近幾年，在國家“租購并舉”、“租售同權”的頂層設計下，經歷了萌芽期、起步期和加速期，我國的住房租賃市場如今邁入了高質量發展階段。

4月26日，克而瑞租售與百瑞紀集團聯合發布的《中國住房租賃輕資產運營白皮書》（以下簡稱“《白皮書》”）指出，目前我國的城鎮化率仍有增長空間，大量人口向一二線城市快速集中，不斷催生著租賃需求。而在購買力、房價等多方面因素影響下，一二線重點城市的首次置業延后。

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據貝殼研究院數據，2021年全國30個主要城市的首次剛需置業年齡均超過了30歲，集中于30歲-35歲。若以22-23歲本科畢業計，一二線新青年需要租房為8-12年。

浙江工業大學副校長、中國住房和房地產研究院院長虞曉芬在近期的一場論壇上也提及，我國每年有600多萬新增務工人員進入城鎮，今年有1100多萬大學生即將畢業進入社會，而“這些人群都需要租房”。長租房市場擁有充分的發展空間。

2022年12月，中央經濟工作會議提出，要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問題，探索長租房市場建設。事實上，加大保障性租賃住房的供應也成為多地“十四五”住房發展重點。

為支持住房租賃行業的發展，監管層也給出了一系列支持政策。2月24日，人民銀行、銀保監會發布《關于金融支持住房租賃市場發展的意見（征求意見稿）》，擬出臺“金融17條”，表示將支持規模化經營、長期經營的住房租賃企業發展。

在政策的明確支持下，租賃企業對市場的未來也有了更充分的預期和信心，加快了拓展步伐。據克而瑞租售數據顯示，2023年，租賃企業拓店速度加快，環比增長4.24%，同比增速7.50%。一季度，租賃企業的管理規模達130.07萬間，相較于上一季度累計拓店規模5.29萬間。

其中，TOP30集中式長租公寓累計開業規模92.40萬間，同比增長7.58%，環比增長0.14%，開業規模持續增長。市場活躍度明顯提升。

一系列政策指引，也促使更多新玩家開始加入到租賃行業中。有過去專注于商品住宅開發的私募基金也表示，過去主要是與開發商進行股權投資合作，在當下的政策導向下，也開始轉向存量資產的投資，保租房正是其中一個重要的方向選擇。

在魔方生活服務CEO柳佳看來，保租房的大量入市，尤其是社區式保租房供應增加，為以運營見長的專業機構提供了更多業務發展空間。克而瑞租售總經理王偉也認為，國家正在積極發展保租房，輕資產的運營管理能力與保租房的建設，一重一輕的搭配，有著較高的適配性。基于此，住房租賃企業運營的價值得到凸顯。

“十四五”期間，40個重點城市將建設籌集650萬套（間）保障性租賃住房，除了新建之外，“非改居”、存量房源盤活等也是關鍵的籌集方式。

同時，從中央到地方，都給出了不同規模的資金以推動保租房的發展。2022年11月，我國首個住房租賃基金在北京正式投立，主要投向房企自持住宅、存量商辦物業兩類資產，通過盤活市場存量房產，向個人租戶提供長租房服務。廣東省也明確，每年將安排2億元省級財政資金支持發展保租房。

王偉認為，在國家層面，存量房源以及資金支持都能比較快速到位的背景下，輕資產運營管理能力成為是否能真正盤活存量，提供有效租賃住房供應的通關法寶。

近年來土地端的變化也預示著輕資產模式的新機遇。以上海為例，據克而瑞租售統計，截至2022年上半年，上海累計出讓純租賃住宅用地149幅，按照套均面積60平方米的規劃，500-1000套規模的中型社區占比36%，1000-2000套規模的大型社區占比30%；而小型社區和超大型社區的占比則相對較低。

而從拿地企業來看，純租賃用地仍是以國企、央企獲取為主，占比達到88%。“但由于國企在公寓運營端缺乏經或主營方向不是公寓運營，因此尋求具備運營豐富的運營機構合作成為目前市場的主力模式。”《白皮書》顯示，張江納什國際社區即是旭輝瓴寓與張江集團合力打造的。

有在一線城市從事租賃行業的業內人士告訴記者，許多企業在拿地時都有一定比例的自持要求，或者早前區屬國資委托底獲取的地塊，未來都有望成為輕資產運營公司可以拓展的項目。《白皮書》預計未來輕資產模式的滲透率將有明顯提升。