原本是一樁普通的土地使用權掛牌出讓，卻演變成了一場行政官司。

兩年前，一家名為“海南誠城鑫隆文化旅游投資有限公司”（以下簡稱“海南誠城鑫隆公司”）的企業，以2.31億元成交價受讓了萬寧市自然資源和規劃局（以下簡稱“萬寧市資規局”）公開掛牌出讓的一宗土地使用權。

【資料圖】

海南誠城鑫隆公司認為，其競得的土地理應是“凈地交付”，但土地現狀不具備“拿地即開工”條件。但萬寧市資規局認為，土地出讓合同中約定的是“現狀交付”，并非企業所說的“凈地交付”。

政企之間矛盾由此產生，企業一紙訴狀將政府部門訴至法院，要求解除雙方簽訂的土地出讓合同，返還企業所繳納的2.31億元土地出讓金及承擔相應利息等。

一審法院開庭審理后，駁回了企業訴求。最近，海南省第一中級人民法院通知雙方當事人，并當庭就爭議案件事實部分進行了詢問。

通常情況下，不到萬不得已開發商拿地后很少有主動要求退地的情況發生，這起行政協議官司最后結果如何還有待法院的最終判決。但無論對于企業還是政府部門而言，在未來土地使用權出受讓過程中的風險防范，均具有典型的“樣本”意義。

企業訴訟退地

這起行政協議一案的源起，要追溯至2年前。

2021年5月14日，海南省萬寧市資規局在海南日報、全國公共資源交易平臺等媒介，發布一則《國有建設用地使用權公開掛牌出讓公告》。

這是一則再也普通不過的國有土地使用權出讓公告。

公告內容顯示，經萬寧市人民政府批準，萬寧市資規局決定以掛牌方式出讓一宗國有建設用地（萬讓2021-13號地塊）使用權。

記者從上述公告上獲悉，該地塊位于萬寧市興隆興梅大道西側地段，即被譽為“東方夏威夷的一顆明珠”、海南著名旅游勝地——興隆鎮。憑借其在國內外知名度及區域位置優勢，興隆一直是房地產、旅游等項目的開發熱土。

本次出讓的“萬讓2021-13號”地塊，面積6.1813公頃（合92.72畝），土地性質屬40年出讓年限的零售商業用地，掛牌起始價為1.2394億元。

2021年6月18日，作為河南投資商在海南設立的海南誠城鑫隆公司，最終以2.31億元的成交價競得該地塊。

同年7月15日，海南誠城鑫隆公司與萬寧市資規局簽訂了一份《國有建設用地使用權出讓合同》。合同簽訂后，海南誠城鑫隆公司依約支付了全部土地出讓款。

上述合同約定，萬寧市資規局同意在2021年8月15日前，將出讓宗地交付給海南誠城鑫隆公司。同時，該合同也對土地交付條件進行了載明，即“場地平整”及“周圍基礎設施”均達到“以現狀為準”。

記者注意到，在此前掛牌出讓公告中，也對該地塊達到的交付條件作了詳細說明。

該公告原文表述稱，“該地塊已經達到下列凈地條件：安置補償落實到位，土地權利清晰；不存在土壤污染，符合土壤環境質量要求；確認通水、通電、通路等，完成土地平整，具備動工開發必須的條件；已完成地上附著物清表，地上附著物已補償到位，無法律經濟糾紛”。

但是，該地塊項目開發并未往下繼續，政企之間引發了一場行政協議官司。

2021年12月14日，海南誠城鑫隆公司將萬寧市資規局訴至法院，要求解除上述土地出讓合同，返還2.31億元土地出讓金及承擔相應利息等。

從斥資2.31億元競得土地，到最后政企“翻臉法院見”，這半年間究竟發生了什么？企業為何決意要退地呢？

一審駁回企業訴求

2022年5月17日，海南陵水黎族自治縣人民法院公開開庭審理了該起行政協議案，并于同年10月28日作出了一審判決。

記者從上述行政判決書上了解到，雙方的矛盾焦點主要是地塊的交付條件，即是否“凈地交付”。

海南誠城鑫隆公司認為，企業已依約支付了全部的土地出讓金，但萬寧市資規局并沒有履行“凈地”交付的條件，導致企業無法正常使用土地。

海南誠城鑫隆公司訴稱，雙方簽訂合同后，萬寧市資規局應于2021年8月15日前向企業凈地交付土地；但經企業催告后，萬寧市資規局仍不能在合同約定的期限內進行凈地交付。

“2021年8月15日是雙方合同約定的交付日期，但該地塊遠未達到‘地上附著物清表’的條件，不具備動工開發必須的條件，也不符合建設用地使用權‘凈地’出讓的約定和法律規定。”企業稱，直至2021年10月15日（延期交付土地超過60日），當地居民仍在該地塊之上從事養殖、種植等生產經營活動。

但萬寧市資規局認為，案涉合同上約定的土地交付條件為“以現狀為準”，該行政協議目前不具備法定解除條件。

“該行政協議第六條約定，出讓人同意在2021年8月15日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時達到的土地條件，無論是場地平整還是周圍基礎設施均是‘以現狀為準’，出讓人并未承諾在上述期限內完成地上附著物清表工作。”萬寧市資規局稱。

萬寧市資規局還表示，案涉宗地的土地清表工作在依序進行。

庭審法院表示，該合同合法有效，雙方應依照合同約定履行義務。但法院認為，萬寧市資規局于2021年8月11日為企業辦理了國有土地使用權證，均履行了合同約定的義務。

關于土地交付條件問題，法院認為，合同中并沒有明確約定“凈地交付”，只是約定了“場地平整達到以現狀為準”，所以不能說明萬寧市資規局交付土地不符合約定。

10月28日，法院以合同未約定“凈地交付”等3方面理由，駁回了海南誠城鑫隆公司的訴訟請求。

上訴案庭上詢問

“一審判決在事實查明部分，對土地掛牌出讓公告中的‘凈地’表述事實只字未提，然后僅憑合同中‘現狀交付’等理由駁回企業訴求，是不客觀公正的。”一審判決后，海南誠城鑫隆公司表示不服，遂向海南省一中院進行上訴。

最近，海南省一中院依法通知雙方當事人，當庭就爭議案件事實部分進行了詢問。庭上，“凈地交付”仍是雙方爭論的焦點問題。

海南誠城鑫隆公司稱，2021年5月14日，萬寧市資規局在各媒介平臺公開發布的土地出讓公告，已明確“該地塊已經達到下列凈地條件”，包括“安置補償落實到位，土地權利清晰”“確認通水、通電、通路等，完成土地平整，具備動工開發必須的條件”“已完成地上附著物清表，地上附著物已補償到位”等條件。

海南誠城鑫隆公司認為，公告內容就是萬寧市資規局公布的土地狀況及凈地標準，合同中的“場地平整達到以現狀為準”的“現狀”，就是指符合公示的土地狀況及凈地標準；萬寧市資規局在立案后對場地的緊急清理行為，都說明合同中約定的現狀就是公告的“凈地現狀”。

萬寧市資規局卻表示，土地出讓合同不應被判令解除，一審法院駁回企業的訴訟請求是正確的。其堅稱，無論是場地平整還是周圍基礎設施均是“以現狀為準”，出讓人并未承諾在上述期限內完成地上附著物清表工作，企業在競買前完全知悉此點。

萬寧市資規局在答辯狀中稱，目前，清表及補償單位萬寧市興隆管委會已經支付完畢全部的補償款，清表工作也已經完成；案涉土地目前完全屬于凈地，具備開發建設條件。

“事實上，直到一審法院公開開庭審理之日，涉案土地上仍有檳榔、橡膠樹、魚塘、房屋、墳墓、采石場等地上附著物未開始清表，尚未完成拆遷安置補償工作。”海南誠城鑫隆公司稱，客觀上企業已無法對涉案土地再進行整體開發利用，不能實現合同目的，萬寧市資規局已經構成根本性違約。

該上訴案庭上詢問進行了一上午，雙方各執一詞。法官征求當事人意見是否愿意協商和解，雙方當事人均表達了有進一步溝通協商的意愿。記者將進一步關注此事。