觀點網佳兆業目前情況仍難言樂觀。

(資料圖)

佳兆業于8月30日晚間披露中期業績，期內取得收益135.65億元，同比增加0.99%；毛利29.73億元，同比增加28.65%；毛利率21.9%。

期內，佳兆業錄得虧損66億元，同比減少14.9%；歸屬股東凈虧損69.74億元，而上年同期虧損約為76.73億元。

上半年，佳兆業連同其合營企業及聯營公司錄得合約銷售約121.9億元，同比增加16.1%。

因成功披露2021和2022年中期業績，佳兆業于今年3月10日上午9時起于聯交所恢復買賣。不過之后股價一路下挫，于8月30日收盤，佳兆業最新股價0.208港元，市值僅為14.59億港元。

有著“舊改之王”之稱的佳兆業，曾有幾次絕處逢生的經歷。對此時的佳兆業來說，下行的市場、龐大的債務與重組的壓力，要解決的難題還有很多。

虧損收窄

不出意料，佳兆業凈利潤再次錄得虧損。

此前佳兆業曾發布業績預報，預期上半年錄得虧損凈額介乎約60億元-70億元，而截至2022年6月30日止六個月則為虧損凈額78億元，虧損有所收窄。

佳兆業曾表示，虧損凈額減少乃主要由于人民幣兌美元持續貶值導致以美元計值的債務的匯兌虧損減少；及按公平值經損益入賬的金融資產公平值虧損凈額減少。

公告顯示，期內佳兆業其他虧損凈額約為40.35億元，主要包括按公平值經損益入賬的金融資產公平值虧損凈額約2.62億元、持作銷售的已落成物業及發展中物業約3.76億元及匯兌虧損凈額約30.57億元。

上年同期為約56.83億元，則主要包括按公平值經損益入賬的金融資產公平值虧損凈額約18.9億元及匯兌虧損凈額約38.68億元。

值得關注的是，在佳兆業上半年虧損凈額中，預期信貸虧損撥備金額由上年同期的6.44億元大增至24.85億元。

觀點新媒體了解到，主要是期內佳兆業對有關財務擔保計提18.79億元，佳兆業公告中并未對這部分壞賬有詳細闡述。

根據披露的業績公告來看，佳兆業的收益主要來自物業發展、物業投資、物業管理、酒店及餐飲業務、文化中心業務、健康業務及其他。其中，物業銷售是最大收入貢獻來源，期內貢獻約117.28億元，貢獻了集團86.5%的收益。

另外13.5%來自其他分部，包括租金收入約1.98億元、物業管理收入約8.28億元、酒店及餐飲業務收入1.6億元、文化中心業務約8460萬元、健康業務收入3.14億元。

公告顯示，截至2023年6月30日，佳兆業連同其合營企業及聯營公司于全國50個城市合共擁有193個具可銷售資源的房地產項目，土地儲備達2646萬平方米。其中，大灣區土地儲備約1616萬平方米，占該集團整體土地儲備的61%。大灣區城市中，深圳及廣州作為集團多年來深耕的重點市場，土地儲備占比37%。

作為行業“舊改之王”，佳兆業透露，集團已布局全國十余個核心城市與地區，其中，大部分更新項目位于大灣區。

截至2023年六6月30日，佳兆業連同其合營企業及聯營公司在粵港澳大灣區有一百多個城市更新項目尚未納入土地儲備，占地面積超5000萬平方米。

大灣區的優質資產是佳兆業持續發展的資本，不過舊改項目通常存在周期長、前期資金壓力大的問題，佳兆業需要為此籌謀。

據悉，在項目盤活方面，佳兆業已引入中信、招商蛇口及長城資產等央企和AMC以盤活項目，有序推進風險化解工作。

龐大債務

對于佳兆業而言，債務化解是持續發展的一大難點。

觀點新媒體獲悉，截至期末，佳兆業流動負債凈額為108.97億元，流動負債(包括已違約或交叉違約或包含提前按要求償還條款的流動負債)為2098.8億元。

借款總額則為1375.78億元，其中一年內須償還金額1178.99億元，一年至兩年內償還49.1億元、兩年至五年內償還40.2億元、五年以后償還107.5億元。短期借款占借款總額絕大部分比例，償債壓力頗重。

截至6月30日，佳兆業現金及銀行存款（包括銀行存款、現金及銀行結余及受限制現金）僅僅為45.12億元，較2022年12月31日減少22%，當中受限制銀行結余及現金31.15億元，可使用現金寥寥。扣除預收賬款（包括合同負債）的資產負債率上升至90.2%；凈負債率上升至602.3%，現金短債比（剔除受限制現金）為0.01倍。

此外，于6月30日，佳兆業并未按預定還款日期償還的若干銀行及其他借款約為492.12億元。

因此，于2023年6月30日，佳兆業本金總額約為1040.58億元的銀行及其他借款已違約或交叉違約。

并且于6月30日后，佳兆業并未按預定的還款日期償還若干其他銀行及其他借款。

佳兆業于公告中稱，集團已制定計劃及措施以減輕流動資金壓力，比如已委任華利安諾基(中國)有限公司為境外債務重組的財務顧問，正積極與現有貸款人商討將集團若干借款續期。

佳兆業表示，因市場狀況不斷變化，仍需時間制定或實施有關行動。同時，集團一直積極與債權人進行溝通，以解決未決訴訟案件。

此外，在與現有貸款人商談的同時，將繼續尋求新的融資來源或加快資產出售，以應對即將到期的財務責任及未來經營現金流需求。