又降息了。

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8月21日，新一期貸款市場報價利率（LPR）公布。其中，1年期LPR再度下調降至3.45%，不過，與房貸等密切相關的5年期以上LPR保持不變，仍為4.2%。

房貸利率的調整備受矚目，尤其是今年以來，相關部門建議降低存量房貸利率，這關系到樓市乃至消費增長。

目前來看，降低存量房貸利率仍待落地，隨著LPR進行最新調整，存量房貸利率下調進程有望加快。

那么，降低存量房貸利率，究竟難在哪？該如何調整？

房貸余額同比減少

兩年前，李純通過北京市海淀區一家銀行貸款買了一套房，貸款金額160萬元，全部是商貸，當時房貸利率是5.25%，月供10000多元。

今年8月，隨著一筆理財資金的到賬，李純決定將這套房子的貸款全部還清。

和李純一樣決定提前還房貸的人不在少數。

北京市一家銀行網點個貸部門工作人員告訴中國新聞周刊，最近一年來，選擇提前還房貸的客戶數量增長在30%以上，有些客戶是一次性提前還清全部貸款，也有一些客戶提前償還部分房貸。

此前，由于提前還貸的客戶較多，交通銀行下發了一則通知，針對提前還款客戶收取的補償金標準要進行調整，一度引發爭議。

今年初，部分銀行還出現了提前還貸排長隊的現象。不過，目前這一局面已有所緩解，從此前等待數月已縮短至一個月左右。

李純也有過這種等待的經歷。在今年4月，他咨詢之前辦購房貸款的那家銀行支行的個貸經理，對方當時答復提前還貸要等一等，不過，在8月份時，銀行個貸經理告訴他，可以來營業廳直接辦理。

隨后，他帶好相關證件來到了營業大廳，當場就辦理了提前還款手續。根據約定，在9月初，李純將資金打入賬戶，銀行將錢劃走，就完成提前還款。

從去年至今，消費者提前還房貸的勢頭備受關注。

央行公布的數據顯示，2022年末，個人住房貸款余額38.8萬億元，相比于2021年末個人住房貸款余額 38.32 萬億元，這意味著，2022年一年，個人住房貸款余額僅增加了4800億元。

而在2021年，個人住房貸款余額由2020年的34.44萬億元增長到 38.32 萬億元，一年時間增長了3.88萬億元。

上述數據表明，2022年個人住房貸款余額新增量比2021年少了3.4萬億元，增速比2021年末低了10個百分點。

一位金融行業分析師表示，在當前全年商品房銷售額超10萬億元、貸款購房規模仍然較高的局面下，個人住房貸款余額新增量出現大幅縮水，意味著，提前還款客戶規模較大。

到了2023年，從目前來看，提前還貸勢頭有增無減。

央行數據顯示，2023年上半年，個人住房貸款余額38.6萬億元，同比下降0.7%。半年時間過去，個人住房貸款余額減少了2000億元。

巨大的房貸利息支出

除了原本有提前還款計劃的人群之外，目前改變還款周期選擇提前還款的人群中，主要是兩類人群，一類是LPR改革之前貸款購房的人群，由于當時采用的是基準利率的貸款方式，其房貸年利率將近5%；第二類是LPR改革之后購房時采用加點方式貸款的人群，盡管5年期以上LPR長期維持在4.2—4.65%，但由于上浮點數，其房貸利率仍然接近5%。

尤其是對于購買二套房的人群，包括一些置換的改善性群體，由于利率上浮，在很多地區其房貸利率一度上浮100個左右的基點，房貸利率達到5.2%—5.5%甚至更高。

中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華向中國新聞周刊表示，由于歷史上房貸利率政策改革存在前后銜接不完善的問題，導致2017年3季度至2021年底購房人群房貸利率居高難下，部分加成高達120多個基點且長期不變，部分存量房貸利率過高。

作為賣一買一的改善型需求，李純雖然名下只有一套房，但由于認房又認貸的政策，他還是只能按照二套房貸款，其利率高達5.25%。

這一利率水平，比當前北京首套房4.75%的利率高出50個基點，比5年期以上LPR高出105個基點，而相比于全國多個執行寬松利率政策的城市，比如鄭州、福州首套房貸款利率最低3.7%，則高出150多個基點。

一方面是利率較高；另一方面，則是收益太低。李純算了一筆賬，如果將這筆錢放在銀行定期存款，一年期的存款僅僅近兩個點的利息，收益太低。即使放在稍微高一點的理財產品中，收益率才3%左右，一年下來利息收入也就4.8萬元。但是，按照他目前的月供，一年下來，僅僅房貸償還額就高達12萬元。

他覺得不劃算，于是，在理財資金到期后，他決定提前還款。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院副院長范建雙告訴中國新聞周刊，當前存量房貸款利率普遍偏高，而近年來隨著市場利率穩步下降導致存量房貸利率與新購房利率出現明顯利差；同時，由于金融市場波動導致部分投資者缺乏合意的資產標的。因此，很多存量房貸借款人選擇了提前還貸。

這一高成本究竟意味著什么？

央行數據顯示，2022年末，我國個人住房貸款余額38.8萬億元。如果按5個點的房貸利率來計算，則每年全國人僅房貸利息支出就高達1.94萬億元。

2022年，全年全國居民人均可支配收入36883元，人均消費支出24538元，粗略計算，收支相抵則人均結余12345元，全國合計16萬億元左右，這一數字與2022年金融機構居民存款基本相符。

那么，全國房貸利息支出金額占到全國居民收入結余金額的1/8，考慮到需要支出房貸利息的僅是貸款購房人群，這意味著對于這部分房貸群體而言，其資金償還壓力更大。

對此，鄒琳華表示，過高的存量房貸利率，除了增加二手房拋售壓力外，還會妨礙消費增長，并通過提前還貸引起宏觀金融收縮，強化經濟波動。

有待落實

7月14日，中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾在國新辦舉行的2023年上半年金融統計數據情況新聞發布會上表示，人民銀行支持和鼓勵商業銀行按照市場化法治化的原則，與借款人自主協商，變更合同約定，或者是用新發放貸款置換原來存量的貸款。

目前來看，有一些地方表態降低存量房貸利率。8月3日，鄭州市出臺15條樓市新政，其中，鼓勵在鄭各商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率，引導個人住房貸款利率和首付比例下行，穩定居民消費預期。

但從最終落實來看，全國銀行大多尚在觀望準備之中，鮮有大的商業銀行出臺降低存量房貸利率的措施。

范建雙告訴中國新聞周刊，盡管央行鼓勵商業銀行和借款人可協商降低存量房貸利率，但實際操作層面仍存在難點和不確定性。在銀行凈息差持續下行的背景下，下調存量房貸利率會造成銀行利息的損失、降低銀行的資產收益率，銀行主動下調存量房貸利率的動力不足。同時，銀行和借款人簽訂的合同是受法律保護的，央行強調要按照市場化、法治化原則，這就排除了強制全面調降存量利率的可能。

范建雙進一步表示，但是也應該看到，對于銀行來說，通過這種方式不僅能夠減少提前還貸比例和利息損失，從長期來看還能提高銀行的競爭力和市場占有率；對于存量房貸購房者來說，通過這種“轉貸款”方式能夠有效緩解其利息負擔，同時也能提高借款人的還款意愿和還款能力，弱化其提前還貸動機，提振消費。

鄒琳華建議，調整存量房貸利率涉及銀行收益及合同條款變化，且存量房貸高利率本身是房貸利率政策改革留下的“尾巴”，所以最好由金融管理部門以完善政策之名牽頭完成。

范建雙認為，從政府的角度看，可以對大型國有銀行和股份銀行進行試點以發揮其示范效應，減緩用戶房貸壓力，進而增加消費支出，助力經濟復蘇。從市場運行的角度看，銀行可以針對想要提前還款的用戶主動協商轉換或變更存量房貸利率合同，以減少客戶流失和利潤損失。同時，房貸作為優質資產，各大銀行也可以積極采取行動，通過降低LPR的加點水平等方式爭奪客戶池——既包括以低利率爭取新客戶辦理按揭，也包括以低利率吸引其他行客戶來辦理“轉貸款”。

從實際情況來看，下調存量房貸利率還與認房又認貸等政策有較大關聯，最終或會影響到調整效果。

以上述李純為例，盡管他屬于賣一買一的改善型客戶，但在認房又認貸政策之下，他按照二套房辦理房貸，利率為5.25%，即使降低存量房貸利率，參考目前多個城市二套房貸款利率為4.8%，優惠幅度并不大，如果取消認房又認貸政策，按照首套房來處理，參考其他城市首套房貸利率為4.2%甚至更低，利率水平將下降很多，月供支出也下降很多。

7月底，住房和城鄉建設部部長倪虹召開企業座談會強調，要大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施。

在降房貸的背景下，LPR是否還有下降空間？

8月21日，中國人民銀行公布，1年期LPR下調10個基點，由3.55%降為3.45%；5年期以上LPR不變，仍為4.2%。

中指研究院分析認為，整體來看，LPR下調空間或已不大，未來或許更多房價調整壓力大的城市通過下調加點數來降低房貸利率，降低購房成本。另外，存量房貸利率下調進程有望加快，從而釋放居民消費潛力。