海南：探索在保障性租賃住房領域開展REITs試點工作

央廣網北京7月18日消息 近日，海南省住房和城鄉建設廳等9部門聯合發布了《關于加快發展保障性租賃住房的實施意見》(以下簡稱《實施意見》)。

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本次《實施意見》的實施范圍包括：全省各市縣均可根據實際情況發展保障性租賃住房。人口凈流入的城市和海南自由貿易港重點園區所在市縣確定為發展保障性租賃住房的首批重點市縣(附件)。其他市縣可根據當地人口、產業發展狀況，報經省政府審定后，調整為發展保障性租賃住房的重點市縣。

同時明確保障對象為：主要面向在當地一定區域范圍內無房或家庭人均住房建筑面積低于當地城鎮人均住房建筑面積50%以下的新市民、青年人供應。市縣人民政府根據本地實際確定保障對象準入和退出的具體條件。對法律、法規和有關政策文件規定優先保障的對象、基本公共服務行業從業人員和引進人才，應予以優先保障。

《實施意見》還提到，保障性租賃住房主要通過盤活改造各類閑置住房、改建閑置和低效利用的商業辦公、旅館、廠房、倉儲、科研教育等非居住存量房屋來籌集房源，可適當采用集中新建、項目配建、租賃補貼等其他方式增加房源供給。

保障性租賃住房以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，可結合人才引進和三孩生育政策實施，適當籌集、建設少量三居室、四居室房源，滿足多元化住房租賃需求。集中新建的項目，建筑面積應不少于2000平方米或30套(間)，且項目中70平方米以下的小戶型要占到70%以上。利用閑置住房改造或者非居住存量房屋改建的，可適當放寬住房建筑面積和戶型比例要求。

此外，保障性租賃住房租金實行政府指導價，按照“租戶收入可負擔、租賃經營可持續”的原則，建立科學合理的保障性租賃住房租金定價機制。面向社會供應的保障性租賃住房， 租金應當不超過在同地段同品質市場租賃住房租金的90%；面向產業園區、企事業單位職工定向供應的保障性租賃住房，租金可進一步降低。市縣人民政府要建立市場租金定期評估發布制度，每年12月底前評估發布一次，對保障性租賃住房租金的初次定價和后續調價加強統籌指導，租金漲幅每年不得超過5%，穩定保障性租賃住房租金水平。

關于支持政策方面，《實施意見》主要提到了六個方面：

一是盤活閑置住房發展保障性租賃住房。堅持試點先行，積極探索通過財政補貼等優惠政策，引導個人提供閑置住房用作保障性租賃住房，鼓勵住房租賃企業規模化籌集改造社會閑置房源，依托政府住房租賃管理服務平臺，實施保障性租賃住房供給。政府、國有企事業單位投資建設的公租房，以及棚戶區改造、城市更新活動等建設的安置住房在滿足原定保障任務后，可將剩余閑置房源調整為保障性租賃住房使用管理。政府機關、企事業單位老舊小區中存量閑置公有住房、周轉房，在改造、修繕符合居住條件后可調整為保障性租賃住房，由產權人依據相關規定管理。閑置住房小區改造作為保障性租賃住房的，可按規定申請納入城鎮老舊小區改造范圍，在實施基礎類、完善類、提升類改造項目上給予財政資金支持。

二是加強土地政策支持。各市縣可利用集體經營性建設用地、企事業單位自有閑置土地、產業園區配套用地，適當利用新增國有建設用地發展保障性租賃住房。

三是簡化項目審批流程。精簡保障性租賃住房項目審批環節和事項，制定專門審批流程，提高項目審批效率。利用閑置住房改造、非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設保障性租賃住房，市縣人民政府應組織有關部門聯合審查項目方案，審查通過的，委托住建或行政審批部門出具保障性租賃住房項目認定書。

四是加大資金支持力度。對符合規定的保障性租賃住房項目，積極爭取中央補助資金，省級財政統籌現有經費渠道予以支持。各相關市縣要切實做好項目前期準備工作，積極申報爭取中央及省級財政補助資金支持。

五是落實稅費優惠政策。全面落實國家支持住房租賃發展有關稅收政策和海南自貿港稅收優惠政策，加大對發展保障性租賃住房的支持力度。利用非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，按照相關規定享受增值稅、房產稅稅收優惠。利用非居住存量房屋改建和非居住存量土地建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，用水、用電、用氣價格按照居民標準執行。

六是進一步加強金融支持。加大對保障性租賃住房建設運營的信貸支持力度，支持銀行業金融機構以市場化方式向保障房租賃住房自持主體提供長期貸款；按照依法合規、風險可控、商業可持續原則，向籌集、改造、改建存量閑置房屋形成非自有產權保障性租賃住房的租賃企業提供貸款。鼓勵銀行業金融機構創新金融產品和服務，支持住房租賃市場規范發展。銀行業金融機構向持有保障性租賃住房項目認定書的保障性租賃住房項目發放的有關貸款不納入房地產貸款集中度管理。各相關市縣政府要加強和金融機構對接工作，定期公布取得保障性租賃住房項目認定書的項目名單，并將項目相關信息與金融機構共享。

此外，支持銀行業金融機構發行金融債券，募集資金用于保障性租賃住房貸款投放。支持企業發行企業債券、公司債券、非金融企業債務融資工具等公司信用類債券，用于保障性租賃住房建設運營。企業持有運營的保障性租賃住房具有持續穩定現金流的，可將物業抵押作為信用增進，發行住房租賃擔保債券。引導商業保險資金按照市場化原則參與保障性租賃住房建設。在把控風險的前提下，探索在保障性租賃住房領域開展不動產投資信托基金(REITs)試點工作。