來源:李宇嘉
(資料圖片僅供參考)
01
準確地講,這次深圳并非廢除了二手房參考價,而是銀行不再捆綁參考價放貸,取而代之的是,根據銀行的評估價或網簽價格(實際成交價)孰低來放貸,而這個價格會更接近市場價!
也就是說,讓價格信號回歸市場本來面目,并主導銀行放貸。我們關心的是,對深圳的二手房市場,到底是利空還是利多?顯然,市場價主導銀行放貸,就會避免參考價導致的“去杠桿”效應(高于參考價的部分,都會轉化為首付)。其直接效果是,購房者可以加杠桿了。
加杠桿,這是深圳過去樓市火爆的邏輯。所以,很多人認為,這是巨大的利好。再加上,現在銀行面臨“資產荒”,放貸壓力很大,把房貸作為最優質的貸款,凡提前還貸必百般阻撓。
形勢很清晰了:銀行特別想放貸,利率也已經降至歷史最低了,首套房4.3%,二套房4.9%,放貸周期一個月,審批只要一周;購房者想加杠桿購房,樓市再次火爆的要素全了。
真的是這樣的嗎?
02
毫無疑問,對那些掛牌價本來挺高,但被參考價壓下來、購房人被迫“高首付”的房源,貸款不再捆綁參考價以后,首付降下來了,購房人也不用到處借錢湊首付了,購房門檻低了。
這對活躍交易是非常好的,也是此次新政的出發點之一。但有沒有想過,這會帶來什么結果?
一是,購房人承擔更多的月供
二是,購房人承擔更多的稅費
也就是說,加杠桿是有代價的。
放在2016年至2021年初,對買房人來說,多付點兒月供、多繳點兒稅費,這都不是事兒。那會兒,都信心滿滿。有錢的人,月供和稅費不在話下;沒錢的人,膽兒大,到處能借錢,也不在話下。
但是,現在可以嗎?
如果有人說,放開了杠桿,就會回到過去。我說,這叫刻舟求劍。3月下旬以來,深圳新房和二手房成交數量明顯下降了。為什么呢?一方面,積壓的需求釋放殆盡,更重要的是,3月以后有開發商提高新盤售價,小業主提高掛牌價,導致購房需求受到了巨大的抑制。
為什么會出現這一情況呢?一方面,市場本來預期價格下跌,現在漲價了,心理上接受不了;另一方面,現在購房者面臨“多個難”:籌集首付難,繳稅費難,月供也難。簡單來講,既缺首付,也缺月供,還缺過戶時要繳的那幾萬元稅。
這就是為何,按揭利率降至4.3%了,甚至低于4%了,但購房情緒還是沒有提振起來。很簡單,缺的,不是降利率省下那幾百元。
總結來說,不愿意“加杠桿”。
再者,即便愿意加杠桿,但在深圳早已實現“三價合一”的政策框架下,高評高貸(做高貸款評估價)有稅負的制約(多貸款、多繳稅)。結合樓市基本面,過度“加杠桿”的可能性不大。
03
當然,只要有漲價預期,大家就會重返樓市。加杠桿,則是修復漲價預期的關鍵。現實中,總有人會在新政的刺激下,愿意多加杠桿進場,但這只是個案。
現在,無論是樓市海量壓頂的供應端,比如龐大的商品房供應、海量的二手房,人才房分流,還是今非昔比的需求端,比如支撐樓市的幾個行業(地產、金融、互聯網、機關國企)都揮別過去的繁榮,如何重返樓市?
我們再來重溫一下,二手房成交參考價格的制定依據:
約62%,根據2020年網簽價格計算得出,價格和近一年的網簽價格一致;
約10%,部分樓盤長期無成交,由評估師駐場測算;
約27%,這部分是大家普遍感覺與市場價存在差距的,是因為去年福田、南山、寶安的熱點片區,可能存在炒作因素,導致掛盤價虛高,擠出泡沫后才是合理價格。
也就是,2021年2月份出臺參考價時,只有不到1/3的房子的實際成交價,明顯低于參考價。
說明了什么?深圳樓市的困境之源(比如,這些年二手房趴在地上的交易量),絕不是二手房參考價,它可能只是一根稻草。逆轉樓市過度繁榮局面的,有多根稻草。
比如2020年“7.15調控”,深圳土地房源放量供應,“限地價、限房價”,房企暴雷,人才房分流需求,整頓金融地產、平臺經濟,還有機關國企降工資。這些整合起來,就是所謂的大環境變了。
當然,現在也在修復,你我都在這其中,不多言了,冷暖自知。
04
最后談談,為何要出這個新政?
首先,參考價的階段性歷史使命完成了。當時,為什么出參考價呢?因為二手房缺乏供應彈性,特別是某些熱點區域,極易造成業主、銀行、中介(含資金中介)合謀來拉升價格、坐地漲價。
對買家來說,只有接受價格的份兒,于是就形成“杠桿推動高價房銷售→漲價預期實現→進一步漲價預期”的循環。房價上漲已脫離基本面,呈現自我強化、自我循環的漲價邏輯:“因為要漲,所以漲”。于是,需要政府“參考價”強力介入,綁定銀行杠桿,對二手房“定向去杠桿”。
表:2021年2月出臺參考價時,深圳各區域二手房價格上漲情況
現在來看,這個使命階段性完成了。之所以說階段性,是因為,還是擔心房價后續再次上漲。所以,這次沒有取消參考價,只是取消了參考價綁定銀行貸款。這意味著,后續再次出現上面講的那種漲價循環,參考價還會再次祭出,這就是我一貫講的,參考價是深圳的長效機制。
也就是,參考價本身并不是長效機制,而是其“適時介入、適時退出”,這種機制就是長效機制。
其次,二手房掛牌,只能標注參考價,不符合高標準市場化建設。
對深圳來說,不管是先行示范區,還是長效機制建設的“帶頭大哥”,首當其沖的就是要在規范和法制引領下樹立高質量發展典范。
以政府劃定的某個時間點上的參考價,代替市場價,這是哪門子的高質量發展呢?哪門子的長效機制,哪門子的治理體系和治理能力現代化呢?因此,市場穩定了、投資客退出了、加杠桿情緒很弱了,穩定重新回到主題,參考價就應該適時退出,讓市場發揮內生力量。
再次,糾偏參考價惡化市場預期。
那時是蜜糖,現在就是砒霜了。當下,深圳百姓買房,就看參考價,凡是低于參考價的,大概率預期還會下跌,導致深圳70%的房子,就是按照參考價,或者低于參考價成交的。于是,業主掛牌價一降再降,直到在參考價附近,才能成交,導致市場形成了房價下跌的預期。
擊穿參考價以后,市場形成進一步跌價的預期。當下,對包括深圳在內的地方政府來說,穩定資產價格,防止過快下跌,成為調控的新主題。因此,讓中介的櫥窗,“把參考價拿下來,把市場價標上去”,用意就是打消參考價一刀切錨定下,價格非理性回調,回歸價格本源。
最后,也是最重要的,修復不動產“金融加速器”的效應。
近期,大家熱議的“通貨緊縮”,居民資產負債表惡化等等,都與不動產價格下跌有關,其背后的真正原因,就在于不動產的“金融加速器”的效應下降,甚至逆轉為“金融減速器”。
其原理就在于,不動產價格下跌,居民預期房價下跌,不愿意加杠桿,全社會流動性或貨幣創造和供給的源頭——不動產市場啞火,這是罪魁禍首。因此,擺脫這個困局,關鍵是,修復不動產“金融加速器”效應,讓開發商、購房人、房地產鏈條能夠得到合理的融資。
這樣,在資金潤滑劑的助推下,這個鏈條能順暢地循環起來,這樣全社會的信用創造就活躍起來了,不至于像現在,或者資金在空轉,或者基建和平臺在拼命地借錢、花錢也無濟于事。
但是,我認為,近期旅游熱、奢侈品熱、樓市豪宅熱、各大城市賓館酒店漲價,怎么就通縮了呢?說白了,就是普通百姓沒錢,這樣來理解深圳二手房參考價新政的效果,就一目了然。
關鍵詞: