每經記者 陳利 包晶(jing)晶(jing) 每經編輯(ji) 陳夢妤

226234套，重慶正成為當(dang)前全國二手房掛牌規模最大的城市。

82%，上海正成(cheng)為(wei)當(dang)前全國二手房掛牌規模增幅最(zui)大(da)的(de)城市。

(資料圖片(pian)僅(jin)供參考)

全國二手房市場復蘇之路跌宕起伏，2023年前兩個季(ji)度，掛牌量逐步(bu)高企(qi)、成交價格重回下跌區間(jian)。

上(shang)海易(yi)居研究院監測的全(quan)國13個(ge)重(zhong)點城(cheng)市，二手房掛牌量在6月初(chu)攀上(shang)199萬(wan)套(tao)，相(xiang)比今(jin)年(nian)初(chu)的159萬(wan)套(tao)，增幅達到25%。

“從(cong)歷史長周期角度(du)看，過(guo)去二手房總體處于‘不愁賣’階段(duan)，而現在(zai)二手房開始(shi)步入‘愁賣’階段(duan)，意味著二手房市(shi)場(chang)(chang)已經從(cong)賣方市(shi)場(chang)(chang)開始(shi)悄(qiao)然(ran)變(bian)為(wei)買方市(shi)場(chang)(chang)。”易居研究院認為(wei)。

《每日經濟新聞》記(ji)者(zhe)調查發現，今年3月(yue)(yue)12日，重(zhong)慶的二(er)手房(fang)(fang)掛(gua)牌量才首次(ci)突破19萬大關(guan)，3個月(yue)(yue)時間新增掛(gua)牌房(fang)(fang)源超過3萬套；武漢超過80%的二(er)手房(fang)(fang)均(jun)在降價(jia)，今年已經有超1000家中(zhong)介門(men)店關(guan)門(men)；上海個別門(men)店店東則(ze)為置換房(fang)(fang)源的客戶(hu)用火鍋券充抵(di)了10萬元中(zhong)介費，一些中(zhong)介門(men)店則(ze)虧錢運營。

重慶掛牌價(jia)不及(ji)兩年前

張(zhang)程（化名）后悔了：兩(liang)年前(qian)，曾有買家出價132萬(wan)元，要(yao)買自(zi)己一套位于渝北區北岸新洲的(de)套二，“當時覺得價格上還能再漲點，也不急著出手。”

然(ran)而兩年(nian)過(guo)去了(le)，當時(shi)能賣132萬元的(de)(de)房(fang)子，如(ru)今連120萬元都賣不(bu)到了(le)。據(ju)張程介紹(shao)，這(zhe)套房(fang)子是2018年(nian)花98萬元買的(de)(de)二手房(fang)，91平(ping)方米(mi)，單價(jia)(jia)剛過(guo)10000元，“如(ru)果以現在(zai)這(zhe)個價(jia)(jia)格出售(shou)，除(chu)了(le)貸(dai)款利息和(he)之前入住時(shi)的(de)(de)翻修，可能只保證剛好(hao)不(bu)虧錢。”張程告(gao)訴記者(zhe)，現在(zai)他暫時(shi)不(bu)降價(jia)(jia)出售(shou)，“再(zai)穩(wen)穩(wen)”，“萬一之后價(jia)(jia)格又(you)能有所上漲(zhang)呢？”

“現在(zai)這個小區房(fang)源價格跟前兩年比都有(you)所下降(jiang)，現在(zai)我(wo)們門店還掛牌了(le)一(yi)套同小區、同等面積的房(fang)源，掛牌價格只有(you)90多萬元。”重慶德佑冉(ran)家壩商圈一(yi)門店經(jing)紀人于洋（化(hua)名）在(zai)電話中告訴《每(mei)日經(jing)濟新聞》記者(zhe)，不(bu)過這套房(fang)源是在(zai)二樓(lou)，特殊樓(lou)層價格參考(kao)價值不(bu)大。

記者在貝殼(ke)找房(fang)了解到，目前(qian)北岸新洲掛(gua)牌(pai)(pai)房(fang)源有41套，掛(gua)牌(pai)(pai)單價12657元/平(ping)方(fang)(fang)米(mi)，這一價格環比上(shang)月下降(jiang)了1.69%；在售(shou)房(fang)源中大多是(shi)最(zui)近兩年才掛(gua)牌(pai)(pai)出售(shou)的，9成以上(shang)先后(hou)降(jiang)價，其(qi)中一套實(shi)際使用面積超過200平(ping)方(fang)(fang)米(mi)的房(fang)源，2019年5月掛(gua)牌(pai)(pai)時為280萬元，但最(zui)新的掛(gua)牌(pai)(pai)價格是(shi)230萬元。

“如果有意(yi)向(xiang)購(gou)買，這(zhe)個價(jia)格是還可以再談(tan)的。”于洋表(biao)示，目前重慶二手房屬(shu)于買方市場(chang)。

對于當前絕大部分房源的調價(jia)行(xing)為(wei)(wei)，于洋直(zhi)言，除了市(shi)場(chang)下行(xing)和業(ye)主急(ji)于出售等原因外，還有中介主動議價(jia)行(xing)為(wei)(wei)。“這與我(wo)們(men)的業(ye)績相關(guan)聯。”

他(ta)舉例道，如果一(yi)套房源(yuan)的成(cheng)交價(jia)格和其初(chu)始(shi)掛牌價(jia)基本一(yi)致，就證明我(wo)們(men)對房源(yuan)的維護沒有花(hua)費多少(shao)精(jing)力，我(wo)們(men)的業績就會(hui)少(shao)一(yi)點(dian)，工資相應也會(hui)減少(shao)，因此在沒有帶客看房的時候，大家都會(hui)主動與(yu)房東議價(jia)，以(yi)加(jia)速房源(yuan)的掛牌、成(cheng)交周期。

多(duo)種因(yin)素作用(yong)下(xia)，好不容易止跌(die)的重慶二手房價格，又降(jiang)下(xia)來了。

中(zhong)指(zhi)研究(jiu)院提供的(de)數據顯示(shi)，2022年(nian)8月(yue)(yue)(yue)~2023年(nian)5月(yue)(yue)(yue)，重慶市二(er)手住(zhu)宅(zhai)成(cheng)交均價環比連(lian)續(xu)10個月(yue)(yue)(yue)下降，其中(zhong)2023年(nian)5月(yue)(yue)(yue)成(cheng)交均價為(wei)13477元/平(ping)方米，環比下跌(die)0.50%，環比跌(die)幅(fu)繼續(xu)擴大(da)，這(zhe)一價格(ge)同比2022年(nian)5月(yue)(yue)(yue)的(de)14054元/平(ping)方米已下跌(die)4.1個百分點。

國家統計局數據也顯示，自2022年8月以來，重(zhong)慶(qing)市(shi)二手住宅銷售價格指數同環(huan)比(bi)已連續6個月下跌(die)，直至(zhi)(zhi)(zhi)2023年2月環(huan)比(bi)止跌(die)回升(sheng)，升(sheng)幅為(wei)0.3%，同比(bi)仍(reng)下降(jiang)2.8%，在(zai)隨后的3、4月環(huan)比(bi)價格持續上(shang)漲(zhang)，截至(zhi)(zhi)(zhi)4月同比(bi)下降(jiang)幅度已縮小(xiao)至(zhi)(zhi)(zhi)2.6%；但到了5月，重(zhong)慶(qing)二手房價格又(you)再次進入下跌(die)通(tong)道，環(huan)比(bi)再次下跌(die)0.5%。

而與下行價格相(xiang)反的，則是持續上漲(zhang)的掛牌量。

據(ju)鏈家官(guan)網，截至6月(yue)(yue)27日，重慶二手房掛牌(pai)量(liang)已經來到了226234套，而今年(nian)3月(yue)(yue)12日才首次(ci)突破19萬(wan)大(da)關，3個月(yue)(yue)時間新(xin)增掛牌(pai)房源超過3萬(wan)套。但交易(yi)量(liang)上，銳(rui)理數據(ju)顯(xian)示(shi)，5月(yue)(yue)重慶主城(cheng)二手房僅9115套成交。

“一方面(mian)，重(zhong)慶新房滿兩年才能上(shang)市(shi)交易，這也導致部分(fen)(fen)業(ye)主在限售期滿后掛(gua)牌(pai)出售，特別是(shi)部分(fen)(fen)投資客；另一方面(mian)，前兩年疫情，生意經(jing)營困(kun)難(nan)的需要賣房還債或者持續投資。”于洋告訴記者，其所在的中介行(xing)業(ye)，這兩年也有部分(fen)(fen)個人門(men)店因經(jing)營困(kun)難(nan)而關(guan)門(men)的。

武漢超八成(cheng)二手(shou)房降(jiang)價

“截至(zhi)目前，6月這個小區(qu)（中(zhong)建(jian)大公館）一套成(cheng)交(jiao)都(dou)沒有！”武漢德佑格(ge)林東(dong)郡江(jiang)門(men)店經紀人張強(qiang)（化名）無奈(nai)地說(shuo)，在當前二手房業務成(cheng)交(jiao)量不佳的情況(kuang)下，門(men)店只能靠租賃與銷售(shou)新房支撐業績(ji)。

公開(kai)信息顯示，位于東(dong)湖高新(600133)區的(de)中建大公館總占地面積22.4萬(wan)平方米，一期(qi)于2017年(nian)12月首(shou)次開(kai)盤，彼時(shi)毛坯均價(jia)22000元/平方米，小區附(fu)近集合了光谷(gu)實驗小學(xue)、光谷(gu)第十(shi)小學(xue)、光谷(gu)實驗中學(xue)等(deng)多所知名公立學(xue)校(xiao)。

不過盡管如(ru)此，貝殼二手房(fang)(fang)平臺數據顯示，截至6月(yue)27日，中建(jian)大公(gong)館一(yi)期掛牌房(fang)(fang)源已有128套，其中6月(yue)新增10套掛牌房(fang)(fang)源，最近一(yi)次成交還(huan)要追溯至兩個月(yue)前的4月(yue)13日。

成(cheng)交信(xin)息顯(xian)示，該(gai)套房源(yuan)為面積108.26平方米套三戶(hu)型，初始掛牌價(jia)為282萬元，成(cheng)交周期達到(dao)533天，調價(jia)18次。

“成交價(jia)肯定(ding)是(shi)低于(yu)這個掛牌價(jia)的，按照(zhao)近期區域市場成交情況來看，降價(jia)10萬~20萬元都是(shi)正常的。”

記(ji)者梳(shu)理該小區目前掛(gua)牌房(fang)源(yuan)(yuan)情(qing)況(kuang)(kuang)看到，超(chao)九成房(fang)源(yuan)(yuan)存在(zai)降價(jia)(jia)(jia)情(qing)況(kuang)(kuang)，甚(shen)至有(you)(you)(you)(you)的房(fang)源(yuan)(yuan)一次(ci)(ci)性降價(jia)(jia)(jia)40萬(wan)元(yuan)，有(you)(you)(you)(you)的房(fang)源(yuan)(yuan)掛(gua)牌一年內調價(jia)(jia)(jia)就超(chao)過15次(ci)(ci)。“有(you)(you)(you)(you)些(xie)房(fang)東(dong)急于回收資(zi)金，不得不下調掛(gua)牌價(jia)(jia)(jia)；也(ye)有(you)(you)(you)(you)些(xie)大戶型掛(gua)牌價(jia)(jia)(jia)下調幅度(du)較(jiao)大，如果算(suan)上資(zi)金信貸(dai)、裝修成本，有(you)(you)(you)(you)的房(fang)源(yuan)(yuan)價(jia)(jia)(jia)格房(fang)東(dong)是不賺錢的，甚(shen)至會虧本賣。”張強(qiang)告訴《每日(ri)經濟(ji)新(xin)聞》記(ji)者。

不只是東(dong)湖高新區(qu)。記者調查(cha)發現，武(wu)漢主要區(qu)域代表樓盤如(ru)江(jiang)岸區(qu)旭秀(xiu)星匯君泊、硚(qiao)口區(qu)時代新世界、東(dong)湖高新區(qu)保利時代北區(qu)、武(wu)昌區(qu)復地東(dong)湖國際等(deng)二(er)手房(fang)(fang)價(jia)格均有不同幅度的(de)回落下(xia)調，“基本上全武(wu)漢的(de)二(er)手房(fang)(fang)價(jia)格都(dou)在(zai)降。”

諸葛找房(fang)數據(ju)研究中心報(bao)告顯示，5月熱點城市二(er)手房(fang)掛牌(pai)房(fang)源(yuan)，調(diao)價(jia)(jia)(jia)房(fang)源(yuan)中降價(jia)(jia)(jia)比例超過(guo)80%，其中武漢的二(er)手房(fang)掛牌(pai)量(liang)降價(jia)(jia)(jia)房(fang)源(yuan)同樣超過(guo)80%。中指(zhi)研究院監控數據(ju)也顯示，5月，武漢二(er)手房(fang)價(jia)(jia)(jia)格環(huan)比4月下跌0.54%，連(lian)續(xu)15個月環(huan)比下跌。

而(er)截至6月27日(ri)，武漢市房(fang)地產經紀(ji)服務平臺顯示(shi)，武漢市二手房(fang)掛牌量已經來(lai)到(dao)了(le)176407套。

在成交(jiao)價格持續(xu)下跌(die)、掛牌量(liang)攀(pan)升的同時，武漢二手房的成交(jiao)量(liang)卻在沖高后迅(xun)速回落。

《每(mei)日經(jing)濟(ji)新聞》記者通過貝(bei)殼(ke)平(ping)(ping)臺(tai)跟蹤梳理發現，今年(nian)2~3月(yue)，貝(bei)殼(ke)平(ping)(ping)臺(tai)武漢(han)二(er)手(shou)房每(mei)日成交(jiao)量(liang)約200套(tao)，最高單日成交(jiao)量(liang)超(chao)300套(tao)。5月(yue)，武漢(han)貝(bei)殼(ke)平(ping)(ping)臺(tai)新增掛牌量(liang)約24000套(tao)，而全月(yue)成交(jiao)量(liang)僅(jin)3183套(tao)，平(ping)(ping)均每(mei)天成交(jiao)僅(jin)約100套(tao)，到(dao)了(le)6月(yue)，這一數據還在持續走低，市場明顯已經(jing)呈(cheng)現乏(fa)力走弱態勢(shi)。

“今(jin)年初二手房市場有(you)一段短暫的(de)復(fu)蘇，但沒(mei)(mei)想(xiang)到這波行情4月就(jiu)(jiu)開始衰減了。”江(jiang)岸區中(zhong)環(huan)地產一門店經紀人鄧瑤（化(hua)名）告(gao)訴(su)記者(zhe)，就(jiu)(jiu)算是以前熱門的(de)學區房，近期(qi)不(bu)僅價(jia)格有(you)松動(dong)，成交量(liang)也在走(zou)低，“部分房東看不(bu)到短期(qi)內價(jia)格有(you)回升的(de)希(xi)望，整個市場預期(qi)沒(mei)(mei)有(you)好(hao)轉，就(jiu)(jiu)只(zhi)希(xi)望能趕緊(jin)出手。”

據武(wu)(wu)(wu)漢樓市一知情人士透露，今年4月后，由(you)于市場業務量的(de)下滑(hua)，貝殼在武(wu)(wu)(wu)漢關閉或(huo)合并了一些(xie)實(shi)體(ti)門店(dian)，目前武(wu)(wu)(wu)漢的(de)線下實(shi)體(ti)門店(dian)已(yi)從3月的(de)超3000家，下降至(zhi)如今的(de)不(bu)足1700家。

“我們門(men)店就有一部分人(ren)選擇了離職、轉行(xing)。”鄧瑤透露，這(zhe)些離職人(ren)員中(zhong)很大一部分是剛進入(ru)這(zhe)個行(xing)業不(bu)久的“新人(ren)”，“老員工(gong)還是比較固定。”

上海二手房掛牌增速第(di)一

“這樣(yang)的現金券一共有1000張。”據《每日經(jing)濟新聞》此(ci)前報道，李小憶是上海(hai)21世紀(ji)不動(dong)產某(mou)門店(dian)店(dian)東，他拿(na)出(chu)了幾(ji)疊火(huo)鍋店(dian)抵用券，向記者(zhe)聲稱，為(wei)了維護客戶(hu)關系，他經(jing)營的中(zhong)介門店(dian)在為(wei)一個開火(huo)鍋店(dian)的老客戶(hu)置換(huan)千萬級房屋后，用火(huo)鍋券充抵了10萬元中(zhong)介費。

上半年(nian)著(zhu)急買房(fang)的宋女士，在3、4月看(kan)過十(shi)幾套房(fang)源后，已經暫緩了(le)看(kan)房(fang)計劃。“我們(men)準(zhun)備一(yi)直看(kan)到(dao)今(jin)年(nian)年(nian)底，原先300萬元出頭只能買一(yi)室一(yi)廳，但現(xian)在好(hao)好(hao)挑挑也許能買到(dao)二室一(yi)廳呢。”

今年(nian)2月(yue)以來(lai)，上(shang)(shang)海二手房(fang)掛(gua)牌量(liang)持續走高(gao)。易(yi)居研(yan)究院報告顯示，截至6月(yue)初，在13個重點(dian)監測城市中，上(shang)(shang)海二手房(fang)掛(gua)牌規模比年(nian)初增(zeng)加(jia)82%，增(zeng)幅(fu)全(quan)國第(di)一(yi)，掛(gua)牌套數達到18萬套。

5月(yue)二(er)手房的(de)交易數據是1.53萬套，剛過“榮枯線”，但(dan)相比4月(yue)的(de)成交量縮水約13%。

上(shang)海中(zhong)原地產市場分析師盧(lu)文曦表(biao)示，“一般來說，大(da)部分市場交易(yi)(yi)(yi)是通過中(zhong)介(jie)成(cheng)交的(de)，差不(bu)多(duo)占八(ba)成(cheng)；通過手拉(la)手交易(yi)(yi)(yi)的(de)（繞(rao)過中(zhong)介(jie)的(de)二手房交易(yi)(yi)(yi)）可(ke)能(neng)占兩成(cheng)左右，但5月手拉(la)手交易(yi)(yi)(yi)比值上(shang)升(sheng)到了26%。”

手(shou)拉手(shou)，意味(wei)著(zhu)該筆交(jiao)易可能(neng)(neng)是為了(le)打新，需要騰出購房資格，而(er)房子一時半會賣不掉(diao)，只能(neng)(neng)進行親友之間的更名(ming)操作。

“也就說(shuo)，經紀人的(de)‘體感’更差(cha)。”盧文曦指出。“在這(zhe)樣(yang)的(de)情況下，6月市(shi)場上真正(zheng)愿意自己去做一些交易買賣(mai)的(de)，或許收縮(suo)得(de)更明顯，全月市(shi)場很有可能直接到達‘地(di)板(ban)量’——成交1.3萬~1.4萬套。”

21世紀(ji)不(bu)動產另一位店長韓新(xin)志向記者證實了(le)這(zhe)(zhe)一感受，“預期不(bu)好，現(xian)在很多客戶(hu)暫緩了(le)買房(fang)計劃，先把錢袋捂(wu)緊，觀(guan)望市場。但不(bu)管是剛需(xu)(xu)上車(che)還是置(zhi)換(huan)，這(zhe)(zhe)些(xie)客戶(hu)肯定是有需(xu)(xu)求(qiu)的(de)(de)。庫存(cun)這(zhe)(zhe)么大，置(zhi)換(huan)需(xu)(xu)求(qiu)還是主流(liu)，有些(xie)人繼(ji)續置(zhi)換(huan)周邊二手房(fang)，有些(xie)是拿錢買新(xin)房(fang)，純套現(xian)的(de)(de)少。”

事實上，各(ge)大中(zhong)介品牌前期加速擴張、搶占市場(chang)份額，但在(zai)市場(chang)下(xia)行期壓力(li)陡(dou)然增大。

“現在(zai)大家都進入了洗牌(pai)期(qi)，很多店目前是虧錢的，勉(mian)強還開著的門店也基本(ben)上(shang)靠硬撐著。“韓新志坦言。

像他們這樣18人左右(you)規模的門店，目前(qian)每個月成交1單(dan)到1.5單(dan)。

但這個行業(ye)整體表現又(you)有所(suo)割(ge)裂(lie)：一(yi)邊是成(cheng)交量粥少(shao)僧多，門(men)店過剩；另(ling)一(yi)邊則是每家都(dou)缺人(ren)，都(dou)在招人(ren)。割(ge)裂(lie)的(de)背后，韓新志透(tou)露(lu)，門(men)店規模(mo)和員工人(ren)數仍是競爭的(de)重要(yao)抓手(shou)，市場向好時的(de)收入(ru)情況(kuang)，再加上前(qian)期(qi)投入(ru)的(de)經營成(cheng)本，也是各(ge)家門(men)店繼續堅持的(de)動力。“不過，如果沒有刺激(ji)政策利好二(er)手(shou)房的(de)話，可能7、8月又(you)要(yao)關掉一(yi)批(pi)店了。”

而在銷(xiao)售端未出現重大反彈的(de)情況下，供(gong)應端的(de)大規模增(zeng)長(chang)必(bi)然帶來去化周(zhou)期(qi)(qi)的(de)延長(chang)。統計顯(xian)(xian)示，今(jin)年一季(ji)度(du)，全(quan)國13城二(er)手住(zhu)宅去化周(zhou)期(qi)(qi)為(wei)10個(ge)月(yue)(yue)，而二(er)季(ji)度(du)該指標為(wei)15個(ge)月(yue)(yue)，出現明顯(xian)(xian)增(zeng)長(chang)。

另一方面(mian)，二手(shou)住(zhu)宅價格指(zhi)(zhi)數也(ye)開始大面(mian)積下(xia)行。國家統計局最新公(gong)布的70個(ge)大中城市(shi)二手(shou)房價格指(zhi)(zhi)數顯(xian)示，5月僅15個(ge)城市(shi)價格上(shang)(shang)漲，而在4月上(shang)(shang)漲城市(shi)數量還高(gao)達(da)36個(ge)。

此外，5月一二(er)三線(xian)城市的(de)房(fang)價環比漲(zhang)跌分別為-0.4%、-0.3%和-0.2%，同(tong)比分別為0.4%、-2.1%和-3.3%。“三類城市二(er)手房(fang)都(dou)重新進入(ru)下跌區間(jian)，說明市場壓力具(ju)有(you)普遍性(xing)。”嚴躍進說。

無(wu)論掛牌數(shu)(shu)(shu)量(liang)、成交數(shu)(shu)(shu)量(liang)，還是價格指數(shu)(shu)(shu)，都(dou)共同指向(xiang)——二手房(fang)供求(qiu)關(guan)系明顯緊張。