這個盛夏，接連數場高層會議，吹暖了樓市預期。平靜如湖水的南京樓市，最近也掀起了隱隱波瀾。

不少二手房業主“聞風而動”，快速調高了房源掛牌價，但掛牌價并不等于成交價，有價無市仍是空談。對于江寧部分區域來說，不少房東選擇繼續降價：“政策與我沒多大關系”。

房價“開倒車”？多盤二手成交價創新低

(資料圖片僅供參考)

作為江寧剛需重地的青龍山板塊，板塊信心處于嚴重下滑趨勢，降價這事演變成你降我降，大家降，二手房價幾乎都跌回了開盤價。

東城金茂悅二期2019年房源收官，銷許均價25520元/㎡，但目前小區掛牌均價21730元/㎡，僅對比房價，業主虧了近4000元/㎡！小區掛牌房源30套，近90天成交4套，近一個月帶看46次。

更猝不及防的是，鏈家網上顯示的最新成交的一套88平3房，成交總價為175萬，成交單價僅19822元/㎡，成交價創新低！

于2019年正式交付的融僑悅城，當年首開均價達到了23949元/㎡，后期加推的均價也都保持在2.25w/㎡以上，而目前掛牌均價也只有22544元/㎡，差不多跌破了開盤價。

而從最新的成交數據看，近90天成交8套，119㎡的兩套成交單價均在2字出頭，業主基本處于虧本賣房。

中南上悅城2019年首開時，開盤均價就達到了25600元/㎡。目前共計有4套房源成交，成交單價最低19975元/㎡，這么一算，業主每平米虧了近6000元/㎡！

從這幾個小區的成交價來看，青龍山板塊二手房市場持續低迷，不見上漲趨勢，招商名筑、朗詩玲瓏郡、深業青麓上居、云靖花園等暫無成交的樓盤，掛牌價與當初的買入價基本持平。不少業主表示：掛高了也沒人要。

難逃一降 昔日熱盤賣出歷史最低價

除了剛需板塊的虧本式賣房，以改善著稱的江寧九龍湖板塊，終也難逃一降。

位于江寧九龍湖板塊的新城玖瓏湖二期，最新成交了一套戶型建面約95.68㎡的四室房源，成交總價260萬，折合成交單價約2.7萬/㎡。一下子跌到了小區歷史成交價的谷底。

相比2021年成交的同款戶型，成交總價398萬，成交單價接近4.2萬/㎡，可謂是跳水式降價。

目前小區掛牌均價37733元/㎡，88套房源出售，近90天成交5套，近30天內帶看286次，“2.7萬/㎡成交”雖為個例，但小區整體成交價對比高峰期，確實回落明顯。

位處同區域的昔日神盤萬科金域藍灣也是賣出2.85萬/㎡的歷史低價。相關中介表示：該套房源位于低樓層，滿五不唯一，房東又急用錢，就便宜賣了，這樣的價格純屬撿漏。

目前小區掛牌均價38241元/㎡，364套房源出售，近90天成交16套，近30天內帶看767次，平均每天帶看25-26次。

從成交房源來看，萬科金域藍灣建面約89㎡3室1廳、建面約117㎡3室2廳兩種戶型成交量較多，今年的成交單價在3.6-4.2萬/㎡之間，較往年房價雖有所下降，但帶看量非常大。

九龍湖區域新房稀缺，二手房成交涵蓋了剛需和改善，受整體環境影響，業主掛牌價格預期都相對較低，報價較為合理，且存在一定的談判空間，可以說，區域目前性價比較高。

江寧降價房源300套 ，二手房議價空間持續擴大

從7月二手房成交數據看，江寧雖然為僅次于江北的成交大區，但包括正方新城、祿口等板塊部分二手房都跌至6-7年前，當初的如何滿腔熱血搶房，現在就如何揮淚賣房。

正方新城：銀城藍溪郡建面約87-88㎡的精裝房成交均價普遍在1.4萬/㎡出頭，2020年時樓盤二手房價格曾經賣到2.5-2.6萬/㎡。短短3年時間，成交價直接腰斬。

祿口：翠屏城二手房6月最新成交一套97㎡三房單價只有7595元/㎡，相比2019年收官均價約1.2萬/㎡來說，真的是在含淚拋售。

從相關二手房網站看，江寧整個區降價房源更是達300多套。

而就全南京數據看，7月份二手房交易量繼續回落，當月成交6827套，連續4個月出現下降行情。與此同時，買家的議價空間持續擴大，買方市場格局占據主流。

在價格方面，據數據顯示，7月南京二手房成交均價為30116元/㎡，環比微跌0.5%，仍處于低位運行。在議價空間上，7月南京二手房的成交議價空間達7.3%，環比再擴大0.5%，連續4個月擴大，達到近年來新高。

數據來源：我愛我家南京研究院，單位：套、元/㎡

另一方面，統計顯示，7月南京二手房的新增掛牌量為6020套，環比再降4.1%，新增掛牌均價為32252元/㎡，環比也小幅下跌了0.7%。

寫在最后：

都說二手房是樓市行情變化的晴雨表，二手房市場波動對于研判后市起到非常重要的作用。總體來說，目前的南京二手房已經走入分化行情時代，以往單憑地段取勝的選盤法則已經行不通，簡而言之，有價值的二手房源必定是稀缺地段、落地配套，產品口碑缺一不可。

政策風何時影響樓市預期帶動二手房量價齊升，還是未知數。