數據顯示，2023年上半年，超過60%的上市房企出現虧損，且虧損的規模較2022年同期有所擴大。盡管包括市場、融資等在內的利好政策不斷，但由于釋放的滯后效應，出險房企名單還是在增加。

但行業并非沒有尖子生，以龍湖集團等為代表的穩健型房企依然在2023年上半年交出了一份優異的成績單。那么，優質房企是走對了哪一步？究竟什么才是房企破解危機的密碼？

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行業危機仍存

房地產的危機仍在持續。據不完全統計，截至目前，已經有超過70家房企及A股上市房地產企業發布了2023年上半年業績報告或者業績預告，超過六成的企業凈利潤出現虧損。此外，上半年還有包括陽光城、藍光發展等在內的房企則已經是由于連續虧損或者面值過低告別資本市場。

復盤來看，多數房企均表示，上半年業績虧損的主要原因是市場銷售端下行，并由此導致毛利率下滑。此外，也有部分房企為了能夠盡快加速銷售去化，對部分房地產項目采用了靈活的銷售策略，并由此造成資產減值。

從行業出現危機苗頭至今，風險房企的名單正在不斷拉長。值得關注的是，除了多家民營房企業績持續走低之外，一些國央房企也開始出現虧損。中指研究院方面表示，2023年上半年，房地產市場整體表現先揚后抑，但二季度購房者置業情緒快速下滑，房地產政策力度不及預期，市場未能延續回暖態勢。

國家統計局發布的數據顯示，2023年上半年，商品房銷售面積為59515萬平米，同比下降5.3%。在銷售端持續低溫運行的背景下，房企的資金端也壓力倍顯。數據顯示，2023年上半年，房地產開發企業到位資金為68797億元，同比下降9.8%。

一波未平一波又起，2023年下半年，原本就“錢包較緊”的房地產行業還將迎來明顯的償債高峰。中指研究院發布的數據顯示，三季度房企信用債到期規模約為1768億元，海外債到期規模約為780億元，合計將達到2548億元，四季度到期債務規模盡管有所縮減，但下半年房企仍然要面臨4360億元的到期償還借款。

“尖子生”異軍突起

不過，當前的房地產行業可謂是“半江瑟瑟半江紅”，盡管出險房企數量增加，但仍有部分房企在上半年考出了一份優秀的答卷。

例如，榮盛發展、城建發展、云南城投等房企在2023年上半年成功扭虧為盈。根據上述房企的公告，其大多表示，扭虧為盈的主要原因為結轉收入增加、費用下降、投資收益等非經營性損益增加等。

同時，依然有頭部房企保持著可觀的銷售規模，為企業內部持續不斷輸入現金流。龍湖集團發布的數據顯示，2023年上半年，公司實現合同銷售額為985.2億元，同比增長14.8%，銷售總建筑面積達到579.9萬平米，這一成績明顯高于行業平均水平。

值得關注的是，在行業整體下行的情況下，龍湖集團的財務指標也相當穩健。數據顯示，2023年上半年，龍湖集團實現股東應占溢利為80.6億元，在剔除公平值變動等影響之后，股東應占核心溢利同比增長0.6%達到65.9億元，這一數據可謂是給投資者喂下了一顆“定心丸”。

在多數房企毛利率下降的同時，龍湖集團的毛利率也逆勢出現提升。數據顯示，2023年上半年，龍湖集團的整體毛利率進一步修復，毛利額達到139億元，毛利率提升至22.4%。截至2023年上半年，龍湖集團“三道紅線”指標繼續穩居綠檔，且剔除預收賬款后的資產負債率為61.9%，同比下降6個百分點，為5年以來的最低值。

持續穩健的秘訣

實際上，在房地產行業中，成員一直以來可以被粗獷地分為兩大派別，豪放派和穩健派，而龍湖集團則恰恰是穩健派的代表。這家從重慶起家的房企在發展的過程中幾乎少見山城特有的“火辣脾氣”，某種程度上而言，龍湖集團沉穩的性格讓它在這場危機中不僅沒有受損，還助其默默成為了在暴風雨中還堅定航行的一艘大船。

在分析了龍湖集團的業務布局、財務策略、價值觀之后，行業幾乎可以得出一份“秘籍”，在房地產市場每一個“隱雷”爆炸之前，龍湖集團都巧妙地躲開了。

上文提到，2023年上半年，龍湖集團的合同銷售額同比增長14.8%。而分城市能級來看，95%的銷售來自高能級城市。近期，多部門聲援房地產，表示支持剛性和改善性住房需求。而在這輪窗口期，龍湖集團也積極拿地補倉，堅持“量入為出”的原則，上半年在深圳、上海、廣州、杭州等一線及強二線城市共獲取了20幅新地，這些優質的貨源不會缺少買家。

此外，龍湖集團也沒有“把所有的雞蛋放在一個籃子里”，而是構建了開發—運營—服務的業務格局。數據顯示，2023年上半年，龍湖集團由運營及服務業務組成的經營性收入為122億元，同比增長10.4%。目前，龍湖集團經營性利潤占比已經超過半數，利潤結構則是進一步優化。

龍湖集團也緊跟國家政策風向，積極布局長租公寓等業務。其中，作為基本盤的龍湖冠寓目前開業房間數達到11.9萬間。而包括長租公寓在內的運營業務收入在2023年上半年達到63.3億元，同比增長8%。

此外，作為企業護城河，龍湖集團的財務面也十分穩健，長期以來的審慎自律，正向的經營性現金流，以及大股東近兩年近百億返投回上市公司等，保證了龍湖現金流的安全。值得關注的是，早在3年前，龍湖集團就提出了降負債的管理策略，2023年7至8月份，龍湖集團共計償還了83.7億元的公司債，至此2023年境內到期公司債已經基本還清，僅余11月份到底的1.19億元。

龍湖集團也在積極提前償還債務，將于2024年1月份到期的153億港幣銀團貸款已經提前償還72億港元，且龍湖集團計劃在年內全部提前償還剩余部分。截至目前，標普、穆迪等機構均給予龍湖集團投資級評級。

種種提前布局之下，龍湖集團保住了市場對其的信任，也保住購房者對其信任。自創立以來，龍湖集團一直堅持“長期主義”，并堅守“善待”的底色。無論是保交樓還是保財務，無論是保產品還是保社會責任，龍湖集團則是從未掉隊。這種充分做好所有危機應對預案的心態，或許正是當前房企可以突圍的密碼。