21世紀經濟報道記者孔海麗 北京報道

(資料圖片)

“頂流”地塊登場、房企蜂擁而上、一日收金百億，6月的北京土拍市場異常熱鬧。

6月14日，北京三宗地共吸引了82家房企競拍，總成交金額高達110億元。

為了加持搖號運氣，廣東國企越秀甚至在桌面擺上了顯眼的紅色袋子，紅袋子上印著碩大的“大吉大利”。沒錯，就是4月份在上海土拍中擺“橙子 香蕉”以求“成交”的越秀。

最終越秀幸運搖中了海淀雙新村“王炸”地塊。業內人士不禁感慨，不曉得以后北京土拍場上會不會“奇招頻出”，房企們一邊嚴謹測算數據，一邊虔誠信奉“玄學”。

而且近期北京土拍出現了一種奇特的景觀，許多聞所未聞的外地開發商扎堆進京，被業內稱為“一絕”。北京樓市資深觀察人士甚至感慨“名單上有一半的開發商，根本沒聽過他們的名字。”

搖中順義地塊的石家莊創世紀，大股東是自然人，21世紀經濟報道記者查詢到，龍湖、萬科與石家莊創世紀都有合作關系；報名海淀兩地塊的太原萃豐，甚至成立于前天，火速注冊、火速進京。

當下，核心城市的土拍表現與全國樓市形成了鮮明的反比，大環境越是冷淡，熱門城市優質地塊的競爭越是激烈，北京這樣“最亮的星”在夜空中更顯耀眼。

到底為什么會涌現這么多外地小微型開發商？未來北京是否會出手改變這種現象？北京土拍又將走向何方呢？

“航母級”地塊爭奪戰

與6月初十幾億元的“小而美”地塊不同，今日北京土拍出現了“龐然大物”。

海淀雙新村兩地塊也被業內稱為"航母級"地塊，兩宗地的起拍價總計86億元，地價上限時對應的樓面價不超過9萬元/平方米，銷售指導價均為12.1萬元/平方米。

這也是今年北京供地清單里唯二的海淀區住宅地塊，在擬供地階段就已經受到業內關注。地塊位于傳統的西山別墅區，周邊豪宅林立，地塊未來產品提前鎖定高端住宅形態。

其中，海淀雙新村3-1地塊本身的起拍價就有69億元，該宗地也是首次提出了新的競拍規則，要求地價觸及上限之后，競報超低能耗建筑面積，當達到設定的上限面積時，轉為現場搖號方式確定競得人。

總價高、超低能耗建筑要求、高端產品形態等條件都意味著這宗地塊的開發難度不低，對開發商的資金實力、產品能力、運營把控能力都是不小的挑戰，尤其是在豪宅圈里競爭，更考驗房企的綜合能力。

即便代價高昂，該宗地還是吸引了30家房企及聯合體參與競拍，不僅包括華潤、保利、中海、金茂、首開、招商、中建等常見面孔，越秀、廈門國貿等近期活躍在北京土拍市場上的外地國企也再次出現，更有許多北京樓市陌生的開發商意圖進京，許久未在北京拿地的萬科也報名了競拍，月初即已參拍過順義地塊的東方雨虹，這次牽手海門海泰，同時報名了海淀區雙新村兩地塊。

競拍現場，海淀雙新村3-1地塊30家競買主體極其踴躍，快速觸及最高地價之后，全部參與了超低能耗建筑面積競拍。

由于房企熱情高漲，超低能耗建筑的競拍階梯直接從1000平方米躍升至5000平方米，并且再次快速觸及面積上限，30家競買主體全部積極參與搖號。

最終，越秀以79.35億元 4.5萬平方米超低能耗建筑面積 搖號獲得海淀雙新村“王炸”地塊。

值得注意的是，越秀進京之路異常勇猛，2月初剛以59億元斬獲兩宗熱門地塊，是該批次土拍最大的“黑馬”。

海淀雙新村4-1地塊同樣火熱，起拍價為17億元，地價上限為19.55億元，在報名階段已經觸及地價上限，31家報名主體直接進入搖號定勝負，最終天恒搖中該地塊。

順義幸福西街地塊則吸引了21家房企及聯合體競拍，起拍價9.6億元，地價上限為11.04億元，銷售指導價4.6萬元/平方米，迅速觸及最高地價后，由石家莊創世紀搖號競得。該企業是北京樓市的全新面孔。

北京土拍的火熱與樓市銷售的背離，本質上還是因為北京樓市的安全度高。

“其實北京開發的利潤也沒有那么足了，但畢竟北京新房市場還有比較穩定的需求，所以開發商涌入北京拿地，在安全性上是有保障的。”合碩機構首席分析師郭毅告訴21世紀經濟報道記者。

疊加開發商在6月底之前拿地，9月份左右可以開盤入市，當年就能達成業績及回款，致使企業在6月份補倉的意愿比較高。

“生猛”的新玩家

北京近期土拍中，許多陌生名字刷新了業內認知。

6月1日土拍搖中了最熱地塊的福建雄旺，其股東為自然人施琳、施祥，注冊僅半年，此前在北京也沒有開發經驗。

有業內人士透露，福建雄旺疑為福建建發的“馬甲”，二者有多個合作開發項目。

再以14日土拍為例，南通江海港、江蘇師山、如皋市潤皋、揚州華鵬、中皋置業、太原萃豐、海門海泰、武漢聯發瑞盛、石家莊創世紀、陜西同致、蕪湖康潤、陜西保景匯等公司，在今年以前，并不被北京樓市所知。

北京土拍房企詳情。制圖：21世紀經濟報道

尤其太原萃豐，企查查信息顯示，該企業成立于2023年6月12日，股權穿透以后，大股東為張亞平，是山西東輝能源集團董事長，山西東輝則是一家以原煤開采、洗選煤、煉焦、化工為主業的民營企業。

一家成立僅3天的開發商，有勇氣與實力同步參拍海淀區雙新村兩宗地，敢于承擔近百億元的地價及豪宅操盤要求，一定程度上存在是大房企“馬甲”的可能性。

幸運搖中順義地塊的石家莊創世紀房地產開發有限公司，與龍湖、萬科都有合作開發的歷史。21世紀經濟報道記者查詢得知，龍湖與河北創世紀共同出資成立了河北領拓房地產開發有限公司，該項目公司開發了石家莊龍湖天璞項目。2017年3月末，石家莊萬科和石家莊創世紀共同成立了石家莊萬科潤德房地產開發有限公司，該項目公司開發了萬科在石家莊的首個項目——潤德萬科翡翠公園；當年8月，萬科還與潤德、泰發基金簽署了戰略合作協議。

北京土拍市場為什么短時間內聚集了這么多外地小微型企業參拍，其中一種可能性就是北京樓市的常客們，邀請有合作關系的小型房企們進京拿地，搖中地塊之后再合作開發。

21世紀經濟報道記者注意到，北京土拍市場近期取消了“土地成交后，不得以任何直接或間接形式將股權或投資權益轉移給該宗地其他參與搖號的競買人及其關聯方”的限制條款。這就意味著，哪怕競得熱門地塊的房企本身不具備開發能力，也可以引入其他房企共同開發，騰挪空間大了許多。

中指研究院土地市場研究負責人張凱表示，全國土拍市場持續分化之下，北上杭等核心城市受到了更多外地房企的關注，而在搖號中簽率持續走低之下，房企為提高中簽機會，甚至請有開發資質的供應商協助參拍，進一步推高了土拍熱度。

郭毅也向21世紀經濟報道記者提供了另一種思路。

郭毅透露，北京房地產開發資質分為四級，但是很早就已經不再辦理三級、四級資質的審核了，也就是說，目前在北京注冊的房地產開發公司都必須具備一級或二級資質，但外地城市還是可以注冊房地產開發三級、四級資質的，北京也并未禁止外地三級開發商、四級開發商參與土地競拍。

綜合之下，客觀上，規模型房企有可能會通過曲折的關聯，在外地迅速注冊三級、四級房地產開發資質，并且進京參拍。

各大房企與“馬甲”們一起，帶來了北京土拍市場的繁榮，但這并不意味著銷售同樣熱鬧，也不意味著樓市回暖。

中指數據顯示，2023年前5個月，盡管部分核心城市土拍市場明顯回暖，但全國土拍市場總體熱度仍舊低迷。

“房企當前投資邏輯嚴重趨同，全都聚焦核心城市熱門地塊，為獲取地塊，房企甚至動用‘馬甲’，部分下游企業亦積極參與土拍搖號，以期拿地后在后續與甲方的合作當中增添談判籌碼。”張凱分析說。

而對于北京后續是否會出手改變“馬甲”扎堆的現象，一位不愿具名的業內人士認為，競拍的房企越多、對土地收益的貢獻越大，這種特殊市場環境下、特殊優質地塊造就的典型現象可能不具備可持續性。