過往三十余年，房企憑借“拿地、蓋樓、賣樓”的模式賺取了時代發展的一波又一波紅利。發展至今，這一重資產模式遇到挑戰，輕資產模式的代建業務成為企業轉型的方向之一。

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唇亡齒寒，在住宅房地產開發業務萎縮的背景下，“產品”一樣的代建業務自然不能獨善其身。

“（代建）最大的挑戰在于重資產業務現在是收縮的，代建作為輕資產能夠依附的重資產的基數在變小。”金地集團開發管理公司（以下簡稱“金地管理”）總經理蔡戈鳴在8月8日的2023博鰲房地產論壇系列活動表示。

同時他也認為，代建模式是行業成熟后不斷專業化細分的產物，有其存在的價值，能夠降低開發與交易環節的成本，促進整個行業效率的提升。

行業一損俱損 代建業務存風險

“據我們統計，過往的百強地產公司涉足代建的有60多家，這些同行在不斷教育市場代建模式的存在，原來代建的滲透率的百分點只有個位數，現在逐漸提升。”蔡戈鳴說道。

與過往三十年已形成固定發展模式與思維的房地產開發業務而言，一重一輕，代建業務對于行業更像是“熟悉的陌生人”，兩者的思維模式并不一樣。

在蔡戈鳴看來，地產企業關注所有項目的平均開發效率，但每個代建項目背后都是不同的投資主體，代建單位有責任幫助每個委托方實現項目價值最大化，因此經營刻度要更細化，“如何做好項目經營工作，核心理念是從重資產項目的大運營思維轉變成代建業務的小運營思維。”

他舉例稱，不同的委托方可能分別關注資金安全、項目質量口碑、快周轉等，代建方不但要對委托方的共性有所把握，同時也要對其個性有所了解，需要代建方識別并提供定制化服務。

“要滿足每一個委托方的需求，一要做好項目經營，二要創造好的服務體驗，前者是代建業務價值的本質體現，只有把項目經營好才是最核心的；后者有利于建立委托方和代建方的信任關系。”蔡戈鳴表示。

入局者紛至沓來，代建市場的需求端也出現更迭變化，城投公司近兩年在土地市場扮演了一股不容忽視的力量，成為了代建業務的重要“甲方”之一。

據金地管理統計，城投公司近兩年拿的地開工率并不高，2021年的開工率約為百分之二三十，2022年則約為10%，這意味著接下來3—5年里來自城投公司的代建業務需求將持續釋放。

但由于社會經濟環境等多重因素，市場對城投公司的財務安全關注度較高，出于回款安全考慮，行業內對來自城投的代建項目也較為謹慎。

蔡戈鳴透露，近兩年金地管理來自城投公司的住宅代建業務占比并不小，公司在風險把控方面做了一系列工作，在篩選代建訂單時，會對項目所在城市和區域進行識別，目前金地管理承接的住宅代建項目近90%來自一二線城市；公司還對所有潛在合作方財務狀況、過往信用進行調研，以確保代建業務的安全性。

核心價值在于降成本

雖代建業務總量整體在縮小，市場上涌現的機會也參差不齊，蔡戈鳴仍看好代建的發展空間，“整個房地產行業的大蛋糕在縮小，但隨著更多的企業涉足這部分業務，不斷教育市場代建模式的存在，代建的滲透率從個位數不斷提升，在整個大蛋糕的占比是持續變大的。”

他指出，代建實際上是房地產投資與開發的分離，這是行業成熟之后專業細分的趨勢，必然有專業分工的存在；另一方面，過往房地產行業快速發展，習慣了賺大錢、快錢，但在項目開發環節的管理相對粗放，代建企業若能將管理的顆粒度做細，從管理要效益，未來的提升空間很大。

“代建模式最核心的價值在于幫助非房地產專業性的委托方或中小房企降低不動產項目的開發管理成本，同時降低不動產項目的交易成本。”蔡戈鳴指出。

于企業而言，人工是最直接的開發成本，小型房企或非房企業委托方組建項目開發團隊的難度不小，涉及建筑、結構、景觀、水暖通等各方面，配齊這些人才的成本非常高，采購一個成熟的房企團隊做代建則只需要前臺一定的人工費用，代建公司在后臺運作，直接降低人工成本。

成熟房企完備的供應商資源則能夠幫助委托方降低建安成本及信息化系統建設成本，助力項目快速開發與回籠現金，進而降低項目財務成本。

于交易端而言，品牌層面進行了合作的代建項目能夠直接導入代建方的品牌、品控體系、風控體系，降低消費者的交易成本。