一直以(yi)(yi)來，我(wo)國公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款利(li)(li)(li)率總體(ti)低于商業(ye)(ye)銀(yin)行(xing)的(de)房貸(dai)利(li)(li)(li)率，但是近年(nian)來，隨著LPR的(de)多次(ci)下(xia)調(diao)(diao)(diao)，與(yu)其(qi)掛(gua)鉤的(de)商業(ye)(ye)銀(yin)行(xing)房貸(dai)利(li)(li)(li)率也隨之下(xia)調(diao)(diao)(diao)，僅(jin)今(jin)年(nian)1月以(yi)(yi)來，我(wo)國LPR就下(xia)調(diao)(diao)(diao)了(le)三(san)次(ci)，5年(nian)期(qi)以(yi)(yi)上(shang)LPR共下(xia)調(diao)(diao)(diao)了(le)60個BP至3.6%；而我(wo)國公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款利(li)(li)(li)率自2015年(nian)以(yi)(yi)來僅(jin)下(xia)調(diao)(diao)(diao)了(le)三(san)次(ci)，首套五年(nian)期(qi)以(yi)(yi)上(shang)的(de)公(gong)積(ji)金(jin)利(li)(li)(li)率共下(xia)調(diao)(diao)(diao)了(le)40個BP至2.85%。很明顯(xian)，與(yu)房貸(dai)利(li)(li)(li)率掛(gua)鉤的(de)LPR下(xia)調(diao)(diao)(diao)速(su)度更快，從(cong)而，房貸(dai)利(li)(li)(li)率與(yu)公(gong)積(ji)金(jin)貸(dai)款利(li)(li)(li)率的(de)息差也在收(shou)窄。
最近一次(ci)LPR下調之后，即在10月21日之后，不少(shao)城市的首(shou)套房貸款(kuan)利(li)率開始低(di)于(yu)3%，以廣(guang)州為例，多家商(shang)業銀行的房貸利(li)率低(di)至2.6%，低(di)于(yu)公(gong)積金貸款(kuan)利(li)率2.85%的水平，商(shang)貸與公(gong)積金貸款(kuan)利(li)率開始產生“倒(dao)掛”。
然而11月初，不少(shao)銀(yin)行傳(chuan)出房(fang)貸利率上調(diao)至3%及以上的(de)消息，引發(fa)購房(fang)者猜測。
在業內看來，本次房貸(dai)(dai)利率上調(diao)，主要是為了保(bao)持房貸(dai)(dai)商貸(dai)(dai)利率與公積金(jin)貸(dai)(dai)款利率之間的一定差(cha)距，以(yi)維(wei)持公積金(jin)貸(dai)(dai)款的普惠(hui)性特征。
廣(guang)東省住房(fang)政策(ce)研(yan)究(jiu)中(zhong)心(xin)首席研(yan)究(jiu)員李宇嘉(jia)表示，此前(qian)，廣(guang)州等城(cheng)市房(fang)貸(dai)利(li)率(lv)(lv)(lv)不斷往下走，有政策(ce)驅動銀(yin)行資(zi)金(jin)(jin)(jin)成本下降的(de)(de)(de)原因，另外，按揭貸(dai)款(kuan)對于銀(yin)行來說是最優(you)質的(de)(de)(de)資(zi)產，部分(fen)銀(yin)行也想通過(guo)越來越低的(de)(de)(de)利(li)率(lv)(lv)(lv)搶奪客戶。過(guo)去公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)(lv)(lv)和(he)商貸(dai)利(li)率(lv)(lv)(lv)大概有兩個(ge)百(bai)分(fen)點的(de)(de)(de)差距(ju)，現在二(er)者的(de)(de)(de)差距(ju)已(yi)明顯收窄，公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)貸(dai)款(kuan)普(pu)惠性金(jin)(jin)(jin)融(rong)的(de)(de)(de)屬性有所(suo)削(xue)弱，下一步(bu)需(xu)要下調公(gong)(gong)積(ji)金(jin)(jin)(jin)存款(kuan)利(li)率(lv)(lv)(lv)，從而保持和(he)商業性貸(dai)款(kuan)利(li)率(lv)(lv)(lv)至少一個(ge)百(bai)分(fen)點的(de)(de)(de)差距(ju)。
那(nei)么，對于近期(qi)房(fang)貸利率的上調，對樓市和(he)購房(fang)者(zhe)有哪些影(ying)響？
58安居(ju)客研(yan)究院(yuan)院(yuan)長張波對第一財(cai)經表示，房(fang)(fang)(fang)貸利率(lv)單一變(bian)化(hua)對購房(fang)(fang)(fang)者影(ying)響小(xiao)(xiao)，尤其(qi)是小(xiao)(xiao)于100個BP的變(bian)化(hua)，每月(yue)影(ying)響月(yue)供的幅度(du)較小(xiao)(xiao)，不(bu)會(hui)成為購房(fang)(fang)(fang)決策(ce)主要因素。后(hou)續(xu)房(fang)(fang)(fang)貸利率(lv)下調(diao)的可(ke)能性依然較大(da)，并伴隨著公(gong)積金利率(lv)可(ke)能同步(bu)下調(diao)。
嚴躍進(jin)也(ye)(ye)表示(shi)，房貸(dai)(dai)利率(lv)上調(diao)至(zhi)3%及以上，購房者不必過于(yu)(yu)擔心，不能將(jiang)此次房貸(dai)(dai)利率(lv)上調(diao)理(li)解為(wei)政(zheng)策收(shou)緊，而且現在購房者的按揭貸(dai)(dai)款大(da)多以浮動利率(lv)計算，因此也(ye)(ye)會(hui)隨著LPR的調(diao)整而調(diao)整，在當(dang)前經濟政(zheng)策總(zong)體以寬松為(wei)導向的趨勢下，LPR也(ye)(ye)有下調(diao)預期，與此同(tong)時(shi)，房貸(dai)(dai)利率(lv)也(ye)(ye)會(hui)往下走甚至(zhi)可能低于(yu)(yu)3%。
李宇嘉表(biao)示，從房(fang)(fang)地產市(shi)場(chang)供求關系，人口形(xing)勢(shi)，全社會(hui)(hui)平均(jun)投資(zi)回(hui)報率(lv)(lv)，居民收(shou)入(ru)和就業形(xing)勢(shi)等(deng)綜合來看(kan)，房(fang)(fang)貸(dai)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)長期是往下(xia)(xia)走的(de)，3%不是長期執行的(de)房(fang)(fang)貸(dai)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)下(xia)(xia)限(xian)，后續如(ru)果政策(ce)因素(su)調整，比如(ru)下(xia)(xia)調了存款(kuan)(kuan)準(zhun)備金(jin)率(lv)(lv)、下(xia)(xia)調了存款(kuan)(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)和公(gong)開(kai)市(shi)場(chang)操作利(li)(li)(li)率(lv)(lv)等(deng)，房(fang)(fang)貸(dai)款(kuan)(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)也(ye)會(hui)(hui)跟著下(xia)(xia)降。另外，低(di)成本，低(di)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)原本是公(gong)積(ji)(ji)金(jin)的(de)核心(xin)優勢(shi)，當公(gong)積(ji)(ji)金(jin)貸(dai)款(kuan)(kuan)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)與商貸(dai)持平時，競爭優勢(shi)則大大被削弱，后續公(gong)積(ji)(ji)金(jin)利(li)(li)(li)率(lv)(lv)還將會(hui)(hui)繼續調降。
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