石青玲/發自西安

西安因房價漲幅領漲全國再次受到矚目。

(資料圖)

8月16日，國家統計局發布了《2023年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》。數據顯示，7月西安新房價格環比上漲0.5%，同比上漲1.6%，環比漲幅全國第一。從各面積段看，90平方米以下房源價格環比上漲0.5%；90平方米~144平方米房源價格環比上漲0.5%；144平方米以上房源價格環比上漲0.6%，漲幅最大。

房價雖上漲，但成交量卻不盡如人意。據克而瑞陜西統計，7月西安共計成交2889套，環比下降2%，整體去化率為57%，相比上月下降5個百分點。

“西咸等價格洼地幾乎賣不動，備案的大多是主城改善項目，推動了房價的上漲。”克而瑞西安事業部總經理嚴延分析道。

一位房企人士也表示，主要是因為改善項目、豪宅項目的入市拉高了房價。“現在大家都在等著8月底、9月出臺利好政策。”

樓市冷清

“7月份，價高的改善樓盤供應量增多，從意向登記的數據來看，高新區登記量占了一半，這些項目的均價基本都在2.5萬元/平方米以上。”一位熟悉西安市場的觀察人士表示。

根據住建局的數據不完全統計，7月份，西安共有27盤4714套房源進行了線上登記，其中高新區共計供應2050套房源，占到了7月總供應量的43.49%，而當月區域在售項目均價達到了24946元/平方米，位列全市首位。

供應與房價上漲的背后是高新區大力供地，近年來，高新區一直都是“供地大戶”，連續四年蟬聯土地供應及成交榜首，2022年泛高新板塊的土地成交規模為124.92萬平方米，高新區樓面價更是達到8000元/平方米以上，雙雙位列全市之首。

但與之形成鮮明對比的是7月的成交量及去化率。

據克而瑞陜西統計，7月西安共計成交2889套，環比下降2%，整體去化率為57%，相比上月下降5個百分點。從意向登記情況來看，7月份，西安共有27盤4484套房源意向登記，僅有6529組家庭參與了登記，而過去的3月~6月，西安進行意向登記的家庭分別為18533組、14824組、15412組，登記量環比腰斬。

“這個月的市場都不太好，來訪量和成交都不理想，每天來電來訪量大概有10~20組，熱點板塊高新三期和港務區相對會好一些。”上述房企人士表示。在他看來，需求端疲軟首先是信心不足，其次是購買力的問題。

在中指研究院西安分院研究總監支家駿則認為，7月樓市成交量表現不理想首先是因為供給端上，伴隨著6月半年度業績沖刺結束，開發商推盤節奏趨緩；其次，從需求端上看，7月進入夏季最炎熱時期，也是樓市傳統淡季，看房人群減少是正常現象。

面對需求端的乏力，開發商在打折優惠之外，新入市的項目在定價上更為謹慎。

位于高新三期的中建·山海境備案價為2.2萬元/平方米，但在案場優惠完后，實際成交價2萬元~2.1萬元；純新盤龍湖高新云河頌的優惠則打出了贈送5萬元車位優惠券、陽臺封裝等優惠措施；位于灞橋區的中國鐵建·西派逸園認購可以享受兩個99折的優惠。

除此以外，新入市的項目在定價上也更加謹慎。8月15日，保利云谷天匯公示了備案價格，整盤均價25527萬元/平方米，甚至有個別房源單價低至2.1萬元/平方米，且空中庭院為贈送面積。據了解，項目首開推出的戶型為125平方米、143平方米，總價門檻在244萬元~406萬元之間，主打第四代住宅。

該地塊為保利于3月27日搖得，總價27.67億元，成交樓面價13972元/平方米。彼時，對于該宗地塊，業內預測未來售價將超3萬元/平方米。

然而現實是，該項目定價持平甚至略低于周邊在售項目。目前，保利云谷天匯周邊在售項目有中國鐵建·西派樘樾、中海天谷時代、高科云天等，其中，中國鐵建·西派樘樾的均價為25864.68元/平方米，中海天谷時代的均價為26379.43元/平方米，高科云天做新一代豪宅價格更是達到了32615.7元/平方米。此外，該項目距離保利另一在售項目——保利·天匯僅有1.2公里，而后者在7月份的備案價為25772.63元/平方米，拿地時的樓面價為12663元/平方米。

8月16日，港務區龍翔·奧城云璽剛剛結束了登記，均價只有18391.67元/平方米，該地塊為龍翔于1月3日所摘得，凈用地面積98.441畝，樓面地價為7698元/平方米。目前，周邊在售主要項目為綠城西安全運村丹桂苑，均價19236元/平方米。另據置業顧問介紹，此次開盤雖然沒有優惠，但是套內贈送面積達到了22平方米。

市場“等風來”

即便房價領跑全國，業內人士也對政策的出臺表現出了期待。“現在大家都在等著8月底、9月出臺利好政策。”上述房企人士說道。

8月15日，中國人民銀行發布消息稱，MLF利率下調15個基點至2.5%；7天期逆回購利率下調10個基點至1.8%。在業內看來，有助于帶動LPR同步調降，不僅有利于降低企業和房貸利率，同時也將促進房地產復蘇回暖。

上述房企人士也第一時間關注到了該消息，“新購房者的貸款利息會減少。之前也陸續降低過幾次，效果大家也都看到了。”

8月15日，有報道稱，西安市正在研究調整個人住房貸款政策，擬降低轄內個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，以改善市場預期和信心。西安市此次調整后，限購區域個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限將與全國政策下限保持一致，具體為：首套房首付比例不低于30%、利率不低于LPR-20BP，二套房首付比例不低于40%、利率不低于LPR 60BP。

招聯首席研究員董希淼表示，在較為嚴格的限購、限貸政策之下，居民改善性住房需求較難得到充分滿足，這是當前住房消費難以起色的重要原因。“西安市降低個人住房貸款首付比例和貸款利率政策下限，有助于更好地滿足改善性住房消費需求，提振居民住房消費意愿和能力。”

據了解，早在2022年11月份，包括招商銀行、中國銀行、北京銀行、中信銀行、工商銀行、農業銀行、交通銀行等在內的銀行都開始執行“結清貸款后，二套房首付30%”的政策，不過并未官宣。

“我也清楚市場現狀，但多少還是期待新政能夠刺激市場。”有置業顧問說道。