經歷了一季度“小陽春”，樓市在二季度吊詭下滑，掀起了激烈討論。房地產到底該不該救，眾說紛紜，各有側重，基礎都是建立在當前房地產的困境之上。這個鏈條最長、影響面最廣的行業，再次走到十字路口。

是歸咎于過去高負債、高杠桿的發展模式，還是城鎮化率已經觸摸到天花板？繼專訪孟曉蘇、管清友、賈康之后，本期鳳凰網《問渠人物》特約對話著名經濟學家、上海交通大學安泰經濟管理學院特聘教授、中國發展研究院執行院長陸銘教授，從城市空間、人口流動的視角，對當下中國的造城運動、地方債、地產調控本質等問題，給出了一些獨特解答。

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核心觀點提示：

1、人口流出的城市建新城，房子賣不出去，基礎、工業設施供給過剩，就出現地方債務危機。

2、在建設用地的配置當中，要把更多的權力下放給省，而不是由中央來決定。

3、債務的約束機制，要打破中央政府的隱形擔保，或者叫剛性兌付預期，“誰家孩子誰抱”。

4、我們的住房政策要更多做供給側的改革，而不是需求側。

5、為了把房價控制住，現在很多管需求的做法，實際上是在補貼富人。

6、目前全國的城鎮化率是65%，城鎮化發展遠遠沒到“底”。

7、在人口持續流入的地方，既要造商品房，也要造公租房。

8、可以給企業發補貼，來給年輕人提供就業崗位。

地方債VS造城運動

「“遠、大”新城留下巨額債務」

鳳凰網：最近看到您的一篇文章，是關于新城建設與城投債的。如今幾乎每個城市都有一個新城或是新區，那么地方債是不是因為造新城引起的？

陸銘：其實是2017年的一篇老文章，放在今天還適用。

地方政府通過開發新城新區，把土地作為一種資產注入到城投公司，經過融資平臺去借債，借了債后再做開發。希望有招商引資進來，然后帶員工進來，人口來了再賣房子，這個故事就非常完美。

但遺憾的是，中國的新城很多建在一些人口流出的地方。這些城市新城新區建好了，房子賣不出去，基礎設施、工業設施供給過剩，那就導致了地方債務危機。

我們把有些地方建的新城，戲謔地稱之為“遠大的新城”。這個不是遠大，是遠、大。怎么遠呢？離老城區遠，平均距離特別大。在我們的研究樣本里，新城平均都可以容納四十多萬人口，但很難跟中心城區的產業產生互動和關聯。

有相當長的一段時間，每個地方都想建新城。僅僅我們收集的大概500多個新城的樣本，其中就有270幾個城市，包括地級市、直轄市都建了新城。全國的地級市也就300個左右，有些地方恨不得每個縣都建一個新城，這個結果就非常可怕。

鳳凰網：是因為不講經濟嗎？

陸銘：如果說沒有講經濟，地方政府肯定不同意。我難道不是講經濟嗎？基礎設施開發也在創造效益，我們今天所講的經濟考量，是說你有沒有恰當的、合理的回報，在借債的時候，有沒有考慮過這個借貸是要還的，還是基于基礎設施投資的回報來還的。

鳳凰網：您對中國式的新城建設有哪些建議？

陸銘：要多管齊下。

第一，建設用地指標的配置，要考慮跟人口流動方向一致。

在建設用地的配置當中，要把更多的權力下放給省，而不是由中央來決定，省內應該有更多的權力來根據自身情況進行配置。

第二，充分發揮市場競爭。

基于中國非常特殊的土地制度，建設用地指標由中央來配置短期內很難改變，但是市場機制可以起到一定作用。比如一個地方少建設用地指標，另一個地方多建設用地指標，我們多年前就在提跨地區的建設用地指標的可交易，要加快建設建設用地指標和補充耕地指標的全國統一大市場。

第三，債務的約束機制。

如果地方政府舉債沒有約束機制，地方官員任期三五年就走了。他借債的時候，花錢的時候，政績是在我這一屆，要還債的時候走了。

所以，債務的約束機制就強調：

（1）誰借的一定要追責，哪怕已經離開了。

（2）金融市場約束，金融市場要去看你的投資回報。如果投資回報不高的話，要你付更高的利率。

（3）要打破中央政府的隱形擔保，或者叫剛性兌付預期，“誰家孩子誰抱”。

第四就是人口流動。

人口流動對地方政府是一個很好的約束機制，如果一個地方人口在流出，那么就要提高財政使用效率。如果當地欠了一身債，最后還不成，老百姓就不愿幫你還債，用腳投票就走了。

鳳凰網：回溯過往，如何評價城投公司在地方經濟發展中的作用？

陸銘：在中國這么大的國家，一定要分地區、分類別來看，包括我們在評價城投公司作用的時候，不能籠統講它起到的是一個積極作用，還是一個消極的作用。

經濟發展早期，基礎設施的開發不夠，需要搞建設，這個時候地方政府融資起到一定的積極作用。

隨著時間推移，當投資過度，基礎設施引進了很多，尤其在人口流出地建新城，本來就比較偏遠，還建得特別大，這時候就另當別論。

房地產調控VS不達預期

「房地產管需求、控房價，是給富人補貼」

鳳凰網：最近幾年，房地產從高速發展到現在“急剎車”，從城鎮化發展角度，您認為到“底”了嗎？

陸銘：如果我們相信中國會逐漸從發展中國家變成高收入國家，然后再逐漸邁向中等發達國家。這意味著一定會有更多的人要進城，城市化率就會逐年提高。

鳳凰網：城鎮化的速率大概是多少？

陸銘：截止目前，基本上一年一個百分點的速度，非常穩定。

一年會有一千多萬人口從農村進到城市，當然并不是每個城市都一樣。而且人口從小城市向大城市遷移，一些城市還出現了從農村和郊區向中心城區遷移。

在中國人口大量流入的地方，會出現住房短缺，不光是商品房短缺，廉租房、公租房也短缺。在人口流出的地方，已經出現房地產過剩，房子賣不動。

從全國的范圍來講，接下來的房地產一定是人口流入和人口流出兩類區域兩極分化的。

鳳凰網：從城市發展角度，我國城鎮住宅供求關系達到平衡了嗎？

陸銘：沒有，遠遠沒有。

有需求的地方出現供給不足，有供給的地方出現需求不足。人口從農村向城市遷移，從小城市向大城市遷移，并不是人口流入地人口太多了，而是人口和建設用地（住房）的空間錯配。

我們要尊重區域經濟發展的規律，要讓中心城市和城市群成為區域經濟發展主要的空間載體，要讓優勢地區獲得更多的發展空間，來增加它在經濟發展中的人口承載力。

鳳凰網：最近吳曉波有篇文章引起廣泛關注，他說“只有救樓市才能救內需”，您怎么看待這個問題？

陸銘：不敢多評。但是客觀上來講，房地產行業對于拉動內需和經濟增長確實非常重要。

不管今天房地產存在多嚴重的問題，都有這幾個特點：它體量大，它拉動的投資、上下游相關的產業，包括對就業，都是影響非常大的。

現在要做的是結構調整，不是回到老路上，而是要走上一個讓需求牽引供給、供給創造需求的一種良性的產業發展新態勢。

鳳凰網：房地產反復調控，但是為什么行業感覺收效甚微？

陸銘：我一直認為，我們的住房政策要更多的做供給側的改革，而不是需求側。

有觀點認為，房價高是需求側的問題，是帶著炒作，針對需求側的判斷那就是管制需求。

但如果需求是真實的，管制需求導致的結果就是：第一，有可能誤傷剛需；第二，把一手房價格給管住了，就管不住二手房。管住了二手房價格，市場就沒有活力，大家就不去投資。

甚至有可能管住二手房，會出現很多地下市場。比如說把裝修費算到房價里，把家里的字畫算到房價里，甚至出現假離婚、假結婚，層出不窮。

鳳凰網：您說的案例確實在這兩年屢見不鮮。

陸銘：如果管需求是為了防止財富的不均等，那么按照家庭購房的數量進行一定管制是有道理的，但不是為了管房價。

為了把房價控制住，現在很多管需求的做法，實際上是在補貼富人。限制一手房的價格，一手房和二手房倒掛，買到就賺到。而低收入者永遠在房價面前望樓興嘆。

特別是大城市房子短缺，房價管制了，需求增加了，那么賣房人就要求你有資產證明，甚至要求進場費，有時提高首付比例，有時還要求全款付，這些都是有利于高收入者去獲得買房的權利，再借助二手房來變現，這樣變成對富人補貼了。

如果不管商品房價，有錢人想買房子，你讓他們買——但可以同時限制家庭的購買數量——買完以后再把稅征過來，這個錢可以成為政府財政收入，最后變成公租房和廉租房的建設資金。這是一種良性循環。

鳳凰網：近期熱議的全面實現不動產統一登記和房地產稅，是不是意味著“管需求”政策導向將很快改變？

陸銘：房地產稅肯定是要以全面的登記為前提，但是全面推進不動產登記是不是就意味著房地產稅很快就會出來，我覺得不能這樣下判斷。

尤其是當房地產市場短期不是那么好的時候，如果我是決策者，不會在這件事情上操之過急。

鳳凰網：如果開始征收房地產稅，您認為應該怎么征收？

陸銘：邏輯上推，從立法的層面，為了避免以后修法的復雜性，可能會出一個比較嚴格的房產稅征收辦法。

但如果要把沖擊控制在一個可控制范圍之內，不會一步到位地去收。

離開一個具體的征收辦法去討論房地產稅，這個討論是沒有必要的。

鳳凰網：房地產還有機會嗎？

陸銘：絕對有。

第一，空間錯配的問題要解決。在人口持續流入的地方，存在大量短缺，既要造商品房，也要造公租房。

第二，中心區位。在服務業越來越多的情況下，不管是為了就業，還是出于服務消費，人口會往中心城區來，從外圍重新回到市中心。

第三，居住品質。大量老破小要改造升級，還有適老化社區，以及針對年輕人需求的青年公寓。

結構化的需求還有很多新的增長空間，居住品質跟周邊的服務、生活配套越來越緊密結合，這里會有大量的空間爆發出來。

快問快答

鳳凰網：您最近在看什么書？

陸銘：馬伯庸的《顯微鏡下的大明》。

鳳凰網：您平時做什么運動？

陸銘：散步，除散步以外都不運動。

鳳凰網：您生活在上海，喜歡本幫菜嗎？最喜歡哪道菜？

陸銘：挺喜歡的。以前年輕時喜歡吃紅燒肉，現在節食，盡量吃素。

鳳凰網：您最喜歡的電影？

陸銘：《芙蓉鎮》、《霸王別姬》、《立春》。

鳳凰網：您在寫書的時候遇到編輯催稿會做什么？

陸銘：我寫書編輯不用催稿，基本都是我提前交稿。

鳳凰網：ChatGPT來了，您認為對哪些行業影響最大？

陸銘：大量可以被編碼的工作，其中包括制造業的工人。現在AI都可以作詞、作曲、唱歌了，前段時間是不是還有AI孫燕姿？還有一些法庭判例，讓AI律師去讀卷宗。以及醫院里面看片子的一些醫生崗位，也可以被取代。

服務業為主的社會，需要人和人交往的崗位不容易被取代，社會交往技能會越來越重要。

鳳凰網：年輕人涌入寺廟，您怎么看待這一問題？

陸銘：在一個快速發展的社會當中，如果人們借助某種方式，不管是讀書還是進寺廟，或是看文藝作品、搞創作，以此獲得一種心靈撫慰，是個好的現象。

但背后如果是因為經濟形勢不好，年輕人對未來比較灰心，我覺得需要從別的地方找解決方案。

鳳凰網：除了年輕人失業，也有很多地產中年人待業，請您給他們一些建議。

陸銘：從行業的發展角度來講，房地產不會死掉。

它一定會做一些結構性調整，從需求結構、地域結構都會去調整。需求還是會回來的，整個行業還是會回來的。

作為地產人要能夠適應這種調整，你可以繼續在這個行業里尋找新的機會。如果覺得適應不了，也可以換個行當，在新的產業結構調整、就業服務化以及新技術取代一些傳統行業和職業的情況下，去找新的趨勢。