一

【資料圖】

寶安今年住宅凈地供應僅2宗，但舊改供應大軍將到來

城市發展離不開土地的支撐，作為寸土寸金的深圳，土地資源就顯得尤為寶貴，也是最稀缺的資源。

深圳近幾年一直在加大土地供應，一方面調整土地性質 ，據統計，今年深圳有近40宗“商改住、工改住”地塊；另一方面積極推動城市更新舊改項目的入市，城市更新已經成為住宅的主要供應之一。

寶安也不例外，近幾年，寶安仍有多宗凈地進入土拍市場，尤其是寶中臨海片區、海洋新城片區，有大范圍的用地，也支撐著近幾年的住宅供應，但接下來，隨著片區的日漸成熟，凈地也將開發得七七八八，未來的供應將主要以城市更新的項目為主。

如，今年寶安片區到目前為止，僅有2宗住宅用地出讓：

8月2日，中鐵以34.06億元 競配35520平“現房銷售面積“競得寶安新安地塊（宗地號為A001-0212），此宗地位置寶安區新安街道，土地面積15239.84平，建筑面積82300平，限價8.86萬/平。

3月3日，招商拿下寶安沙井A301-0602宗地，建面約11.19萬平，普通商品住房平均銷售價格不高于49400元/平方米（不含室內裝修價格）。

從今年寶安片區的住宅供應來看，如瑞樾府、會展灣雍境花園、潮樾府、云上潤府、云海臻府、未來之光家園等項目均是前2年的拍賣地項目，但目前這類入市的項目已屈指可數。

同在今年，一些大的舊改項目也正在陸續成為片區住宅供應的主力軍，如大家熟知的“網紅盤”鴻榮源珈府、萬豐海岸城瀚府等，將為片區帶來源源不斷的住宅供應。

二

寶安有近190個舊改，舊改規模為深圳之首

去看下寶安每年的城市更新與土地整備，可以說是深圳做得最好的片區之一，以成片整備提升區域面貌，目前已取得一定的成效。

據統計，寶安區目前公布的城市更新項目有近190個（產業園區、工業園區、舊屋村、商業項目等），有些項目因政策、經濟環境等各種原因暫未推進，但寶安城市更新項目可以列為深圳之首。

十四五期間，寶安力爭實現直接供應用地235公頃，空間儲備用地1000公頃，完成綜合整治用地不少于12平方公里。新增更新單元計劃規模不超過750公頃。“工改M0”類拆除重建更新單元計劃用地規模不超過80公頃；

通過土地整備完成居住潛力用地不少于2.4平方公里，力爭通過城市更新和土地整備規劃籌集公共住房和配套宿舍建筑面積不少于175萬平方米等多項指標數據。

今年4月，寶安區城市更新和土地整備局在2023年工作計劃中也提出，將加快推進23個項目規劃報批，推動10個項目主體確認，力爭實現18個項目、426.9萬平方米建面開工建設，推動10個項目竣工驗收。

三、

置業熱點區，這些舊改住宅盤值得關注

事實上，深圳發展一路向西的進程中，寶安作為粵港澳大灣區的核心發展軸的中心位置，擁有海洋新城，大空港，騰訊科技島，國際會展中心，國際機場等重磅區域，得天獨厚的地理優勢、便捷的交通，以及強力的規劃，這些年也成為深圳的置業“網紅區”。

基于片區的供應結構，本文結合片區更新規劃，統計了大家較為關注的熱點舊改項目，希望對大家有幫助。

已入市及將入市項目

1、萬豐海岸城

總規劃建面超500萬㎡，A區已入市多期

萬豐海岸城位于寶安區新橋街道內，地鐵11號線馬安山站的東側，南依沙井南環路，北靠公園南路，東臨新豐苑小區。

項目擴容周邊約70萬㎡拆改范圍，如后續一體開發落地，沙井海岸城或成深圳近年來最大的舊改巨無霸之一，宏大的綜合體更為矚目。

該項目將建設為集住宅、商業、產業研發等多種業態為一體的產業綜合體。項目規劃結合產業、商務、購物、居住等功能之間的聯系，將各功能合理組合，保障了功能與業態的最佳搭配。通過特色街區、特色建筑、特色空間的設計，打造地標建筑，挖掘土地價值，改善社區環境，筑造沙井宜業宜居的新都市生活空間。

項目分為A/B/C三個大區進行建設，其中A區即萬豐海岸城，是萬豐區域城市更新項目整體規劃的首發之作。建面約120萬㎡，包含四期住宅、萬豐海岸科創中心、約18萬㎡萬豐海岸城多元商業等。

B區（萬豐社區大朗山片區），為接下來重點建設區域。整體規劃面積更大，業態也更多元，體量比兩個A區都大，為規劃建面約265萬㎡綜合產城社區。

C區（萬豐社區舊村片區），作為遠景規劃，規劃建面約160萬㎡。將是萬豐區域城市更新項目最后一塊拼圖，涵蓋高端住宅、寫字樓、公寓、產業、酒店等多元業態。

目前，A區最新一批入市的海岸城璽園推出137套住宅，建面約98-143㎡3-5房單位，單價區間在5.4-6.4萬/㎡，總價區間在534-917萬/套，現房精裝交付，開盤銷8成。

項目整體效果圖

2、鴻榮源·奧特萊斯項目

總建面達248萬㎡，首推珈譽府已入市

鴻榮源奧萊項目總建面達到248萬㎡，是續萬豐海岸城后，西部又一個百萬級別的大盤。

規劃住宅建筑面積約70萬㎡平方米，商業體量建筑面積約50萬㎡，并配建一所63班九年制學校。

項目位于立新湖科創總部，立新湖科創總部是寶安區精準對接粵港澳大灣區建設和打造“黃金內灣”戰略的空間規劃的主要藍圖之一，是典型的產城融合發展項目。

首地塊首推珈譽府，占地面積約4.3萬㎡，建筑面積約35.45萬㎡，總戶數2280套，車位數2592個，容積率5.33。已于7月份開盤，共1401套房，建筑面積約76-181㎡3-5房單位 ，開盤折后均價50800/㎡,開盤當日銷85%。

項目整體效果圖

3、壆崗崗廈片區城市更新項目（一期）

住宅370390㎡，項目中01-02地塊楠園將入市

整個項目更新單元用地面積161637.9㎡，擬拆除范圍用地面積為153999.6㎡，開發建設用地面積83362.8㎡，貢獻率達45%，規劃容積674440㎡，容積率8.1。未來將打造成為集高端住宅、商業、酒店辦公于一體的大型綜合體。

其中，住宅370390㎡（含保障性住房40520㎡,保障性住房中的10000㎡為房屋征收安置房）,商業、辦公及旅館業建筑282200㎡（含商業文化設施不低于11810㎡,酒店不低于20000㎡）；

項目一期（拾悅里雅居）最早于17年入市。二期分為“楠園”和“沁園”，兩個全新的住宅社區。率先入市的為楠園，居住屬性純粹，占地面積約3.5萬㎡，計容建面約23.5萬㎡。

楠園將提供建面約87-140㎡3-5房住宅產品，預計約1300套可售房源（以住建局預售公告的為準）。

沁園建設用地面積14301.2平方米，規定容積率為6.3，規定建筑面積89450平方米。

項目效果圖

4、安華工業區東區城市更新項目（勤誠達云邸）

目前樣房開放中

勤誠達云邸原為安華工業區東區城市更新項目01地塊，項目位于新安街道前進一路與新安四路交匯處東側,緊鄰地鐵12號線上川站，臨近寶安公園。

資料顯示，勤誠達云邸建筑面積210578.25平。其中住宅64160平，寫字樓32593平，保障房36265平，辦公1717平，回遷商業11100平。

項目由1棟A座55層住宅、1棟B座55層住宅、2棟55層保障房、3棟25層辦公樓、4棟3層12班幼兒園組成。

據了解，項目可售住宅為481套，面積段為:89三房兩廳，116平四房兩衛，130平四房兩衛，目前樣板房開放中。

項目效果圖

已開工及列入計劃項目

5、懷德村舊改（德懿府）

擬2024中旬入市，已開工

寶安福永懷德舊村，“社區自改＋統籌規劃” 懷德舊村城市更新單元位于福永街道中心區福永大道和懷德路交會處，緊靠軌道12號線懷德站。

該項目拆除范圍建筑面積約27.91萬平方米，拆除范圍外捆綁貢獻一處教育設施建筑1.5萬平方米。項目由懷德股份合作公司自主開發，項目計容建筑面積約119.5萬平方米，分三期實施，包括住宅（含保障性住房）56.4萬平方米，商務公寓（含人才公寓）13.8萬平方米，購物中心、五星級酒店、現代辦公等于一體。

項目首期——德懿府已開工建設，預計2024年中旬入市。

德懿府總建面約45.79萬平（住宅239420平，商業4800平），含9棟單體樓，是一個集高層住宅、保障房、公配于一體的大型高尚生活區。

據規劃顯示，德懿府住宅939戶，套內小于90平800戶，占比85.20%，總套數2816戶（其中保障房1380戶）。

項目整體效果圖

6、沙井街道的沙井大街片區更新單元---華潤“金蠔小鎮

擬拆除重建用地面積約140萬㎡

據悉，《寶安區沙井街道沙井大街片區重點城市更新單元計劃》于2020年6月30日，已經市政府批準。

沙井街道沙井大街片區重點城市更新單元項目被命名為“金蠔小鎮”，將由華潤置地操盤。

金蠔小鎮擬拆除重建用地面積約140萬㎡，擬更新方向為居住、新型產業、商業等功能，還需配建一所用地不少于50000㎡的高中，土地移交率不低于41%。

沙井大街片區（金蠔小鎮）重點城市更新單元，位于深圳市寶安區沙井街道，由西環路、北環路、環鎮路、創新路圍合的區域，地處粵港澳大灣區東岸一線區位，是大灣區兼具本土特色及先鋒氣質的文化高地，深西中心文化核心。

該項目規劃用地范圍約3平方公里，涉及13家社區股份合作公司。

據了解，該項目范圍內的東塘、辛養、衙邊、壆崗、蠔一、沙二、蠔三、蠔二、沙三、沙一、蠔四、沙四、沙頭13個舊屋村已確認范圍確認公示。

金蠔小鎮項目效果圖

7、鴻榮源鐘屋黃田舊村項目

拆除面544381㎡，列入2023年更新計劃

該項目申報主體為深圳市鴻廣源投資有限公司，該公司由鴻榮源地產占股60%，深圳市廣興源投資發展有限公司占股40%，鴻榮源主導開發。

鐘屋黃田舊村更新項目位于寶安區航城街道，廣深公路與凱成二路交匯處南側，臨近深圳寶安國際機場，近地鐵1號線“后瑞站“，整體公共交通較為便捷，周邊各項配套資源尚可。

拆除重建用地面積544381㎡，更新方向為居住、商業等功能。

擬拆除重建用地范圍內落實不少于216105平方米公共利益用地(含教育設施用地、社會福利用地、文體設施用地、綠地、道路用地等)；項目現狀以私宅、舊工業區等建筑物為主。

8、大鐘崗及慧豐工業區項目

拆除面206729㎡，列入2023年更新計劃

申報主體：深圳市寶安區新橋街道辦事處、深圳市旭生產業投資有限公司

寶安區新橋街道大鐘崗及慧豐工業區城市更新單元位于新橋街道，北側緊鄰南環路，西側為中心路，南側為鳳塘大道。

拆除重建用地面積206729㎡，擬更新方向為普通工業用地（M1）、二類居住用地（R2）、商業用地（C1）等功能；

擬拆除重建用地范圍內落實不少于72438平方米公共利益用地（含醫療衛生用地、道路用地、綠地等）；

9、寶安羅田第二工業區（北片區）

住宅建筑252270平方米，規劃已出

寶安區燕羅街道羅田第二工業區（北片區）城市更新單元位于燕羅路與高田路交匯處西北側。

該更新單元用地面積74772.9平方米，拆除范圍用地面積74768.5平方米，開發建設用地面積46959.4平方米。

規劃容積27.7萬平方米，其中住宅建筑25.2萬平方米（含保障性住房2萬平方米），規劃配套商業建筑0.6平方米，并配建一所占地面積約1.76萬平九年一貫制學校，0.6萬平方米18班幼兒園。

項目地塊分為三部分，01-01地塊為二類居住用地，占地面積約3.29萬平，住宅建筑面積約17.7萬平（含保障性住房20210平方米），容積率為6.1；

01-02地塊為二類居住用地，占地面積約1.4萬平，住宅建筑面積約7.52萬平，容積率為5.5；01-03地塊為公園綠地，占地約3636平方米；

01-04地塊為教育設施用地，占地約1.76萬平，規劃一所九年一貫制學校。

10、總部經濟園區城市更新單元（一期南及二期）“工業上樓”項目

擬拆除134774㎡，規劃已出

申報主體為深圳市寶安區投資管理集團有限公司，擬拆除范圍134774㎡，擬更新方向為普通工業（M1)、居住(R2)、商業(C1)等功能；本項目為深圳市“工業上樓”項目，拆除重建用地范圍內落實的公共利益用地以批準的單元規劃為準。

項目深圳市寶安區石巖街道洲石路與松白路交匯處。

項目擬更新單元用地面積163739.9㎡，擬拆除范圍用地面積134774.4㎡，開發建設用地面積64037.3㎡（不含移交政府普通工業用地）。

規劃容積410795㎡（不含移交政府普通工業用地規劃容積），規劃容積率6.4。

其中廠房148619㎡，產業配套用房44060㎡[含宿舍42170㎡，商業服務設施（食堂）1890㎡]，住宅138656㎡，商業、辦公及旅館業建筑62290㎡（含酒店57490㎡），公共配套設施（含地下）17170㎡（含9班幼兒園建筑面積2970㎡等）。

11、寶安107發展帶翻身片區（三）

拆除面積25049平方米

107發展帶翻身（三）舊改，于寶安區新安街道，申報主體深圳市鴻廣源投資有限公司，拆除范圍用地面積25049平方米，將由鴻榮源 廣興源操刀。

項目 擬更新方向為居住、商業等功能；擬拆除重建用地范圍內落實不少于8266平方米的公共利益用地（含道路用地、其它公共利益用地等）。

拆除范圍圖

擬納入城市更新及計劃延期項目

12、寶安107發展帶固戍片區

拆除范圍279908平方米，按計劃延期

107發展帶固戍片區城市更新單元，拆除范圍用地面積279908平方米。

擬更新方向為普通工業用地（M1）、商業、居住、新型產業用地（M0）等功能，其中M0用地面積不少于最終批準的工業開發建設用地面積的20%；拆除重建用地范圍內落實不少于105998平方米公共利益用地（含教育設施用地、道路、綠地、林地等），另需在項目范圍內落實一處110KV變電站等；

申報主體為深圳市空港云谷投資發展有限公司，查詢工商信息顯示，該公司由深圳天安駿業投資發展（集團）有限公司、深圳市天隅科技有限公司分別持股50%。

深圳天安駿業投資發展集團，以產城社區開發、智慧園區運營、城市更新、綠色物業等為主營業務。

13、松崗紅星花園片區城市更新單元

擬拆除范圍18956平方米，按計劃延期

據了解，《寶安區松崗街道紅星花園片區城市更新單元計劃》在原計劃有效期基礎上延期一年，有效期延至2024年3月3日止。

紅星花園片區城市更新單元位于寶安區松崗街道松瑞路與松明大道交匯處東北側，擬拆除范圍用地面積18956平方米，申報主體為深圳市鏵生實業發展有限公司。

擬更新方向為居住等功能；

拆除重建用地范圍內落實不少于7717.37平方米公共利益用地（含教育設施用地、綠地、道路等）。其中，該項目落實的以上教育設施用地與寶安區松崗街道紅星社區國強廠城市更新單元落實的教育設施用地合計不少于9000平方米；

該項目在下一步規劃編制階段需與寶安區松崗街道紅星社區國強廠城市更新單元統一編制單元規劃；

14、沙民馬安山工業區城市更新單元

拆除范圍58101平方米，按計劃延期

沙民馬安山工業區城市更新單元位于寶安沙井街道，申報主體為澳達實業發展（深圳）有限公司，拆除范圍用地面積58101平方米，擬更新方向為普通工業用地(M1）、居住用地（R2）、新型產業用地（M0）等功能，新型產業用地面積（M0）不超過最終批準的工業開發建設用地面積的20%。

該項目靠近寶安大道與鞍山二路的交匯處。

15、黃田金碧片區城市更新單元

擬拆面積173669平方米，計劃延期

黃田金碧片區城市更新單元位于寶安區航城街道，申報主體為深圳市天榮成房地產開發有限公司

擬更新方向為居住、商業等功能；拆除重建用地范圍內落實不少于54384平方米公共利益用地（含不少于36班的九年一貫制學校用地、文體設施用地、道路用地、綠地等）

16、寶安區松崗街道西山城市更新單元

擬拆面積84074平方米

安區松崗街道西山城市更新單元位于松崗街道107國道與松裕路交匯處，擬拆除范圍用地面積為84074平方米。

深圳市鴻廣源投資有限公司來文申請將該更新單元納入城市更新單元計劃。

17、頭田村城市更新單元

擬拆除范圍48853平方米

寶安區松崗街道上頭田村城市更新單元位于松崗街道規劃恒嘉路與松裕路交匯處。

擬拆除范圍用地面積為48853平方米。深圳市家年投資有限公司來文申請將該更新單元納入城市更新單元計劃