在延期“金融16條”后，監管層在支持房企融資方面又有新動向。近期的市場消息顯示，監管層召集包括多家民營房企在內的企業開會，在聽取企業希望進一步拓寬債券融資渠道等訴求的同時，也表示將繼續加大民營企業債券融資支持工具（“第二支箭”）服務民營企業力度，加快債券市場創新，滿足民營企業多元化融資需求。

但截至目前，房企的融資仍未出現明顯好轉。據中指研究院監測，7月房地產企業非銀融資總額為771.2 億元，同比下降2.5%；前7個月的非銀融資總額為4812.9億元，同比下降11.7%。其中，房地產行業信用債融資2855.9億元，同比仍下降5.8%。

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上述所謂“信用債”也今非昔比。有業內人士表示，債券在二級市場大幅折價成交的背景下，純市場化的民企地產債一級發行十分困難。當下多數成功發行了債券的民營房企，往往需要來自中債增的擔保才能完成，例如近期的新城、碧桂園、新湖中寶、中駿等。

事實上，即便身處在政策惠及的范圍內，民營房企想要完成發債也困難重重。多位受訪人向記者表示，中債增在為房企提供擔保時，通常需要反擔保，且要求較高，例如資產要足夠優質、股權關系清晰干凈、沒有進行抵押等。市場下行到當前，拿出符合標準的資產，對不少房企來說已非易事。

機構購買動力不足

從純市場的角度來看，現階段金融機構并沒有從一級市場上購買房企新發債券的動力。

通常情況下，債券的投資風險相對較低，二級市場上的價格波動較小，為銀行、基金公司等機構投資者青睞。但自2021年下半年房企違約潮以來，許多房企的債券在二級市場都經歷過價格劇烈波動。

例如2022年10月時，金地旗下多只債券暴跌，“21金地04”的跌幅曾一度達到50%。近期流動性壓力暴露的遠洋集團，其發行的多只債券都已跌至20-30元的范圍；即便是仍保持著有質房企地位的龍湖，旗下的“21龍湖04”也觸及到70元的低位。

最近，頻繁受到輿情攪擾的碧桂園多只境內債大幅下挫。截至8日，“19碧地03”跌超31%，報28元；“16騰越02”跌超27%，報29元。碧桂園的短期債大都跌到了40元以下。

在二級市場大幅折價成交的背景下，地產債一級發行自然難度不小。有券商投行部人士表示，地產債一二級市場存在如此價差，即便是未違約的房企債券價格也有70元的債券，從投資的角度考慮，肯定是先從二級市場買入。除非二級市場上的債券價格能向面值快速修復，比如出現重大利好等，促使二級市場的價格逐步追平，房企在一級市場上的再融資才有望恢復。

持續下行的銷售市場加劇了投資人擔心房企未來的償債能力，認購意愿低迷。早在2022年上半年時，即便是資金信用狀況尚可的民營房企，想要發債再融資也變得吃力。也正是從此時起，監管層開始采取多重措施支持房企融資，其中一項便是提供增信。

2022年5月時，監管層曾推動主承銷商創設信用保護工具為房企增信；2022年9月則由中債增開始為房企發債提供全額無條件不可撤銷連帶責任保證擔保。

這意味著中債增要為房企發行的債券兜底。中銀證券研報指出，“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”，而非固定限額擔保，即當被擔保對象發生違約后，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務，可以視為是對債權人權益保障力度最強的擔保措施。

中債增提供的信用增進函也顯示，未經投資人同意，中債增不可以對保函內容進行任何修改、改動、解除或終止；如果發行人在規定期限內沒有按時支付票據的利息、本金，除非投資人豁免，中債增必須對票據的本金和利息進行代償。

在中債增提供如此強力擔保的情況下，金融機構對房企債券的認可度得到了提高，如“22美的置業MTN003”全場倍數1.97倍，“23新湖中寶MTN001”的認購倍數為1.86倍，“23新城控股MTN001”的認購倍數也達到了1.33倍。

上述券商投行人士透露，監管層給出窗口指導后，不少銀行、機構其實有買地產債的指標，而且在有擔保的情況下，風險可控，機構也是愿意進行配置的。近期有房企發行的一筆中票，全市場化銷售，很順暢。

擔保程序復雜

但想要拿到中債增的擔保并不是一件容易的事。中債增自身也需進行風險管理，在為企業提供擔保時，通常需要相應的反擔保。

2022年11月，中債增在官網公開發布“第二支箭”受理方式時披露了《項目需求意向表》房企填表并增信需求。該表除了涉及公司資產和債務情況、境內外債券是否有展期或違約等信息外，還要求企業填寫“擬提供的風險緩釋方式”。其中涉及資產抵押、關聯企業反擔保、國有擔保增進機構反擔保等。

此前有房企內部人士透露，在以實物資產提供反擔保方面，中債增要求較高，例如資產本身要足夠優質、股權關系清晰干凈、此前沒有進行過抵押等，同時會更青睞商業或辦公類自持物業。

國泰君安房地產行業分析師謝皓宇也曾指出，能夠充當抵押擔保物的，一定是經營性資產，大部分民營房企的項目儲備幾乎都為住宅，而在已有開發貸、信托等背景下，無法再次充當擔保品來做融資。

據一家發債房企內部人士提供的信息，中債增內部評審原則顯示出了對反擔保物較高的要求，且資產打折較明顯：一線城市的資產打5折、強二線城市的打4折，業態不限，商業辦公均可，優選良好現金流物業，估值有戴德梁行等一線評估公司估值報告尤佳。據該房企人士了解，目前擔保要求無明顯變化。

這些對部分目前信用狀況依然較好的房企來說也并不容易達到。一則市況不佳，資產價值進一步打折，提供足額反擔保就需要有更多的資產；二則，房企手中可用的資產已所剩無幾。

此前有推進發債的房企人士就曾透露，手中的資產有不少已拿去做融資，干凈優質的已較為有限，中債增方面會希望企業能找到更好的信用背書。

有對房企融資情況較為熟悉的機構人士透露，比如碧桂園主要布局在三四五線城市，想要拿出符合標準的資產可能難度就比較大。若是能在有關部門協調下，將這些資產反擔保給平臺公司，再由平臺公司為企業提供擔保，也是一條可行之路。

事實上，2022年9月，碧桂園發行2022年第一期中期票據時便采用了上述模式，其將實物資產抵押給兩家佛山的城投公司，再由城投公司向中債增為碧桂園提供反擔保。該期票據的發行規模為15億。

另有房企提及，今年以來的發債流程沒有發生變化，但最近一筆耗時明顯拉長，監管層給的回復也僅是在流程中，具體卡在哪個環節也不得而知；同時企業也擔心會出現金融機構認購不足等情況，內部一度對發債不抱希望。

值得一提的是，多位受訪人士也提及，其實在中債增擔保下的發債額度很有限，相較于公司面臨的債務壓力杯水車薪。有房企人士透露，當前的形勢下，開發貸可以緩緩，工程款部分抵房、部分現金支付，這樣的情況下，公司每個月的剛性支出差不多在10億元，而一筆中票尚無法覆蓋。

即便如此，流動性捉襟見肘的房企還是決定能發就發，“趁著現在還沒貶值到很糟的地步，先拿去借點錢。”