上(shang)半年可(ke)能(neng)錄得公(gong)(gong)司持(chi)有(you)(you)人應占(zhan)虧損介乎(hu)約(yue)20億(yi)元-23億(yi)元。