“取消公攤面積”，一周兩地官宣！購房成本會降嗎？業內人士：“取消公攤”與“按套內面積計價”是兩碼事

每經(jing)記(ji)者 陳(chen)榮浩 每經(jing)編輯 陳(chen)柯名 魏(wei)文(wen)藝

一周之內，兩地先后官宣“取(qu)消公(gong)攤面積”。

12月17日(ri)，河北省張家口市發文明確，取消商(shang)品房(fang)銷(xiao)售(shou)價(jia)格限價(jia)機制，鼓勵實行“現房(fang)銷(xiao)售(shou)”，逐步推進“取消公攤”。

此前的12月12日，湖南(nan)省衡(heng)陽市亦發文(wen)明確(que)，自2025年1月1日起(qi)商(shang)品房(fang)銷(xiao)售實行套(tao)內建筑面積(ji)計(ji)價。

《每日經濟(ji)新聞》記者注(zhu)意到，今(jin)年更早(zao)之前(qian)，廣東肇慶和湖南湘(xiang)潭(tan)等(deng)(deng)(deng)地(di)就提出“取消公攤”。此外，包(bao)括廣州(zhou)、杭(hang)州(zhou)、長沙和廈門等(deng)(deng)(deng)地(di)，雖然(ran)未明(ming)確取消公攤，但也通過(guo)放寬對贈(zeng)送面(mian)積(ji)限(xian)制、優化陽臺等(deng)(deng)(deng)空(kong)間面(mian)積(ji)計算規則等(deng)(deng)(deng)方(fang)式提高實際得(de)房率。

上海易居房地產(chan)研究院副院長(chang)嚴躍進12月18日(ri)通過(guo)微信接受每經記者采訪(fang)時(shi)表示，取消公攤的(de)操(cao)作并不意味著小區的(de)規(gui)劃(hua)建設要取消公攤部分，但對于購房者最為(wei)關心的(de)房價和(he)得(de)房率等問題，這確實(shi)是實(shi)實(shi)在(zai)在(zai)的(de)“取消公攤”。

“取消(xiao)公(gong)攤也可以(yi)被理解為房(fang)(fang)地(di)產(chan)發(fa)展(zhan)新模(mo)式(shi)的重要組成部分(fen)。各地(di)應結合(he)其他相關內容(rong)綜合(he)推進，包括持續(xu)努(nu)力穩定房(fang)(fang)地(di)產(chan)市場、結合(he)交房(fang)(fang)即交證、現房(fang)(fang)和精裝修交付等模(mo)式(shi)，以(yi)更好地(di)提升購房(fang)(fang)者的幸福(fu)感，并真正(zheng)促進購房(fang)(fang)品質的提升。”嚴躍(yue)進補充道。

多地(di)明確“取消(xiao)公攤面積”

從取消(xiao)公攤面積的城市(shi)來看，目前多(duo)以三四線城市(shi)為主。

12月17日，河北省張家口市(shi)住(zhu)(zhu)房(fang)和城(cheng)鄉建設(she)局等四部門聯合發(fa)布關(guan)于印發(fa)《關(guan)于推(tui)動(dong)房(fang)地產市(shi)場平穩健康發(fa)展的若干措(cuo)施》的通知，落(luo)實(shi)取(qu)(qu)消普通住(zhu)(zhu)宅和非普通住(zhu)(zhu)宅的標準相(xiang)關(guan)政策(ce)，并取(qu)(qu)消商(shang)品房(fang)銷售(shou)價(jia)格限價(jia)機制，鼓勵實(shi)行“現房(fang)銷售(shou)”，逐步(bu)推(tui)進“取(qu)(qu)消公攤”。

此前的(de)12月12日(ri)，衡陽市(shi)自然資源和(he)規劃(hua)局等部門聯(lian)合發布《關于全市(shi)商(shang)品房銷售實行套內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)計價的(de)通(tong)知》，明確自2025年1月1日(ri)起，衡陽市(shi)商(shang)品房銷售實行套內(nei)(nei)建(jian)筑面(mian)積(ji)計價。

相比之下，湘潭市在今年(nian)9月就已明確提出，房地產開發企(qi)業可以實行按住房套內面積(不(bu)含(han)公攤面積)進行計價、宣傳(chuan)和銷售的政策。

而(er)肇慶則在今年5月(yue)出臺“21條”措施促進房(fang)地產業(ye)高質(zhi)量發展，明確從(cong)2024年5月(yue)1日起，實行按住(zhu)房(fang)套內面積計價(jia)宣傳銷(xiao)售，推(tui)動房(fang)地產開發企業(ye)依(yi)法規范，優化和(he)公(gong)開住(zhu)房(fang)公(gong)攤面積計算(suan)方式，合理適度提高得房(fang)率。

每(mei)經記者(zhe)在采訪過程中(zhong)了解到，對(dui)于一些實際(ji)得房率較低(di)的(de)房子而言，如果按照(zhao)“套(tao)內(nei)面積計價”的(de)方式購(gou)買，對(dui)部分購(gou)房者(zhe)來說，相當于以(yi)更低(di)的(de)總價購(gou)得了相同戶型的(de)房產。然而在實際(ji)情況中(zhong)，這一優勢更多(duo)地取決于開發商愿(yuan)意讓利(li)的(de)程度。

此外，有些樓盤由于(yu)本(ben)身就是零公攤，實際得(de)到(dao)的房屋面(mian)積(ji)甚至比建筑面(mian)積(ji)還要大(da)，因此取消公攤面(mian)積(ji)政策對其購房總價(jia)并(bing)不會產生影響(xiang)。

“雖然(ran)衡陽(yang)(yang)目前已經官宣(xuan)取消公攤(tan)，并表示(shi)可(ke)以按(an)照套內面積進行計價，但不(bu)同的(de)(de)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)在執行層面可(ke)能(neng)還會存在一(yi)定(ding)的(de)(de)差異。”衡陽(yang)(yang)本地的(de)(de)房產中介小楊告(gao)訴每經記者：“政策是統(tong)一(yi)的(de)(de)，但實際的(de)(de)操作(zuo)還是取決于(yu)開(kai)發(fa)(fa)商(shang)能(neng)夠(gou)提供的(de)(de)優(you)惠力度。”

據小(xiao)楊介紹，衡陽目前(qian)多(duo)數新盤處(chu)于尾盤銷(xiao)售階(jie)段，新開(kai)盤的(de)項(xiang)目并(bing)不(bu)多(duo)，開(kai)發商并(bing)不(bu)一定愿(yuan)意給(gei)出(chu)很大折(zhe)扣優(you)惠。有的(de)項(xiang)目原本(ben)可以給(gei)出(chu)九五折(zhe)優(you)惠，但(dan)如果按(an)照套內面積計價(jia)的(de)話(hua)，開(kai)發商可能就(jiu)會把折(zhe)扣優(you)惠收回去。

“公攤不(bu)透明才是根(gen)本問題”

“從房(fang)價(jia)(jia)的(de)(de)角度來看，雖然(ran)可能存在將公攤部分的(de)(de)房(fang)價(jia)(jia)轉移到(dao)套(tao)內面積計算的(de)(de)情況，但這(zhe)樣(yang)做會(hui)使房(fang)價(jia)(jia)呈現得更(geng)加直觀。在當前(qian)的(de)(de)市場形(xing)勢(shi)下，這(zhe)一變(bian)化有望促(cu)使房(fang)地產企業降低售價(jia)(jia)。”

在嚴(yan)躍進(jin)看來，部分城市(shi)在實施按套內面(mian)積(ji)計價(jia)后(hou)，購(gou)房(fang)者(zhe)簽約面(mian)積(ji)即(ji)為實際入(ru)住(zhu)面(mian)積(ji)，將有(you)效(xiao)解(jie)決以往“買(mai)大住(zhu)小”的困擾，切實保障了購(gou)房(fang)者(zhe)權益，真正(zheng)做到(dao)“所購(gou)即(ji)所得”。

中原地(di)產首席分析師張大(da)偉則(ze)認為(wei)，目前市場(chang)上(shang)對所(suo)謂的“取消(xiao)公(gong)攤(tan)”其實是(shi)存(cun)在誤解(jie)的，實際上(shang)“取消(xiao)公(gong)攤(tan)”與(yu)“按套內(nei)面(mian)積計價(jia)”完全是(shi)兩(liang)碼(ma)事(shi)，公(gong)攤(tan)面(mian)積很難真正意義上(shang)取消(xiao)，公(gong)攤(tan)面(mian)積在一定程度上(shang)代表了生(sheng)活品質。

“很多購房者(zhe)之所以對公攤面積(ji)有所計較，是因為許多開發商在(zai)設計樣板(ban)房時(shi)會把公攤面積(ji)做(zuo)得很小，但實(shi)際交房時(shi)情況卻(que)并非如(ru)此。”張大偉指出，公攤面積(ji)的不(bu)透明(ming)性和前后(hou)不(bu)一致性，才是許多購房者(zhe)面臨的根本問題。

也有(you)(you)業內人士分析指出，無論(lun)商品房(fang)(fang)按(an)(an)套內面(mian)積(ji)計(ji)價還是(shi)按(an)(an)建筑面(mian)積(ji)計(ji)價，對(dui)(dui)購(gou)房(fang)(fang)整體成(cheng)本(ben)的(de)影響可(ke)能并沒有(you)(you)想象中大，本(ben)質上是(shi)商品房(fang)(fang)價格計(ji)算方法的(de)差異，對(dui)(dui)房(fang)(fang)價影響整體較(jiao)小。但(dan)按(an)(an)套內面(mian)積(ji)計(ji)價有(you)(you)利(li)于(yu)購(gou)房(fang)(fang)者更(geng)直觀地了解(jie)實際價格，有(you)(you)利(li)于(yu)減少(shao)因信息不對(dui)(dui)稱所引發的(de)糾紛(fen)，促進商品房(fang)(fang)銷售行為進一(yi)步規(gui)范。

“由于開(kai)發(fa)商(shang)的開(kai)發(fa)成(cheng)本是(shi)(shi)(shi)既定的，如果(guo)按照套內(nei)面(mian)積(ji)來計(ji)算(suan)，一般會(hui)導致房(fang)屋(wu)單價(jia)上升。比(bi)如原來100萬元(yuan)買(mai)100平方(fang)米(mi)的房(fang)子，套內(nei)面(mian)積(ji)是(shi)(shi)(shi)75平方(fang)米(mi)，如果(guo)按建筑面(mian)積(ji)計(ji)算(suan)單價(jia)的話是(shi)(shi)(shi)10000元(yuan)/平方(fang)米(mi)，按75平方(fang)米(mi)套內(nei)面(mian)積(ji)計(ji)算(suan)單價(jia)是(shi)(shi)(shi)13333元(yuan)/平方(fang)米(mi)，購房(fang)者(zhe)的購房(fang)款總額不會(hui)變，只是(shi)(shi)(shi)房(fang)屋(wu)單價(jia)的標簽發(fa)生變化(hua)。”同策研究(jiu)院研究(jiu)總監(jian)宋紅衛告訴每(mei)經(jing)記者(zhe)，按套內(nei)面(mian)積(ji)計(ji)算(suan)單價(jia)可能會(hui)進一步強(qiang)化(hua)房(fang)價(jia)上漲(zhang)的預期。

宋紅衛進(jin)(jin)一步分析稱：“取消公攤面積符合(he)購(gou)房者(zhe)的(de)(de)利益訴(su)求，有助于(yu)購(gou)房需(xu)求的(de)(de)釋放(fang)以(yi)及高品質住房的(de)(de)打造，也是房地產行(xing)業(ye)進(jin)(jin)入到存量(liang)階(jie)段后行(xing)業(ye)未(wei)來的(de)(de)發展方向。”