4月25日，華安張江光大園REIT（508000.SH）、建信中關村產業園REIT（508099.SH）和中金普洛斯REIT（508056.SH）分別召開了2023年一季度業績會，就疫情后的首份成績單與投資人進行了說明，并回答了投資人關心的問題。

已經上市的27只公募REITs中，有11只為物流園和產業園資產，加上已經通過還未上市的中金光谷產業園REIT，共有12只。

目前，已上市的11只公募REITs均已公布2023年一季報，從業績單看，部分產品因出租率下滑、租金下降等原因，出現了收入和盈利下滑，不過，從投資人收益看，部分基金也通過補償可分配資金實現收益穩定。

(資料圖)

從早期上市的6只園區REITs產品看，2023年一季度營收下滑的有4只，經營活動現金流凈額和可供分配金額下滑的各有5只。換言之，大部分產品主要財務指標均不及2022年同期。

而且，部分園區由于出租率下滑，對未來營收和可供分配資金也產生一定壓力。部分基金管理人和項目運營方顯然也意識到這一問題，在業績會上均表示通過各種方式努力保證收益的穩定性。

各只基金下滑的原因不盡相同，主要集中在2022年受宏觀經濟及疫情等影響，租賃市場供大于求，雖然2023年已經有所恢復，但一季度仍沒有恢復到正常水平，由此造成收入和利潤下滑。

投資收益承壓

2023年一季度，華安張江光大園REIT收入1604萬元，凈利潤虧損1177萬元，是27只公募REITs中唯一虧損的。也是繼2022年3200萬元虧損后的再虧損。

在4月25日的業績會上，基金管理人和運營負責人解釋了虧損的原因，一是因為2022年末一個大租戶到期后沒有續租，該租戶面積占可租賃面積比重達28%左右，導致收入下滑，進而影響到凈收入和利潤。

華安張江光大園REIT的底層資產由7棟樓組成，可租賃面積4.32萬平方米。招募說明書顯示，其單一最大租戶是上海壹佰米網絡科技有限公司，彼時占可租賃面積比重達到25.94%。2022年10月底有4039平方米到期，2022年底有7242平方米到期。

在業績會上，張江高科戰略發展部副總經理陳晨介紹，2022年4季度，大租戶退租中的4000多平方米已經引入一家先進制造業租戶，其他面積也儲備了一定數量的租戶，部分簽訂了租賃意向書。

第二個原因是折舊和攤銷較大，2023年一季度，華安張江光大園REIT的資產折舊及攤銷為2370萬元，超過了營業收入，在園區REITs中，折舊和攤銷金額僅次于中金普洛斯REIT。

基金相關負責人在業績會上透露，華安張江光大園REIT相關資產納入基金時，平均折舊攤銷率在80%左右，這一水平在同類資產屬于中等偏上，而2023年一季度的息稅折舊前攤銷率為79.88%，與上市時相差不大。

折舊和攤銷是資產公募REITs最大的成本之一，華安張江光大園REIT占比超過90%；建信中關村產業園REIT占比也接近70%；中金普洛斯REIT雖然攤銷和折舊金額較大，但由于采取公允價值核算，因而沒有折舊及攤銷計提。

與華安張江光大園REIT相比，同期，其他園區公募REITs雖然沒有虧損，但多數出現營收下降，其中建信中關村產業園REIT的營收同比下降27%，博時招商蛇口產業園REIT（180101.SZ）下降12.7%，中金普洛斯REIT下降3.6%，僅有東吳蘇園產業REIT（508027.SH）和紅土創新鹽田港（180301.SZ）有小幅上升。

對公募REITs投資人來說，關系切身利益的是與分紅相關的經營活動現金流凈額、息稅和折舊攤銷前凈利潤以及可供分配資金等指標，收入和凈利潤不影響短期收益，但如果長時間持續，則會影響到現金分紅的額度。

2023年一季度，中金普洛斯REIT、東吳蘇園產業REIT、建信中關村產業園REIT、華安張江光大園REIT和紅土創新鹽田港REIT等經營現金流均出現不同幅度下滑；中金普洛斯REIT、東吳蘇園產業REIT、建信中關村產業園REIT、博時招商蛇口產業園REIT和華安張江光大園REIT的可供分配資金同比下降。

從單位分配金額來看，中金普洛斯REIT和國泰君安臨港創新產業園REIT（508021.SH）最高，每份收益分別為0.0446元和0.0421元；其次為國泰君安東久新經濟REIT（508088.SH）、嘉實京東倉儲基礎設施REIT（508098.SH）和東吳蘇園產業REIT，每份收益分別為0.0399元、0.0351元和0.0346元。

此外，博時招商蛇口產業園REIT收益為0.02元，建信中關村產業園REIT為0.0262元，華夏合肥高新REIT為0.0265元，華安張江光大園REIT和華夏杭州和達高科產業園REIT（180103.SZ）均為0.0295元。雖然部分基金收益較低，但也實現了收益的穩定性。

公募REITs中，為了保證收益穩定性，基金管理人及運營管理方會用期初現金，補足可分配資金中利潤不足的部分；但如果未來一段時間，收入和利潤仍沒有進一步改善，未來收益將面臨較大壓力。

出租率下滑

對園區資產來說，剔除宏觀因素造成的短期影響外，衡量其運營能力的指標主要有招商、出租率及租金水平，一個園區，運營得越好，入駐的產業能級越高，出租率也越高，單位租金水平也就越高。

2022年，受疫情及宏觀經濟等因素影響，部分物流園和產業園資產出租率出現較大幅度波動，部分園區2023年一季度有所恢復，但大部分園區的出租率較2022年底進一步下滑，這也是部分公募REITs收入和利潤下降的主要原因。

經濟觀察報根據同花順數據統計，與2022年底相比，2023年一季度末，11只園區公募REITs有6只出租率出現不同幅度下降，其中華安張江光大園REIT下降了22個百分點，建信中關村產業園REIT降了近13個百分點。

截至2023年一季度末，建信中關村產業園REIT出租率為68.47%，華安張江光大園REIT出租率為70.57%，博時招商蛇口產業園REIT出租率為84%，華夏合肥高新REIT（180102.SZ）為90%，中金普洛斯REIT為92%，國泰君安東久新經濟REIT、嘉實京東倉儲基礎設施REIT、紅土創新鹽田港REIT、國泰君安臨港創新產業園REIT等接近滿租。

東吳蘇園產業REIT沒有公布最新數據，僅表示與2022年相比，出租率較為穩定。其2022年底平均出租率在90%左右。

從中不難看出，2023年一季度末，出租率降幅較大或出租率較低的園區，主要以一線城市為主，而且均為園區領域的佼佼者。華安張江光大園REIT的資產主要在上海，建信中關村產業園REIT資產以北京為主，博時招商蛇口產業園REIT的主要資產在深圳。

華安張江光大園REIT空置率上升是因為單一最大租戶到期沒有續租，主要為租戶集中度過高；而建信中關村產業園REIT相反，空置率較高主要因為租戶太分散，2022年集中退租導致出租率出現較大波動。

建信中關村產業園REIT的底層資產為互聯網創新中心5號樓、協同中心4號樓和孵化加速器項目。據中關村軟件園總經理姜愛娜介紹，空置面積主要在孵化器的三、四層，2022年累積了較多的空置面積。

根據建信基金基礎設施投資部基金經理李元利介紹，建信中關村產業園REIT2022年披露的是平均出租率，2022年底時出租率是70%左右，一季度出租率實際降幅不大。截至4月21日，出租率已經恢復到71.07%

在業績會上，姜愛娜詳細說明了出租率較低的原因，一個重要原因是建信中關村產業園REIT資產所在的北京上地區域空置達到20萬平方米，整個區域進入低價競爭階段，建信中關村產業園REIT資產也概能莫外。

2023年一季度，建信中關村產業園REIT資產出租率有所恢復，只是還沒有恢復到理想水平。據姜愛娜介紹，最近孵化器4層已經完成3000平方米左右的簽約，還有2000平方米租賃在談判中。

博時招商蛇口產業園REIT的出租率相對較低也出于同樣的原因，在2023年一季度報告中，博時招商蛇口產業園REIT在一季報中稱，今年1、2月項目出租率進一步探底，處于基金成立以來最低谷，3月進入恢復期的爬升通道，短期仍將承壓。

對于租金下降的原因，博時招商蛇口產業園REIT在報告中稱，一季度運營管理團隊新簽了一批大面積租戶，報告期內處于免租期，導致平均出租單價有所降低。同時博時招商蛇口產業園REIT也在積極降低成本，以抵消租金影響。

改善運營

從折舊及攤銷前凈利潤及可供分配的資金來看，11只園區公募REITs有4只對可分配資金進行補償，其中中金普洛斯REIT補償的金額最多，達到了749.3萬元，華安張江光大園REIT補償了280.1萬元，華夏合肥高新REIT補償金額為233萬元。

在2023年一季度業績會上，中金普洛斯REIT相關負責人表示，之所以出現收入低于預期而可供分配資金高于預期，主要是通過成本管理節約下來的資金，補償到可供分配的資金，尤其是和普洛斯合作招商，節約了大量招商傭金成本支出。

同時，中金普洛斯REIT相關負責人在業績會上表示，2022年受宏觀經濟影響，租賃市場面臨比基金首發時預測的還要大的壓力，北京、長三角和珠三角都遇到了一些困難，但通過對成本的嚴格管理，最終實現了對投資人的收益回報。

具體為，每年初與普洛斯一起制定全年成本預算，從每一個園區運營成本開支做到基金合并層面的運營成本開支，并經過基金投委會決策來嚴格執行，每一個成本開支文件和資金調撥都嚴格審批，使得節約的成本超過了收入端。

華安張江光大園REIT補充可分配資金主要來源期初現金，按照REITs產品約定，每個財報期90%以上的利潤需要對投資人進行分紅，剩余資金作為調配資金，對可分配資金進行調節之用，以減少業績波動對資金分配造成影響。

這次大租戶退租也讓華安張江光大園REIT管理和運營團隊意識到單一租戶退租帶來的業績波動影響，相關負責人在業績會上表示，利用這一次機會，華安張江光大園REIT將進一步優化資產的租戶結構、降低租戶集中度風險，控制租戶面積占比，豐富租戶產業結構等。

建信中關村產業園REIT則采取另一種化解空置率的策略。之前，孵化器三層空間較為零散，2023年以來，運營招商團隊對原有空間進行整合，形成一個獨立的辦公空間。2023年以來，累計迎來11組帶看，多數為大型國有企業、互聯網及軟硬件等企業。

一家國內排名靠前的園區開發運營企業高管告訴經濟觀察報，與傳統寫字樓、商業等業態相比，產業園招租的要求更高，不僅要考慮出租率等業務指標，還要考慮園區內產業定位和協同等指標。

“園區定位是集成電路，招培訓機構進來就不合適。”該人士表示，如果園區內入駐企業沒有清晰的產業屬性，“只要給租金什么企業和機構都能來，這種園區肯定是做不好的”。

除了要有清晰的產業定位，在招商過程中，也要考慮上下游產業協同效應，比如新能源汽車之于鋰電池，芯片企業之于半導體材料研發和制造等。只有上下游產業協同起來，才能逐步形成產業聚集。

一個園區并非所有入駐企業都符合產業定位，但這類企業起碼占到主要地位。華安張江光大園REIT的在線經濟和金融科技租戶合計占比超過80%，招商蛇口旗下的蛇口網谷入駐的420家租戶，符合產業定位的達到300家，占可租賃面積比重達到85%。

建信中關村產業園REIT旗下資產中，軟件和信息技術企業入駐占比為53.8%，其他入駐企業均為相關聯的科技推廣和應用服務、商務服務等企業，比如工商銀行、星巴克咖啡等，這些都是園區必要的配套。