證券時報記者 張一帆

近(jin)兩日，以降稅為主體(ti)的新一輪樓市優化政策，在(zai)一線(xian)城市集(ji)中落(luo)地。同時，廣(guang)州等(deng)多個城市還(huan)圍繞購房資格、收儲等(deng)方向進一步提出細(xi)化政策。

統計數(shu)據顯示，10月份房地產(chan)市場出現(xian)積極變化(hua)，11月以(yi)來重點城市新房網簽成交也保持較高(gao)活躍(yue)度。分(fen)析認為(wei)，不斷落地的(de)增量政策彰顯了在當前(qian)市場情況下，政府維穩(wen)房地產(chan)市場的(de)決心，此時(shi)態度大于力度，預期(qi)后續仍有進(jin)一步寬(kuan)松的(de)可能。

一線同頻彰顯支持決心

11月19日晚間，深圳市住(zhu)建局(ju)等三部門聯合宣(xuan)布(bu)，取(qu)消普(pu)通住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)和非(fei)普(pu)通住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)標準，對(dui)個人銷售住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)涉及的(de)增值稅、個人購買住(zhu)房(fang)(fang)(fang)(fang)涉及的(de)契稅，按照財政部、稅務總局(ju)、住(zhu)建部發(fa)布(bu)的(de)《關(guan)于促進房(fang)(fang)(fang)(fang)地(di)產市場平穩健康發(fa)展有(you)關(guan)稅收政策的(de)公告》(2024年第16號)有(you)關(guan)規定執行。

深圳市(shi)住(zhu)建局方面表(biao)示，此(ci)舉是為貫徹(che)落(luo)實(shi)國家工作部署(shu)，更(geng)好(hao)滿足居民剛性住(zhu)房需(xu)求(qiu)和多(duo)樣(yang)化(hua)改(gai)善性住(zhu)房需(xu)求(qiu)。

取消普(pu)通(tong)住房(fang)和非普(pu)通(tong)住房(fang)標準(zhun)，對于購房(fang)者(zhe)而言，最直接的(de)(de)影(ying)響就是降低(di)了購房(fang)者(zhe)的(de)(de)稅費(fei)負擔(dan)。

有深圳中介(jie)以(yi)取消(xiao)“豪宅稅(shui)”來形(xing)容本次政(zheng)策。過往只(zhi)有購(gou)買90平(ping)方米(mi)及以(yi)下的(de)房(fang)(fang)子契(qi)稅(shui)按1%征(zheng)收，如今140平(ping)方米(mi)及以(yi)下的(de)房(fang)(fang)子，無論首套(tao)還是(shi)二套(tao)，稅(shui)率均(jun)為1%。“深圳目前新房(fang)(fang)均(jun)價5.7萬(wan)元，如果客(ke)戶二套(tao)購(gou)買140平(ping)方米(mi)的(de)房(fang)(fang)子，契(qi)稅(shui)部分(fen)就能(neng)省近16萬(wan)元。對于賣房(fang)(fang)客(ke)戶，將享受(shou)非(fei)普通住房(fang)(fang)購(gou)房(fang)(fang)滿(man)兩(liang)年，免征(zheng)增值稅(shui)等政(zheng)策。”該(gai)中介(jie)告訴記者。

中原地產首席分析師張(zhang)大(da)偉(wei)認為，契稅(shui)政(zheng)策調整(zheng)惠及90至(zhi)140平(ping)方米(mi)購房(fang)(fang)群體(ti)，增(zeng)值稅(shui)政(zheng)策也主(zhu)要影響(xiang)改(gai)(gai)善需(xu)求，代表了政(zheng)策重點瞄準改(gai)(gai)善需(xu)求，特別(bie)是(shi)一線城(cheng)市的(de)改(gai)(gai)善購房(fang)(fang)。“政(zheng)策加碼鼓勵改(gai)(gai)善購房(fang)(fang)，鼓勵二套購房(fang)(fang)旨在鼓勵消費(fei)，尤其鼓勵已有房(fang)(fang)居(ju)民進行(xing)改(gai)(gai)善置(zhi)換，是(shi)對大(da)戶型、高端改(gai)(gai)善住宅消費(fei)的(de)有力(li)支持。”張(zhang)大(da)偉(wei)表示。

就(jiu)在深圳發(fa)(fa)布(bu)新政(zheng)前一日，上海(hai)、北京均(jun)同步(bu)發(fa)(fa)布(bu)類似政(zheng)策，以進(jin)(jin)一步(bu)降低購(gou)房成(cheng)本，促進(jin)(jin)購(gou)房需求釋放。其實，在上海(hai)、北京、深圳發(fa)(fa)布(bu)財稅優(you)惠政(zheng)策前僅僅一個禮拜(bai)，該優(you)惠所依(yi)據的(de)《關(guan)于促進(jin)(jin)房地產市場平穩健康(kang)發(fa)(fa)展有關(guan)稅收政(zheng)策的(de)公告》剛剛發(fa)(fa)布(bu)，三(san)城的(de)落實速度(du)不可(ke)謂不快。

財政(zheng)部、稅務總局、住(zhu)建部有(you)關(guan)(guan)(guan)負(fu)責(ze)人在公告發布(bu)時解讀稱，黨(dang)的(de)(de)二十屆三中全會(hui)提出，允許有(you)關(guan)(guan)(guan)城市取消普通(tong)住(zhu)宅和非普通(tong)住(zhu)宅標準，完善(shan)房(fang)(fang)地產稅收(shou)制度(du)，公告的(de)(de)發布(bu)是對相關(guan)(guan)(guan)政(zheng)策如何銜接予以明確。“黨(dang)中央高度(du)重視(shi)房(fang)(fang)地產市場平穩(wen)健康(kang)發展。”有(you)關(guan)(guan)(guan)負(fu)責(ze)人強調。

目前，四大一線城(cheng)市(shi)中僅(jin)剩廣州一城(cheng)尚(shang)未落(luo)地這一政策。不過在過去一周，廣州各部(bu)門在樓市(shi)政策方(fang)(fang)面其實(shi)動作(zuo)頻頻，先是宣布計(ji)劃放寬落(luo)戶(hu)政策，七個(ge)區或可(ke)實(shi)現(xian)購房(fang)入戶(hu)，隨后廣州安居集團正式發布公告，將在全市(shi)范圍內(nei)(nei)收購滿足90平方(fang)(fang)米以下的(de)存量商品房(fang)作(zuo)為(wei)保障房(fang)。業內(nei)(nei)普遍(bian)預期，已在上(shang)海(hai)、北(bei)京、深圳落(luo)地的(de)財稅政策，后續必然在廣州加速落(luo)地。

在不少分析人士看來，本輪財(cai)稅(shui)政(zheng)策的內容(rong)固然是實打(da)實的讓利，各大一線城市迅(xun)速的反應和整齊劃一的步伐(fa)，同樣(yang)值(zhi)得點(dian)贊。

中(zhong)銀證券分(fen)析師夏亦(yi)豐認為(wei)，此(ci)時(shi)的住(zhu)房交易稅收調(diao)整(zheng)彰顯了在當前(qian)市場情況下(xia)(xia)(xia)(xia)，政(zheng)府維穩房地(di)產市場的決心，再次(ci)明確了對于房地(di)產的支持態度(du)，此(ci)時(shi)下(xia)(xia)(xia)(xia)調(diao)契稅的態度(du)遠遠比下(xia)(xia)(xia)(xia)調(diao)多少幅度(du)更重(zhong)要。“市場不(bu)必(bi)糾結現(xian)有的下(xia)(xia)(xia)(xia)調(diao)力(li)度(du)，而是更應該將重(zhong)點放(fang)在‘做了沒’上。”夏亦(yi)豐呼(hu)吁道。

止跌回穩鞏固修復勢頭

“10月房地產市(shi)場出(chu)現了‘階段性回穩(wen)’，財稅(shui)政(zheng)策接連落地有(you)望進一(yi)步(bu)強(qiang)化市(shi)場的修復節奏，助(zhu)力房地產市(shi)場止跌回穩(wen)。”中指研(yan)究(jiu)院(yuan)政(zheng)策研(yan)究(jiu)總監陳文靜表示。

國家(jia)統計局新(xin)聞發(fa)言人付凌暉，以(yi)“一攬(lan)子促(cu)進(jin)房(fang)地(di)產市場止(zhi)跌回(hui)穩的(de)措(cuo)施顯效，10月(yue)(yue)(yue)(yue)份(fen)房(fang)地(di)產市場出(chu)現(xian)(xian)(xian)積極變化(hua)”來概括(kuo)當下房(fang)地(di)產市場的(de)表現(xian)(xian)(xian)。國家(jia)統計局的(de)數據顯示，前10月(yue)(yue)(yue)(yue)全國新(xin)建商品房(fang)銷售(shou)面積、銷售(shou)額降幅(fu)，比(bi)前9月(yue)(yue)(yue)(yue)分(fen)別收窄(zhai)1.3和1.8個(ge)百分(fen)點，10月(yue)(yue)(yue)(yue)份(fen)當月(yue)(yue)(yue)(yue)改善幅(fu)度之大，為今年以(yi)來的(de)首次。此外(wai)，房(fang)價跌幅(fu)指標也出(chu)現(xian)(xian)(xian)了連續5個(ge)月(yue)(yue)(yue)(yue)的(de)收窄(zhai)。

積(ji)極執行財稅優惠政策，且有望明(ming)顯從中(zhong)受益的核心城(cheng)市，正是當下牽(qian)引房地產回(hui)溫的“火車頭”。10月(yue)份(fen)，深圳、廣州新房成(cheng)交面(mian)積(ji)環(huan)比(bi)實現翻倍增(zeng)長，均(jun)創下2022年以來(lai)月(yue)度新高。此外，武(wu)漢、福州、蘇州等新房成(cheng)交面(mian)積(ji)環(huan)比(bi)漲(zhang)幅超50%，寧波、溫州等同(tong)比(bi)漲(zhang)幅超30%。

而從(cong)前(qian)瞻性(xing)指標(biao)來看，易居研(yan)(yan)究院研(yan)(yan)究員(yuan)朱光(guang)提示，待售面(mian)積(ji)增(zeng)幅指標(biao)已經連續5個月變小，和銷售端(duan)數(shu)據改善(shan)是有密切關聯(lian)的(de)。“待售面(mian)積(ji)本(ben)身(shen)就是庫(ku)存的(de)一部分，這(zhe)意(yi)味著(zhu)(zhu)房(fang)地(di)產庫(ku)存出清的(de)窗口期開啟。供求關系在(zai)四季度(du)有望迎(ying)來一波改善(shan)，即意(yi)味著(zhu)(zhu)供求關系將(jiang)朝著(zhu)(zhu)新(xin)的(de)均衡方向演(yan)進。”朱光(guang)說道(dao)。

截至(zhi)目前，11月(yue)(yue)以來(lai)新(xin)房(fang)網簽成(cheng)(cheng)交繼續保持(chi)較高(gao)活躍度。根(gen)據中(zhong)指研究(jiu)院數(shu)據，11月(yue)(yue)上半(ban)月(yue)(yue)，30個(ge)重(zhong)點城(cheng)市(shi)新(xin)房(fang)成(cheng)(cheng)交面積較10月(yue)(yue)同(tong)期增長(chang)約(yue)50%，同(tong)比增長(chang)約(yue)20%。核心城(cheng)市(shi)二(er)手(shou)房(fang)市(shi)場也保持(chi)一定熱度，11月(yue)(yue)第二(er)周(zhou)，深圳、成(cheng)(cheng)都、杭(hang)州(zhou)二(er)手(shou)房(fang)成(cheng)(cheng)交套(tao)數(shu)再次(ci)創下年(nian)內周(zhou)度新(xin)高(gao)。

中指研究(jiu)(jiu)院研究(jiu)(jiu)副總監徐躍(yue)進(jin)表示，從目(mu)前(qian)來看，11月(yue)新房市場銷售(shou)(shou)仍將(jiang)保持一(yi)(yi)定規模。同時，12月(yue)為房企業績(ji)沖刺期(qi)，若相關增量政(zheng)策繼(ji)續出臺，前(qian)期(qi)政(zheng)策效果將(jiang)能(neng)得到鞏固，全國(guo)樓市銷售(shou)(shou)同比降幅有望(wang)繼(ji)續收窄。付凌暉認為，隨著各項政(zheng)策效能(neng)進(jin)一(yi)(yi)步(bu)釋放，推動房地產市場止跌回(hui)穩的(de)(de)動能(neng)將(jiang)增強，對(dui)房地產市場后期(qi)走勢國(guo)家(jia)統計局保持樂(le)觀的(de)(de)態度。

更多增量政策在路上

在(zai)后(hou)續可預期的(de)增量政策中，即將進入加(jia)速落地期的(de)，應是城中村(cun)改造和危舊房改造領域。

在上(shang)周，住(zhu)建部、財政部已經(jing)聯合印(yin)發通知，要(yao)求(qiu)推動符合條件的(de)項目盡快啟(qi)動實施。按照通知要(yao)求(qiu)，城中(zhong)村改造政策支持范圍(wei)從最(zui)初(chu)的(de)35個(ge)超大特大城市(shi)和城區常住(zhu)人口300萬以上(shang)的(de)大城市(shi)，進一(yi)步擴大到(dao)近300個(ge)地級及以上(shang)城市(shi)。

陳(chen)文靜(jing)告訴記(ji)者，這(zhe)100萬套(tao)改造體(ti)量(liang)中，部分(fen)需求有(you)望在(zai)今(jin)年年底和2025年就轉化(hua)為實際銷售，并對(dui)(dui)新房銷售形成實質性(xing)帶(dai)動。據她測算，若按套(tao)均100平方(fang)米計(ji)算，貨幣化(hua)安置100萬套(tao)城中村和危舊(jiu)房可帶(dai)動約(yue)1億平方(fang)米住宅銷售，對(dui)(dui)市場總(zong)量(liang)的貢獻約(yue)為10%左右，這(zhe)部分(fen)需求進(jin)入市場，有(you)利于推動市場交易活躍度提(ti)升。

在(zai)11月8日，財(cai)政(zheng)(zheng)部(bu)(bu)方面還透露了(le)回收閑置(zhi)存(cun)(cun)量土(tu)地(di)、存(cun)(cun)量商(shang)品(pin)房的(de)政(zheng)(zheng)策進展(zhan)。財(cai)政(zheng)(zheng)部(bu)(bu)部(bu)(bu)長(chang)藍佛(fo)安表示，“專項債券(quan)支(zhi)持回收閑置(zhi)存(cun)(cun)量土(tu)地(di)、新增土(tu)地(di)儲備，以及收購(gou)存(cun)(cun)量商(shang)品(pin)房用作保障性住(zhu)房方面，財(cai)政(zheng)(zheng)部(bu)(bu)正在(zai)配合相關部(bu)(bu)門研究制定(ding)政(zheng)(zheng)策細則，推動(dong)加快落地(di)。”

值得注意的(de)是(shi)，各(ge)類政(zheng)(zheng)策通過(guo)創新有望形成政(zheng)(zheng)策合力(li)，釋放出更大的(de)效力(li)。

11月4日，農業發(fa)展銀行(xing)廣東省分行(xing)向廣州市黃埔區(qu)“五村(cun)七片”城(cheng)中(zhong)村(cun)改(gai)造(zao)項(xiang)(xiang)目發(fa)放(fang)專項(xiang)(xiang)借款1071萬元(yuan)，用于(yu)收購存(cun)量商品房(fang)用作(zuo)村(cun)民安置(zhi)房(fang)，這是廣東首(shou)筆收購存(cun)量住房(fang)用作(zuo)安置(zhi)房(fang)的(de)(de)專項(xiang)(xiang)借款資(zi)金(jin)，實現了堅持消化(hua)存(cun)量和優化(hua)增量的(de)(de)結合。

廣東省住(zhu)建廳(ting)相關(guan)人員表示，將加力提速推進城中(zhong)村改造，用好(hao)用足專(zhuan)項借款(kuan)收購存(cun)量(liang)(liang)商品住(zhu)房用作安(an)置房政策(ce)，組織更(geng)多(duo)項目采取購買(mai)存(cun)量(liang)(liang)商品房的(de)方式解(jie)決安(an)置住(zhu)房問(wen)題，助(zhu)力房地產去庫存(cun)。

展(zhan)望(wang)后續，惠譽博華最新(xin)發布的房地產(chan)開發年度展(zhan)望(wang)報告表示，“允許專項債收購(gou)土地儲(chu)備與(yu)存(cun)量商品房”政(zheng)策是助力(li)樓市消化庫存(cun)、止跌企穩(wen)的重要(yao)(yao)舉措(cuo)，還需要(yao)(yao)久久為功。該機構認(ren)為，樂觀情形下(xia)，預計2025年房地產(chan)銷售面積或將(jiang)回升至同(tong)比持(chi)平。