近日，龍華區人民政府印發《龍華區城市更新和土地整備“十四五”規劃》（以下簡稱規劃）。

規劃表示：

【資料圖】

●到2025年，全區城市更新和土地整備實施規模不少于1220公頃。其中，力爭實現直接供應用地達140公頃和空間儲備用地達430公頃，完成綜合整治用地不少于650公頃。

● 大力推進九龍山區塊、環鷺湖區塊、大浪區塊、黎光區塊產業空間土地整備，保障人工智能、生物醫藥、智能制造、 5G電子信息、數字物流 新型顯示等產業企業落地。

● 以國際化視野、都市核心區標準推動北站片區城市更新，加強整體城市設計研究，建設吸引人才的高品質空間和配套設施。

● “十四五”期間，建議城中村改造計劃規模占比 29%，建議舊工業區改造計劃規模占比 70%，其 中“工改工”類計劃占舊工業區改造比例不低于60%，用地規模不低于126公頃；“工改商住”類計劃占舊工業區改造比例不高于40%，用地規模不高于84公頃。

● 加大土地整備對住房用地供應的支持力度，“十四五”期間，通過土地整備完成不少于1.2平方公里的居住潛力用地。合理調控居住用地的住房結構，土地整備用地供應居住用地以建設保障性住房為主。產業集聚區周邊以建設保障性租賃住房和共有產權住房為主，公共交通便利地區以建設保障性租賃住房和公共租賃住房為主。

● “十四五”期間，著力保障基礎教育學位，加大城市更新和土地整備對基礎教育設施的保障力度，規劃期內通過城市更新和土地整備完成義務教育階段學校不少于21所，占地規模不低于31.6公頃，預計可提供學位3.3萬個。

● “十四五”期間，通過城市更新和土地整備落實和預留贛深高鐵、深大城際、深廣中軸城際、深惠城際，和軌道18號線、21 號線、22號線、25號線、27號線等建設空間，完善軌道交通網絡。

分項目標

1、規劃期內堅持“留改拆”并舉，以保留提升為主， 除違法建筑、經專業機構鑒定為危房且無修繕保留價值的建 筑以及滿足存量低效用地盤活評價標準的用地外，不大規模、成片集中拆除現狀建筑，原則上城市更新片區內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的 20%。除增建必要的公共服務設施和盤活存量低效用地外，不大規模新增老城區建設規模，不突破原有密度強度，不增加資源環境承載壓力，原則上城市更新片區內拆建比不應大于2。

2、到2025年，全區城市更新和土地整備實施規模不少于1220公頃。其中，力爭實現直接供應用地達140公頃和空間儲備用地達430公頃，完成綜合整治用地不少于650公頃。

3、有效發揮城市更新單元計劃的管控作用，有序推進計劃審批，科學調控計劃規模，規劃期內全區新增更新單元計劃規模建議為300公頃，年度規模建議60公頃。

4、規劃期內保留提升1550公頃工業區，政府主導整備完成連片產業空間150公頃，升級改造250公頃產業用地。 規劃期內合理控制“工改 M0”類拆除重建更新單元計劃用6地規模不超過40公頃。

5、加大住房保障力度，通過城市更新和土地整備持續穩定提供商品房、保障性住房（含配套宿舍），規劃期內力爭通過土地整備完成不少于1.2平方公里的居住潛力用地， 通過拆除重建類城市更新和土地整備規劃籌集保障性住房 （含配套宿舍）面積不少于100萬平方米。尊重居民安置意愿，鼓勵以就地、就近安置為主，改善居住條件，保持鄰里關系和社會結構，城市更新片區內居民應就地、就近安置， 就地、就近安置率不應低于 50%。

6、通過城市更新有效增加教育設施、醫療衛生設施、 文體設施、交通設施、市政公用設施、綠地與廣場等公益性項目。通過土地整備重點保障一批高中等全區緊缺的公共服務設施項目用地，彌補民生短板；落實水廠、水質凈化廠、 供電設施等市政設施用地，提升市政支撐水平；超前開展軌道交通線路及配套設施用地的城市更新和土地整備工作，提高交通服務品質。

規劃策略

1、加強重點片區統籌引導

推動數字經濟圈高質量開發：

● 大力推進九龍山區塊、環鷺湖區塊、大浪區塊、黎光區塊產業空間土地整備，保障人工智能、生物醫藥、智能制造、 5G 電子信息、數字物流 新型顯示等產業企業落地。

● 加快銘可達、茜坑、樟坑徑、同富裕工業園、銀星、觀城等產業片區連片改造，加速片區產業升級擴能，重點發展智能終端 跨境電商、人工智能、生物醫藥、智能制造、5G 電子信息、 數字生命等產業。

● 重點推動鷺湖中心城、大浪時尚小鎮、觀瀾文化小鎮的城市更新，支持打造“行政 科技 文化 生活” 綜合服務中心、世界知名時尚中心、國際數字文化小鎮。

加強中央活力區高品質建設：

● 以國際化視野、都市核心區標準推動北站片區城市更新，加強整體城市設計研究，建設吸引人才的高品質空間和配套設施。推進華南物流園改造升級，促進物流業與制造業深度融合。重點開展梅林關片區土地整備，突出總部、創新、 生態等功能，建成南部門戶樞紐。加大龍華超級商圈城市更新統籌，強化政府引導作用，統籌片區規劃編制，繁榮創新 商貿業業態，打造科技商貿服務中心。

強化三大都市走廊空間統籌

● 推進梅觀創新走廊產業空間整備和連片改造，引導舊工業區升級改造，為總部研發和科技服務提供空間支持，推動富士康、華為上下游產業智能化轉型和高端化發展。重點推 動觀瀾河生態走廊城中村改造，助力觀瀾河碧道建設，提高 城市環境品質，釋放文化活力，促進山水與城市交融。加快龍瀾智造走廊土地整備，加大舊工業區升級改造支持力度， 帶動制造業升級轉型。

加強重點片區特色化打造：

● 加大九龍山數字城的土地整備力度，培育區域創新增長極，促進深莞產業協同。提升北站國際商務區、鷺湖中心城、 龍華超級商圈、大浪時尚小鎮、觀瀾文化小鎮的城市更新統籌力度，增加高品質商業、服務業空間，優化公共服務設施水平、打造高品質公共空間、保障產業特色發展空間。

2、強化產業空間保障

● 劃定土地整備區2.5平方公里，包括九龍山高爾夫片區、梅觀創新 走廊福城觀瀾產業地塊和大浪橫朗片區，由政府主導推進土 地整備工作，完成土地整備用地面積不少于1.5平方公里。

● 劃定連片改造區2.5平方公里，包括華南物流園片區、茜坑連片改造升級片區、觀瀾銀星片區、樟坑徑片區、同富裕工業園等片區，由政府引導、政企合作，開展以拆除重建為主， 融合土地整備、產業用地提容、綜合整治等多種方式的二次開發活動。

● “十四五”期間，龍華區新增“工 改 M0”類拆除重建更新單元計劃用地規模不超過40公頃。

● 優先推進九龍山、鷺湖-清湖、黎光 -銀星三大先進制造業園區內的舊工業區升級改造和土地整備項目，加速打造戰略性新興產業和未來產業集群。充分發揮M0用地的創新資源集聚作用，推動“工改 M0”項目向九龍山數字城-福民創新園片區、觀瀾高新區、富士康及周邊片區等集中。

3、著力提升民生質量

● 以需求為導向，指引義務教育學校的空間布局，優先推進現狀供需矛盾突出的學區內城市更新和土地整備項目。在城市更新和土地整備利益統籌項目中嚴格按照相關標準貢獻義務教育設施用地、配建幼兒園以及托班，鼓 勵含辦公、產業的更新整備項目配置幼兒園和托班，促進嬰幼兒照護服務發展。

● 加大土地整備對高中、醫院、文體等重大公共服務設施建設的支持力度。優先推動有利于重大公共服務設施建設的更新單元計劃立項、規劃審批與項目實施。

● 加大土地整備用地向保障性住房的傾斜力度，優先保障保障性住房用地供應。

● 綜合運用城市更新和土地整備手段，加大對區域性交通設施建設的支持力度，預留贛深高鐵、深廣中軸城際、鷺湖樞紐等國家鐵路、城際軌道、軌道交通樞紐建設用地。

● 超前開展擬納入軌道五期規劃建設的軌道線路及配套設施的土地整備工作，協調其周邊的城市更新項目實施時序，保障其順利實施。

● 優先推進機荷高速改擴建工程、龍瀾大道北延段、清平高速公路北段、悅興路西延等戰略性通道及其沿線地區城 市更新和土地整備，提高轄區對外交通聯系。積極推動轄區內物流樞紐和物流轉運中心的城市更新和土地整備工作，促進物流業與制造業深度融合。

● 加快 編制大水田古村、觀瀾古墟、鰲湖村、俄地嚇村、樟坑徑上 圍村等歷史風貌區保護規劃，指導涉及歷史風貌區的更新整 備項目管理審批。

更新整備潛力與規模

按照上述標準識別龍華區城市更新對象規模41.86平方公里。具體包括舊工業區25.82平方公里，其中，位于工業區保留提升區的舊工業區6.63平方公里；城中村14.46平方公里，其中，位于綜合整治分區的城中村8.56平方公里；舊 城區1.58平方公里。

以《深圳市城市更新和土地整備“十四五”規劃》劃定的整備對象為基礎，結合現場踏勘，識別龍華區土地整備對象共4.67平方公里，其中，連片產業用地1.88平方公里，意 向整備用地2.56平方公里，重大民生設施用地0.23平方公 里。

綜上匯總所得龍華區城市更新和土地整備對象總面積2145.73平方公里，不含城市更新對象和土地整備對象空間重疊面積0.8平方公里。扣除工業區保留提升區、城中村綜合整治分區后，城市更新和土地整備對象面積30.53平方公里， 主要分布在北部的觀瀾、觀湖、福城、大浪四個街道，占全區城市更新和土地整備對象的82%。

更新整備結構與空間指引

“十四五”期間，建議城中村改造計劃規模占比 29%，建議舊工業區改造計劃規模占比 70%，其 中“工改工”類計劃占舊工業區改造比例不低于60%，用地規模不低于126公頃；“工改商住”類計劃占舊工業區改造比例不高于40%，用地規模不高于84公頃。舊城區改造計劃比例建議控制在1%左右，用地規模約3公頃，以舊商業區改造為主。

“十四五”期間用地供應主要用于支持數字經濟產業發 展，落實重大交通、市政基礎設施和公共服務設施，保障住房供應，適應彈性發展需求。建議供應儲備工業用地145公頃，占用地供應儲備總規模的25.4%；交通、市政和公共服務等各類公共用地190公頃，占用地供應儲備總規模的33.3%；居住潛力用地155公頃，占用地供應儲備總規模的27.2%；彈性發展用地80公頃，占用地供應儲備總規模的14.0%。

龍華區土地整備空間范圍包括產業空間整備區面積7.28平方公里、綜合功能整備區面積4.63平方公里、重大公共服務和基礎設施用地面積0.38平方公里、2021年土地整備年度計劃項目面積19.40平方公里，去重后總規模20.92平方公里。

公共服務和基礎設施規劃指引

“十四五”期間，著力保障基礎教育學位，加大城市更新和土地整備對基礎教育設施的保障力度，規劃期內通過城市更新和土地整備完成義務教育階段學校不少于21所，占地 規模不低于31.6公頃，預計可提供學位3.3萬個。

通過城市更新和土地整備高標準規劃建設幼兒園，鼓勵配建不少于6班的獨立占地幼兒園。

“十四五”期間，不斷完善公共服務體系，通過城市更新和土地整備保障不少于1所高中的新、改、擴建用地，涉及用地面積約 10.14 公頃；通過成規模城市更新和土地整備， 積極保障醫院的新、改、擴建用地。規劃期內全區通過城市更新和土地整備重點落實大浪文化藝術中心、大浪體育中心 等一批市、區文體設施項目用地。

“十四五”期間，通過城市更新和土地整備落實和預留贛深高鐵、深大城際、深廣中軸城際、深惠城際，和軌道18號線、21 號線、22號線、25號線、27號線等建設空間，完善軌道交通網絡。

超前開展鷺湖樞紐、黎光車輛段、大浪西 車輛段、大水坑車輛段等城際和城市軌道配套設施用地的城市更新和土地整備工作。

住房建設規劃指引

加大土地整備對住房用地供應的支持力度，“十四五”期間，通過土地整備完成不少于1.2平方公里的居住潛力用地。 合理調控居住用地的住房結構，土地整備用地供應居住用地以建設保障性住房為主。產業集聚區周邊以建設保障性租賃住房和共有產權住房為主，公共交通便利地區以建設保障性租賃住房和公共租賃住房為主。

在改造方向為新型產業用地的更新項目中，安排部分保障性住房用地。在綜合考慮產業發展需要、職住平衡需求、 項目區位條件、公共設施及交通市政承載能力的情況下，結合更新單元規劃地塊劃分，可在開發建設用地內，規劃不少于開發建設用地面積15%且不超過20%的獨立用地。

鼓勵留用土地為居住用地的土地整備利益統籌項目，在不突破相關政策，且規劃允許的情況下，增加共享建筑面積， 其中 60%建筑面積用于保障性住房建設，并積極探索用于拆遷安置用房。

“十四五”期間，通過城市更新配建和土地整備保障性住房用地、產業用地規劃籌集保障性住房（含配套宿舍）建筑面積100 萬平方米。

城市更新項目中配建的保障性住房應集中布局，涉及項目分期建設的，保障性住房原則上應布局在首期。更新項目配建的保障性住房原則上由項目實施主體在項目實施過程中一并建設，但獨立占地的保障性住房也可由政府相關部門組織建設。

行動方案