重慶市居民樓一隅。中國發展改革報社記者張守營/攝

中國發展改革報社記者|張守營

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近日，中國社會科學院國家未來城市實驗室、中國房地產估價師與房地產經紀人學會與社會科學文獻出版社共同發布了《房地產藍皮書：中國房地產發展報告（2023）》（以下簡稱“藍皮書”）。

藍皮書認為，2022年房地產市場發展的政策背景以穩為主，注重風險防范，寬松的政策基調貫穿全年。房地產市場供需兩端面臨沖擊和壓力，房地產企業投資與開發持續下行，房地產開發企業的投資意愿低迷。藍皮書課題組建議，2023年應從八個方面促進房地產市場的發展。

助企紓困化解風險，完善住房供給體系。

一方面，降低企業資金成本，化解企業風險，幫助其渡過階段性困難。特別是，化解重大經濟金融以及優質頭部企業的風險。可以通過健康度分類評價管理，夯實城市政府穩定房地產市場的主體責任。另一方面，結合集體土地入市改革，促進住房用地制度改革的推進。重點是推動集體土地建設租賃性住房等集體土地利用項目的落地，加快探索宅基地等非經營性集體建設用地的有序流轉途徑，從而最終形成城鄉統一建設用地市場。同時，進一步完善住房供給體系。

優化住房限購政策，合理支持住房需求。

一方面，優化住房限購限貸政策，合理支持改善性住房需求。一是研究建立住房過濾機制，梯度帶動更多家庭住房水平的提高。二是進一步調整并優化相關住房限購限貸政策，避免對居民住房條件改善形成不合理的限制。三是改善優化住房交易增值稅和個人所得稅優惠政策，更好地支持居民家庭通過低成本換購優化住房條件。另一方面，允許各地因城施策實施好差別化住房信貸政策，鼓勵金融機構結合自身經營情況、客戶風險狀況和信貸條件等，合理確定當地個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，支持剛性和改善性住房需求。

降低居民還貸壓力，助力化解金融風險。

一方面，著力擴大國內需求，要把恢復和擴大消費擺在優先位置，多渠道增加城鄉居民收入，適度下調存量房貸款利率。組建非營利的政策性住房銀行，支持居民家庭低成本提高住房水平，深化改革住房公積金制度。進一步降低商業性住房貸款杠桿。嘗試以住房按揭貸款為基礎發行REITs等。另一方面，實施差異化信貸政策，對受疫情影響暫時失去收入來源的群體，靈活調整住房按揭個人信貸還款安排，倡導合法合規地提前還貸，投資者提前還房貸要綜合考慮貸款利率、已經還款年限和剩余還款年限、閑置資金金額和未來資金使用需求、投資理財水平等。

調整城市土地供給政策，推動實現資源優化配置。

一方面，調整當前土地供給結構勢在必行，而擴大一線和部分二線城市商業及住宅用地供給、實現“人地掛鉤”是關鍵。對房地產庫存明顯的三四線城市減少甚至停止住房用地供應。另一方面，探索推進城鄉住房權益流動，解決城鄉住房結構不匹配問題。

加大金融扶持力度，優化預售資金監管。

一方面，加大信貸支持力度，降低房地產企業融資成本，有效防范化解優質頭部房企風險，改善優質房企資產負債情況，對受疫情影響嚴重的房地產企業到期還款困難的，可予以展期或續貸，合理延長房地產貸款集中度管理制度過渡期。另一方面，完善針對30家試點房企的“三線四檔”規則，在保持規則整體框架不變的基礎上，完善部分參數設置。壓縮行政審批流程，優化預售資金監管，保證預售資金用于工程建設，合理確定監管資金留存比例。

盤活住房存量，優化住房結構。

一方面，研究并完善相關政策，用好城鎮閑置房、盤活農村空置房，重點是利用存量資產發展住房租賃。另一方面，優化房產交易稅費、城市基礎配套費等稅收政策，對受疫情影響無法按期繳納稅款的房地產企業，經批準可準予適當延期；加快推進房地產稅立法，探索征收房地產稅，在部分地區開展房地產稅改革試點工作，提升房屋資源使用效率，促進房地產市場平穩健康發展。

鼓勵房企主動營銷，優先滿足貸款需求。

穩定房地產市場是穩定宏觀經濟的前提條件。疫情防控措施調整后，企業可延續低價購房、無理由退房、線上認購優惠等促銷活動并加大力度，保持客戶黏性。鼓勵金融機構提供充足的信貸額度，加快放貸速度，優先滿足購房人的貸款需求。

支持住房消費，提升居民信心。

一方面，扎實做好保交樓、保民生、保穩定各項工作，有效防范化解市場風險；另一方面，實行購房激勵政策，適度下調首套住宅貸款利率和首付款金額，鼓勵房地產開發企業對購房居民給予適當優惠。要因城施策，加大對剛性和改善性住房消費的支持力度，打通影響需求釋放的政策堵點，為市場釋放更加有力的積極信號。

藍皮書認為，保交樓取得實質性進展之后，消費者對購買新房的觀望情緒在很大程度上得到緩解，2022年積壓的部分延遲購買需求有望在2023年逐步釋放，帶動全年新房成交量略高于新的需求中樞。全國整體市場成交量基本穩定，背后是區域結構的進一步分化，頭部市場將占據更高的份額。除了城市之間的分化，城市內部分化也將延續，核心區擁有更堅實的人口和產業支撐，其市場份額、價格走勢都將表現出更強韌性。

課題組根據模型預測，2023年固定資產投資和房地產開發投資增速分別為7.9%和-4.3%，其中住宅開發投資增速為-3.6%；土地購置面積、土地成交價款和成交均價分別下降23.6%、48.9%和33.2%；商品房銷售面積和銷售額增速分別為-0.3%和5.4%，新建商品房銷售均價為9385元/平方米，同比上升5.7%，其中住宅銷售均價為10036元/平方米，同比上升6.6%。2023年，一線城市、二線城市和三線及以下城市新建商品房銷售均價將分別上升4.8%、6.9%和5.3%。