繼7月底預告后，關于首套房貸款“認房不用認貸”的重磅政策，迎來落實措施!

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8月25日，據新華社報道，近日住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局聯合印發了《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。在業內看來，此次政策的出臺，說明購房領域開始出大招，對于后續尤其是“金九銀十”階段的購房市場提振具有積極的作用。

政策組合拳繼續出臺

此次政策由住房城鄉建設部、中國人民銀行、金融監管總局三部門聯合印發，意味著政策組合拳繼續出臺，這也是住建系統和人民銀行金融系統出臺的影響較大的購房政策。

從核心內容來看，主要為推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。通知明確，居民家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當地名下無成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業金融機構均按首套住房執行住房信貸政策。

易居研究院研究總監嚴躍進分析，此次政策出臺符合預期，市場期盼已久，市場效應非常大。一方面呼應了此前7月份住建部企業座談會上提及的“落實好個人住房貸款認房不用認貸”的政策導向，高度吻合了中央政治局和國常會提及的優化調整房地產政策的內容，也符合近期人民銀行提及的優化調整房貸政策的導向。

另外，此次政策也是在當前房地產市場企穩回升中的重磅政策。嚴躍進稱，觀察目前中央和地方的政策，地方上出臺政策比較多，尤其是一些二線城市持續發布政策，但是市場方面依然很期待高層有一個更為統一的政策。此次三部門出臺政策，明確定調，對于后續各地房地產政策的開展具有非常好的指導價值。

另外，需要注意的是，通知也提及，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

“這樣做有兩個好處。首先是和市場情況進行了掛鉤，有助于政策的執行更好吻合市場的需求。其次是對大城市落實此類政策有更靈活的操作。一些大城市當前市場存在冷熱并存的情況，后續可以根據對市場的研判以更好地制定認房不認貸政策。”嚴躍進提到。

一線“認房不認貸”執行呼聲高

什么是“認房又認貸”?這主要針對的是在買房時二套房的評定標準。大家在買房時首套房和二套房在很多方面不一，包括首付比例、貸款利率等都有一定的區別。

“也就是說如果名下有房，再買房就算二套;特別是如果名下曾經有過貸款，無論現在貸款是否還清，再進行買房都會認定為二套。這就是執行標準。”中原地產首席分析師張大偉直言，“認房又認貸”對于很多真實改善購房者來說，賣一套房再買就算二套房，這非常不合理。

以北京為例，目前北京的購房政策為“認房又認貸”，即如名下有一套住宅或全國內的貸款記錄(還清與否無關)，再次貸款購買住宅即為二套。上海的政策也非常嚴格，一線城市只有深圳一直在部分執行“認房不認貸”。

對于此次政策落實措施的推出，張大偉認為有多個因素推動。“一方面，8月5年期LPR按兵不動，樓市沒有出現5年期降息，代表了中央對房地產沒有大幅度寬松政策的可能，房地產很可能會延續低迷趨勢。而增量房貸利率都不降，存量房貸需要修改合同，降息的可能性更低。因此市場需求更多寬松政策。”

另一方面，目前房地產行業面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質化產品競爭都存在壓力。張大偉稱，從當前監測的數據來看，多個城市利率均出現了明顯的變化。但當前購房是收入穩定問題，疊加人口結構問題，這些問題持續發酵，依然影響房地產市場的穩定。人民銀行作為房地產政策主要制定部門最近已經多次就房地產信貸政策等開會討論，相比之前只有住建部提及“認房不用認貸”，這次變成了多部門，特別是和貸款相關的人民銀行參與，代表了政策落地的確可能性增加。

張大偉認為，目前全國三四線城市已經無政策可寬松，出臺政策還有用的只有一二線城市，特別是一線城市。

“認房不認貸應該成為全國所有城市執行的政策。”不過張大偉也預測，認房不認貸在一線城市預計不會全面實施，深圳無房有貸戶首付50%，北京上海這兩個龍頭城市無房有貸基本60%-80%起，預計政策不會全面松綁，很可能會率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠區域試點。

嚴躍進則預測，鑒于一線城市目前對于認房不認貸執行的呼聲，預計一線城市在8月底至9月初也會陸續出臺新的房貸政策，即取消原來的“認房又認貸”政策，而改為“認房不認貸”政策。

首付可減少一半資金支付壓力

據住房城鄉建設部有關負責人介紹，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華評價，此次關于個人住房貸款“認房不用認貸”的政策調整，將有利于購房者降低改善性住房需求的購房門檻和利率成本，讓更多普通家庭也能夠有機會改善居住條件，提升住房和生活水平。

談及對購房成本的影響，不妨從數據上來直觀感受下變化。嚴躍進告訴北京商報記者，一線城市若在降低首付、降低房貸利率、調整認房又認貸政策上有相應動作，都可以比較明顯地降低購房成本。比如說按照一些大城市的購房政策，二套房首付比例超過了70%，而按照現在新的政策，首付比例可以降低至35%。

若按500萬的房子進行計算，其首付比例可以從350萬減少為175萬。換句話說，首付比例可以直接減少175萬，相當于購房總價的35%。這樣看來，減負非常明顯，實實在在惠及購房需求。

“綜合以上，我們認為，若一線城市積極調整認房又認貸政策，其將通過降低首付款和降低月供款等渠道產生顯著的減負效應。”嚴躍進說道。

在周茂華看來，后續國內將堅持“房住不炒”，因城施策，支持各地從當地實際出發完善房地產政策，應根據區域市場供需及宏觀調控情況，用足首套住房和貸款利率、改善性住房換購稅費減免等措施，更好滿足剛需和改善型需求，促進房地產加快恢復良性循環。

北京商報記者劉四紅