2012年8月，啟東恒大海上威尼斯首次開盤，熱銷破20億，創下長三角樓市的銷售奇跡。

(資料圖片)

緊接著，項目二期、三期、四期陸續開盤，每次開盤都是萬人搶房，現場火爆異常。

當時在上海各大主流商圈，恒大都設置了臨時售樓處和展廳，上海各個角落也都有恒大銷售和合作中介的身影。無數上海投資客，被大巴從上海拉到啟東。

那時候整個城市的氛圍就像是置身于賭場，每個人都是狂熱的。

做銷售的在賣房賺提成，而買房人也在不計成本的進場。房價的節節攀升，讓所有人都開心。

然而近幾年，限價導致房價上漲預期消失，投資類的購房需求退潮，當地內生的自住需求無法消化被炒高的房價和高企的庫存，啟東樓市正在一點一點走向下滑通道。

當前的啟東，除了部分熱門地段的新房維持著零星的熱度外，大部分樓盤的去化并不樂觀，優惠促銷手段層出不窮，還有大批二手房降價拋售。

這座環滬小城的樓市，正在顯露其真實的底色。

Part.1

進入冬天的新房市場

曾經一路高歌的啟東樓市，在盛夏過后顯得格外冷清，最明顯的特點就是各大售樓處頻繁打出的價格戰……

近日，有中介告訴小鳳凰稱，目前購房新湖綠城海上明月的新房可享9折優惠，甚至更低。

不過在小鳳凰問起具體優惠時，其表示因面積不一樣，具體優惠也不一樣，大面積的折扣會高于小面積。此外，還要看付款方式如何。

（貝殼找房上所顯示的折扣）

當然，打折促銷的并非只有新湖綠城海上明月，啟東東部沿海的文旅盤幾乎都有優惠。

像招商碧桂園十里海灣，目前購房可享8折優惠，單價的話差不多在8000元-8500元/平方米；龍灣溫泉度假區（長泰海濱城）早前也推出了特價房活動，原價68.12萬的高層現價56萬，原價317.05萬的別墅現價248萬……

不斷打價格戰的同時，還有對渠道分銷的依賴日漸加深以及逐漸走高的新房傭金。

在新湖綠城海上明月的售樓處，小鳳凰注意到售樓處的絕大部分客戶都是通過渠道分銷帶來的，自訪客并不是很多。

新湖綠城海上明月沙盤圖

早前，小鳳凰一位在啟東賣房的朋友也表示，“啟東這邊的客戶，以投資客為主，長久居住的很少，所以比較依賴渠道分銷。尤其是招商碧桂園十里海灣、長泰海濱城，其渠道分銷成交占比在9成以上。”

網上流傳的一份信息顯示，像崇明島大愛城、碧桂園十里海灣、長泰海濱城等啟東東部沿海的文旅盤，其給出的傭金都普遍高于合同價的5.5%，有項目每套傭金甚至高達合同價的11%。

然而，雖然開發商打通了所有渠道，且加大了優惠力度，但是仍然難以改變轉涼的市場。

來自啟東市房地產協會主辦的啟東房地產熱線官網數據顯示，綠城新湖海上明月（備案名：海上明珠城）于2021年4月16日取證的1368套房源，截止到6月7日，僅完成網簽備案（含簽約中）537套，網簽去化約39%。

招商碧桂園十里海灣（備案名：觀瀾華庭）于2021年12月24日取證的448套房源，截止到6月7日，僅完成網簽備案（含簽約中）254套，網簽去化約57%。

長泰海濱城于2022年11月8日取證的46套別墅房源，截止到6月7日，僅完成網簽備案（含簽約中）4套，網簽去化約9%。

Part.2

有投資客已“賠掉了首付”

一手房雖然成交凋零，但至少有價格，二手房則就糟糕透了。

有中介人員告訴小鳳凰，目前恒大海上威尼斯的二手房成交價一跌再跌，甚至已經腰斬，許多投資客已“賠掉了首付”。

上海的趙先生在2018年市場火熱的時候，以總價220萬置換了恒大海上威尼斯一套建面約150㎡四室兩廳兩衛的洋房，半投資半自住，坐等升值。

但沒想到是，現在房價卻賣得越來越便宜了。

鏈家網顯示，目前類似房源的二手房成交價才150萬左右，比起18年購買的價格，虧了將近70萬。

不僅是洋房，恒大海上威尼斯的高層房價也大跳水，甚至直接打了對折。

陳女士在2018年花費160萬買下了恒大海上威尼斯一套建面約160㎡的新房，如今4年多過去了，房子不但沒有漲價，反而暴跌。有中介告訴她，目前該戶型市場價僅有80萬元。

陳女士稱，假如這個房子以目前市場價80萬元賣掉，估算下來，實際虧損超過了110萬。

被套牢的遠不止趙先生、陳女士這兩位業主，前幾年房價普漲時，啟東的新房項目一度十分火熱。

2012年恒大海上威尼斯最早一期開盤，當時新房均價就已經賣到了五六千的水平，到了2019年小區漲得最高的時候新房售價在9000-10000元/㎡。

現如今，隨著市場逐漸冷靜，像恒大海上威尼斯這樣以投資為主要需求的產品，熱度早已不復從前。

有的房東急于出手會開始“內卷”，均價甚至可以低到4千多5千多。

另外，從鏈家網上還可以看到，恒大海上威尼斯小區二手房掛牌數量高達865套，供應量十分充足，掛牌均價6864元/㎡。

雖然近30天帶看662次，但近90天內僅成交20套房源。

為什么恒大海上威尼斯的房價跳水如此嚴重呢？有銷售稱是受恒大危機影響，但其實并非如此。

其主要原因在于項目所在板塊，前期受到滬通一體化強勢助推，成為熱門區域，但隨著時間的推移，板塊發展后勁不足，漸露疲態。

且目前配套尚不成熟，交通不太便利，相對于居住來說，更適合旅游度假。

另外，小區內部二手房庫存量很大，同質化現象嚴重，再加上市場行情不好，信心不足，房東想要賣出去，只能通過降價的方式，因此惡性循環，導致房價不斷下降。

Part.3

撤離的還有曾經蜂擁而來的房企

其實，撤離啟東的不僅是炒房客，還有曾經蜂擁而來的房企。

數據顯示，2020-2022年啟東共計掛牌60宗重點涉宅地塊，其中，58宗成功出讓，1宗終止出讓，1宗流拍，成交占比約97%。

就溢價表現來看，58宗成交地塊中，21宗產生溢價，占比約36%，其余37宗均為底價成交。

整體來看，近兩年啟東土地市場成交量基本持平，成交價小幅下滑，走勢較為平穩。

不過品牌房企拿地意愿大減退，以2022年為例，從拿地房企結構來看，出讓的21宗地塊，全部為本土城投摘牌。