今年3月，自如最早4月遞表的傳言最終沒有落地。數月過后，7月27日資本市場再次傳出消息，長租公寓運營商自如最快將于第三季度正式向港交所遞交招股說明書。

長租公寓行業雖已過了最火熱的投資階段，但至今卻未有一家企業成功登陸港交所，以致自如的IPO進程備受關注。

甚至有市場認識預言，該公司可能將成為港股長租公寓第一股。

(資料圖片)

值得注意的是，長租賽道中的另一家企業魔方公寓早在去年9月26日、今年4月28日兩次向港交所遞交招股書，只是如今未有進一步消息。

自如與魔方誰能搶先登陸港交所仍是未知數，而可以肯定的是，“第一家”必定有著標志性意義，也將為后來者提供更多參考價值。

不過對于投資者而言，企業的經營與財務表現等可能才是最具說服力的指標，也是未來是否長線投入的依據。

再傳IPO

作為目前國內長租公寓頭部企業，自如的IPO進展一向受人關注，成功與否將影響一眾同行信心。

7月27日，資本市場傳出消息，長租公寓運營商自如最快將于第三季度正式向港交所遞交招股說明書，IPO團隊可能包括中信證券、高盛、摩根士丹利等。

上次相似消息則指，自如考慮最早在4月IPO，計劃籌資約10億美元，最快在今年上市。

對于兩次消息，自如給出的回應如出一轍，表示“不予置評”。

其實關于IPO，自如肯定早有考量，CEO熊林就曾在2019年對外表示：“IPO就像把自己的成果拿出來，讓更多人的去評判，未來這些人要和你共享利益同時也要共擔風險。因此只有自如的各項指標表現得更好、只有自如的品質與服務更好，才會去考慮IPO。”

經過十多年發展的自如，如今已穩坐長租公寓第一把交椅，上市消息頻傳，是否意味著熊林所說的各項指標都已達到要求？又或者另有原因？

據觀點新媒體了解，自如于2011年10月脫胎于鏈家內部，2016年6月開始脫離鏈家獨立發展，至今已經走過12年。

相比其他長租公寓品牌，自如的產品線更多更全面。公開資料顯示，自如分散式產品包括了自如友家、自如整租、心舍、曼舍、業主直租等，集中式租住產品則包括自如寓、自如驛、自如里等。

此外，自如還為社會提供保潔、搬家、維修等生活服務產品。

其中，分散式公寓可以說是自如最初區別于其他公寓品牌的特征之一，因為這些房源數量龐大，卻有著過于分散、質量參差不齊等特點，也讓企業的服務半徑加大、人員成本相對較高。

脫胎于中介體系的自如，做分散式公寓顯然更有優勢，這與其在供給端的房源積累有關。

官網顯示，自如目前已布局10座城市，服務近50萬業主、500萬自如客、管理房源超100萬間。在一眾同行當中，目前在管房源量規模第一，當中主營產品為分散式公寓。

擁有規模的同時，保證入住率水平才能提供收入支撐。

天風證券2022年年中研報提到，根據自如研究院數據，自如分散式房源主要城市入住率均超95%，集中式租賃產品自如寓和自如里9成項目呈滿租狀態。

自如另一個與同行明顯不同之處，是推出了“增益租”模式。

2021年3月上線的“增益租”，淺顯而言，即自如提供裝修，業主付費，這可以將原來承擔的裝修費用轉化為收入，也更符合熊林“各項指標表現得更好”的思路。

同時，給業主承諾保底收益，租金浮盈二者分攤，把自如創造的價值擺在臺面上，讓業主為透明有質量的服務付費。

ICCRA住房租賃研究院院長趙然點評，通過“把出租和裝修拆開來做”，住房租賃企業可以變輕，以專業服務和平臺流量為業主帶來增值，實際上是完全等同于酒店行業成熟的“委托管理”模式。

一位熟悉自如的人士曾向觀點新媒體表示：“增益租”裝修部分的收入帶來了可觀的現金流，“現在裝修讓業主掏錢，實際一個業主相當于兩個客戶，一是買了裝修，二是像先前的業主委托。”

天風證券研究則認為，非持有的分散式長租盈利更加考驗運營和盈利的回正。“3年回本”上述人士引用熊林說法，遠快于先前盈利平衡點5年回本（天風證券數據）。

“第一股”花落誰家？

通過“增益租”，自如似乎找到了盈利回正更快的一條有效辦法。

但值得注意的是，按目前裝修服務條款，業主可以選擇一次性付清，或者分攤到每月租金中，裝修費用或許要延遲結轉，要想快速擴張同樣壓力不小，這也讓上市動作被解讀為自如對資金渴求的表現。

另有報道認為，自如尋求上市“解渴”，還因為至今已有3年未獲取新的融資。在此前披露的最后一輪融資中，自如投后估值已達66億美元。

事實上，要想擴張搶占市場，資金始終是關鍵因素，因而在自如上市消息頻傳之時，另一家長租公寓品牌——魔方公寓，早在去年9月26日、今年4月28日兩次向港交所遞交招股書。

據觀點新媒體報道，集中式長租公寓運營商魔方生活服務于2022年9月26日首次向港交所遞交招股書，在失效后又于今年4月28日再次遞交，摩根士丹利、建銀國際為聯席保薦人。

有業內人士曾分析，招股書失效是正常機制，不代表IPO失敗，也不代表港交所對公司資質有負面意見，而公司在3個月內補充最新的財務數據和資料后就可以繼續上市。

有別于自如“分散式”公寓龍頭的特點，魔方生活目前在獨立集中式長租公寓運營商中排名第一。

據招股書顯示，魔方生活最早于2009年在南京發展集中式長租公寓業務。截至2022年12月31日，有76245套在營公寓、覆蓋全國25座城市，門店數量達388個。

魔方生活運營租賃公寓的模式分為兩種，直營模式及加盟管理和第三方托管模式。當中，直營公寓數目由2020年12月31日的31881套增長至2022年12月31日的50833套，復合年增長率為26.3%；加盟管理和第三方托管公寓數目于同期由7149套增至25412套，復合年增長率為88.5%。

直營模式下，魔方生活服務整租或租賃整棟樓宇的一部分，并對租賃物業進行管理和運營；在加盟管理和第三方托管模式下，則以自有品牌或相關委托方的品牌管理和運營加盟公寓，收入主要來自向加盟商及委托方收取的初始一次性費用，及根據加盟管理和第三方托管公寓總收入百分比持續收取的管理服務費。

2020-2022年間，魔方生活服務營收呈現穩健發展態勢，分別為9.49億元、14.71億元和17.14億元。

凈利潤則受市場影響，2020-2022年分別為-2.3億元、3.02億元、-2.47億元。2022年主要由于受到運營所在的主要城市（尤其是上海，而截至2022年12月31日在上海運營的公寓有30053套）反復爆發新冠疫情的影響。

毛利則由2020年和2021年的7.86億元及12.67億元增加至截止2022年12月31日的14.70億元，毛利潤復合增長率為36.74%。

對比兩家企業，分別站在了“分散式”與“集中式”頂端，盈利前景也給出了各自不錯的數字，可謂各有秋千。

此前，青客宣告破產清算、蛋殼紐交所摘牌，如今大家更關注港交所將吸引哪個長租公寓企業。

若從目前的可見進度看，魔方生活服務顯然更有可能成為港股長租公寓第一股，但資本市場變化莫測，一切還未有定數。