來源：大偉看樓市

【資料圖】

存量房貸下調的政策終于到了！

中國人民銀行、金融監管總局8月31日聯合發布《關于調整優化差別化住房信貸政策的通知》和《關于降低存量首套住房貸款利率有關事項的通知》

政策內容很多，對于市場來說，主要關注兩點：

首先：統一全國商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限。不再區分實施“限購”城市和不實施“限購”城市，首套住房和二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例政策下限統一為不低于20%和30%。

二套住房利率政策下限調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）加20個基點。首套住房利率政策下限仍為不低于相應期限LPR減20個基點。

這一條對于房地產市場的影響主要在改善需求，特別是二套房改善需求房貸利率有望降低。

但整體看，當下全國除北京上海外，已經基本全面執行新的二套房認定標準，本地無房就算首套，所以按照這一政策，市場上主流購房群體基本集中首套房，另外針對首付比例，還需要各地落地執行，非限購城市已經基本全面執行，目前可能有影響的只有少數依然限購的城市，特別是部分二線城市。

其次：存量房貸降息幅度有待各地銀行明確

自2023年9月25日起，可由借款人主動向承貸銀行提出申請，也鼓勵銀行以發布公告、批量辦理等方式，為借款人提供更為便利的服務。調整方式上，既可以變更合同約定的住房貸款利率加點幅度，也可以由銀行新發放貸款置換存量貸款。具體利率調整幅度由借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。新發放貸款只能用于償還存量貸款，仍納入商業性個人住房貸款管理。

目前首套住房商業性個人住房貸款利率下限已調整為不低于相應期限貸款市場報價利率（LPR）減20個基點。并且自央行、銀保監會于1月5日宣布建立首套住房貸款利率政策動態調整機制后，多地紛紛下調首套房貸款利率至4%以下，進入“破4進3”時代，首套房貸款利率最低可至3.6%。

針對存量房貸的要求是借貸雙方協商確定，但調整后的利率，不能低于原貸款發放時所在城市的首套住房貸款利率政策下限。而在過去幾年首套住房貸款利率政策下限基本都是當時的lpr。（2022年5月起,人民銀行調整同期商業性個人首套房貸款利率下限至不低于LPR-0.2%）

整體來說，對于存量房貸的購房者，特別是動輒5-6高息的購房者，很可能房貸能降低100個基點以上，但具體的影響依然需要購房者于銀行協商。

而且需要注意的是，北京等大城市因為加點沒有明顯調整，所以沒有影響。簡單計算，大部分存量房貸發生時最低下限是4.65，購房者基本是按照6左右購房，也就是100萬30年，可以月供從5995元每月降低到5156元左右，下調840元左右。

8月樓市成交量整體同環比均下降。一線成交面積環比下跌24%，北京、上海、深圳環比跌幅顯著，從市場走勢看，熱點一二線城市在8月下調速度超過其他城市，所以從8月政策看，明顯出現了一二線救市力度開始超過三四線城市

在7月全國房地產調控72條的基礎上，之前年內平均單月房地產全國調控政策只有60次左右，累計1-7月450次，在8月份房地產政策井噴，單月房地產政策次數高達115次刷新了歷史記錄（具體政策見文后），年內整體房地產政策次數已經高達565次！

2023年8月，房地產市場政策井噴，在7月24日政治局會議后，全國多地開始落實政策，部委和大城市密集表態。各地穩樓市調控政策加速發布，累計單月房地產調控政策達到了115次。達到了年內的最高點，單月房地產調控數量也是最近多年來的最高點。

整體來看，在政治局會議明確了政策方向之后，各地調整優化調控政策的節奏也已經加快，具體會有哪些政策，一方面取決于當前各地政策工具箱的空間，另一方面也與城市市場表現密切相關。

8月最值得關注的房地產政策變化是，包括廣深在內的一線城市開始落地“認房不認貸”，相比前期各地發布的政策力度不大，對市場影響有限，8月最后幾天房地產寬松政策力度全面爆發，預計2023年金九銀十小陽春很可能出現。

從7月24日開始，截止8月底，全國房地產進入密集政策發布期，累計房地產調控超過130次，刷新同期歷史記錄。

簡單的總結一下：

1：特大城市基本沒多大影響，因為存量房貸加點基本沒變，主要影響大的是二線熱點城市，在2021-2022年加點最高。部分甚至6以上。這部分月供如果能全面落地可能100萬30年月供少1000以上，但大部分主流在6以下。

2：存量房貸降息對于市場來說，后續還要看各地銀行的實際落地情況，整體看，降幅可能低于預期，基本都在幾十個基點范圍。

存量房貸降息對于房地產市場來說，基本沒什么影響，因為現在還有房貸的人，基本3-5年也買不起房。

3：房地產市場在史詩級寬松下，當下還是要看北京上海會不會落地執行，如果北京上海執行的話，2023年全國一二線城市會出現金九銀十，如果北京上海不執行市場影響不大。