本來呢，盼星星盼月亮，7月底終于把各種政策表態盼來了。

然而，8月份的樓市似乎陷入了更深的泥潭。樓市冷場，已是共識，更是客觀的事實。

(資料圖)

現在不管仍在泥潭掙扎的房企、哭唧唧想出掉垃圾資產的房東、還是更高階靈敏且蓄勢待發的投資客、又或者是猶豫觀望的剛需客。

總之，房地產的所有參與者，都心照不宣，默默地繼續等風來。

區域樓市繼續分化

一邊火熱搖號，一邊成交掛零

回顧8月市場表現，南京樓市陷入了深度的兩極分化，好地段好配套好產品不愁賣，幾乎逢開就搖號；非核心板塊的其他盤又處于無人問津的狀態，無論是開盤、去化，還是開發商拿地意愿都在反復的的印證這一點。

據本站不完全數據統計，8月主城各板塊共計13盤領銷許加推，僅4盤觸發搖號，江寧核心區、雨花小行、河西南這些熱門板塊，開盤搖號頻頻亮眼，其他板塊樓盤則以平推為主。

優質樓盤、優質板塊依舊非常堅挺，房子仍然在搶

純新盤武夷七里湖山首開，共計108套房，吸引了184組買房人報名，整體中簽率約59%，項目搖號開盤，成為8月首個搖號盤。

璀璨璟園繼首開熱賣后，8月再次迎來加推，56套房源共251組成功報名，綜合中簽率22.3%，相當于平均5人搶1套，最終，據開發商口徑，再次以售罄的成績單，成為當仁不讓的“人氣收割機”！

△璀璨璟園開盤現場人氣圖

河西南豪宅中寧府，8月26上午開盤推出113套房，吸引242人報名，綜合中簽率46.7%，精裝均價7.4萬/㎡，主力戶型建面約198-298㎡，南京富豪們的買房熱情依然在線，開盤熱賣16.9億元！

于8月26日同天開盤的還有城南小行的萬科朗拾二期，193人報名搶96套房，綜合中簽率約49.7%，此前項目已六開六罄，這是項目第七次開盤，以開發商口徑基本賣光的成績，成為了名副其實的現象級紅盤。

△萬科朗拾二期開盤現場圖

這些樓盤的熱賣，進一步說明，大市場環境雖然不夠好，但真正的好盤仍然是受關注的。

從整體市場看，似乎又不太樂觀，多盤開盤成交掛0

但從南京樓市大的市場環境看，無法觸發搖號、開盤去化艱難，是大多數樓盤的常態。據南京網上房地產數據看，8月9樓盤選擇平推，且部分樓盤開盤加推后，截止目前，成交仍掛0，去化不是很理想。

依賴地緣客的非核心板塊，普普通通沒有亮點的樓盤面臨越來越難賣的現狀。

一是地段劣勢，如果周邊日常通勤和生活配套還需要靠規劃，更是雪上加霜；

二是產品落后，包括一些戶型設計、產權縮水的老盤，雖然已經形成了成熟的生活圈，但居住體驗太差；

三是品質一般，近幾年新房品質內卷嚴重，買房人的審美也日漸提高，沒有亮點甚至價格和品質不匹配的項目很難從競爭中脫穎而出。

從二手房市場看，目前掛牌量已達到178294套，庫存量仍處于高位。賣不完，根本賣不完。

所以從整體來看，目前南京樓市行情仍然處于“劇烈分化”之中。在接下來的市場環境中，優質項目和平庸項目的分化還會加劇。

土拍格局悄然變了

一邊觸頂搖號，一邊底價成交

土地市場是樓市晴雨表，但對于上周剛結束的南京土拍，不少業內人士評：毫無懸念。大校場、燕子磯、馬群、東山、江核、上秦淮等板塊地塊上演“一輪游”，快速底價成交，唯有看點的僅河西和百家湖地塊。

作為本次土拍的“人氣王”，河西中G42地塊在開拍前就吸引了超20家房企報名。最終7輪32秒觸頂，以43056元/㎡的地價成為繼葛洲壩南京中國府、偉星長江之歌后，南京史上高價地前三，搖號角逐，被中建八局收入囊中。

熱度同樣居高不下還有百家湖G44地塊，最終競價19輪觸頂最高限價，成交總價14.8億，成交樓面價21265元/㎡，被中建信和搖號拿下。

不得不提的是，這兩幅地之所以能有這么多房企愿意去爭搶，首先就是地段。河西中和百家湖作為優質板塊，無論其土地稀缺性和板塊價值都不言而喻。還有一個原因是地價和房價差比較大，房企有一定的利潤空間。比如河西中G42地塊樓面地價4.3萬/㎡，目前河西中部的房價已經賣到7萬多/㎡；還有百家湖G44樓面地價2.1萬/㎡，而目前百家湖的房價已經能賣到4萬 /㎡。

其余地塊全部底價成交，要么是房價、地價差比較小，利潤空間小，像大校場G41地塊，這幅地塊本身區位優勢明顯，但成交樓面地價31474元/㎡，如果做高品質樓盤，房企利潤空間有限；要么就是板塊房子偏多，或地段優勢不明顯。

下半年土拍情況基本維持兩極分化，本次土拍2幅觸頂搖號，其余底價成交，無溢價地塊，與7月17日土拍情況相似，搖號比例和溢價率均處于較低位。從土拍結果來看，當下市場開發商拿地越發穩健，采取“優中選優”的拿地策略。聚焦核心地段的同時，更加關注性價比高的優質地塊。拿地企業方面，央國企依舊是主力，城投托底的比例明顯提升。在有限的資金壓力之下，房企傾向于押寶優質核心地塊。

寫在最后：

今年樓市弱復蘇的基調不會變，但今年也是結構性的行情，非對稱的復蘇，規劃得到兌現、價值得到驗證的板塊具有稀缺性，改善性的項目，更有機會率先回暖，樓市由投資轉向自住，自住改善比例高的板塊，更有價值支撐，在這一輪里也會表現更明顯。

接下來的金九銀十，市場信心能否提振，進入一個穩中有升的發展態勢？期待吧~