中國經濟的復蘇顯然離不開樓市的貢獻。在去年眾多樓市利好政策中，“帶押過戶”政策無疑是各方關注的焦點，其盤活二手房市場、降低銀行違約風險的積極作用更是有目共睹。

什么是“帶押過戶”?

所謂“帶押過戶”，是指對存在抵押的不動產需要上市交易的，賣方可不需要先歸還原有房貸就可以完成過戶登記，買方可帶抵押過戶獲取金融貸款。

傳統的二手房交易過程中，如果住房還有未還清的銀行按揭貸款，手續相當煩瑣。需要賣方提前籌集資金還清貸款，即“贖契”，通過“贖契”解除原有抵押，才能辦理過戶手續，進而買方將房產再次抵押，獲得銀行貸款。

據了解，“帶押過戶”于法有據。民法典第406條規定，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產，抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

“帶押過戶”怎么操作?

按照目前各地的實踐來看，大致分為三步。

第一步，銀行先行為買家放款，款項由公證處提存。擔保公司為買家向銀行出具保函，放款銀行在收到保函后為買家發放按揭貸款。

第二步，買賣雙方辦理房產過戶轉移登記，放款銀行為買家辦理抵押。

第三步，公證處向賣家歸還貸款用于解除抵押。

本質作用與意義

用經營慘淡來形容去年的二手房交易市場絲毫不為過，就連一向交易火熱的深圳樓市，其二手房市場交易量去年也出現同比46.68%的下滑。推行帶押過戶，盤活二手房交易市場可謂勢在必行。

從本質上說，帶押過戶帶來的最直接影響就是二手房掛牌量的激增。價格暫且不論，對于剛需和改善型群體來說，選擇越多，成交的可能性就會越大。

再者，帶押過戶帶給交易雙方最大的好處就是降低了交易的成本和風險。以往抵押房產想要出售過戶，需提前還清抵押貸款，然后再辦理過戶和新的抵押登記。整個過程周期長、風險高、交易成本多，不利于激發買家的購買欲望。

帶押過戶出臺后，抵押房產交易更加便利，不但省錢省力省時，還可以規避交易過程中的各類風險，有效縮短成交周期。

從宏觀角度看，帶押過戶政策的最大意義在于釋放樓市的流動性，同時降低銀行的違約風險，從而逐步恢復市場信心和預期。在微觀層面，帶押過戶是在給剛需和改善型群體釋放積極的刺激信號。這個階段也是家庭重要資產重構的關鍵期，帶押過戶省的可不止是交易成本，更是樓市參與者和觀望者的疑慮。

新一輪博弈

帶押過戶給樓市帶來的積極作用毋庸置疑，不過從全局來看，其帶來的突破仍然有限。畢竟國內樓市的僵局并非一日之寒，想要進一步降低交易風險，恢復市場信心，還有很長的路要走。各地推行帶押過戶，把抵押房產帶入交易市場，可以說是開啟了新一輪的樓市博弈，不過整體來說帶押過戶政策也只能算是權宜之計。

在新一輪的博弈中，各方關注的焦點一定會轉向房產的價格，畢竟刺激樓市發展的政策工具幾乎都被用完，最后拼的就是房產的價值和價格。想要套現的賣家此時放血讓利或許還有機會，而不太著急購房的買家則可以繼續觀望一段時間。不過千萬不要幻想國內房價會出現整體斷崖式下跌，最多只能撿撿漏。

在帶押過戶的紅利期逐漸消退后，2023年樓市調整政策中最值得期待的當屬利率動態調整機制。從央行、銀保監會年初發布的通知來看，國家支持地方靈活調整首套住房貸款利率，因城施策、破除交易障礙的決心十分堅定。不管下一步會有何種激勵政策出臺，國內樓市都會向趨穩的方向發展，不要指望國內房價會出現崩盤的情況。

“帶押過戶”模式向國內樓市傳遞的信號是房產的流動性將會得到進一步增強，銀行的違約風險也會逐步下降。盤活二手房交易市場、降低抵押房產交易成本、擴大剛需及改善型群體的選擇面都是“帶押過戶”政策帶來的積極影響。

不過該政策存在一定的紅利期，無法根本扭轉國內樓市的市場信心和預期。下一步，各地如何實施首套住房貸款利率動態調整政策將成為各方關注的新焦點，其實際作用并不亞于直接降低房價。