最近，深圳地鐵5期的多條線陸續有動作引起大家的關注，在目前交通已經快要編成網的深圳，地鐵對深圳的房價來說，還有多大的助推作用？

作為去年一波地鐵開通的典型代表區，娟子今天想來聊聊坪山區。

(相關資料圖)

坪山在這幾年的發展中其實是很亮眼的，目前房價仍處于深圳最低的位置，地鐵開通后給片區房價帶來了怎樣的影響？這篇文章給大家揭曉。

一

發展歷經“四級跳”，2022年坪山高光時刻

2022年，對于坪山來說又是高光的一年：

1、地鐵14號線、16號線雙雙開通，實現軌道交通從無到有的大跨越；要知道，14號線現在去羅湖、福田中心區比光明出行還要快。

2、2022年坪山的GDP增長速度是全市第一，達到14%的增速。這個數據也可以看出來，坪山在產業上是有下功夫的。

這也得益于坪山在過去十多年的沉淀，簡單來說，坪山的發展經歷了“4級跳”。

第一階段：2005-2008年，這個階段的坪山處于“邊緣化”，是發展初期的洼地；在未成立新區之前附屬于龍崗，當時的龍崗中心城的光環已遠遠蓋過了坪山的發展，因為沒有契機，各方面都處于低點。在房地產方面，已有開發商對片區蠢蠢欲動，但片區還沒有新項目入市。

第二階段：2009-2012年，2009年6月坪山新區成立，長期處于城市“洼地”的坪山開始了一段嶄新的征程；2010年，坪山明確了打造現代化國際化新城、新興產業名城等“五大新城”的戰略目標，至此，坪山的發展目標浮出水面。

此時，坪山也迎來了一波新盤的陸續入市，如大東城、萬科金域緹香、深業東城國際、中糧一品瀾山等項目，這些項目為片區注入了居住的新血液。

第三階段：2013-2017年，新區經過幾年發展，坪山開始展現新的面貌，加之東進戰略，給予了坪山新的發展契機；十三五期間，深圳計劃投資 1.5 萬億打造深圳的東部中心，給坪山帶來了一次重大機遇，坪山將打造深圳發展的第三極和東部中心。

為夯實東部中心發展地位，坪山以科技為主，漸漸成為深圳科技創新發展的新生力軍。2016年，坪山規劃建設了51.6 平方公里的聚龍國際科技創新城，著力發展新能源、生物、新一代信息技術、智能制造等戰略性新興產業。

示意圖

第四階段：2018-至今，進入第四階段的坪山，在夯實產業發展的同時，主要還體現在片區的配套，包括交通、生活設施、交化配套的升級。

目前的坪山已是深圳東部中心、深圳國家高新區核心園區、深圳未來產業實驗區；以國家生物產業基地、國家級新能源汽車產業基地、國家新型工業化產業示范基地、深圳坪山綜合保稅區4塊“國家級招牌”為主牽引，戰略性新興產業帶動城區發展成效顯著。

二

打造坪山核心商圈，深圳第三座萬象城將落地坪山

最近，坪山區發布了一個重點片區建設發展中心2022年工作總結和2023年工作計劃，這個總結與計劃里有許多坪山未來發展的重要信息。

一是加快打造燕子湖活力新中心。

燕子湖片區目前尚處于規劃階段，中心堅持以精細化城市設計帶動片區整體形象改善，目前燕子湖TOD、商業、景觀等專題階段性成果已經區政府專題會議審議通過，市政交通、海綿城市、地下空間、智慧城市等專題全面啟動。

圖片來源：坪山發布公眾號

二是助力打造坪山核心商圈。

針對坪山廣場街區、華潤萬象城等重點地段及節點建筑，推動坪山廣場街區規劃研究及城市設計優化，中心公園東片區概念規劃、華潤萬象城實施路徑進一步明確，為坪山核心商圈規劃建設提供中心力量。

三是助力碧嶺片區高質量發展。

今年碧嶺片區發布了規劃招標，研究范圍約 267 公頃，土地整備范圍約 185 公頃（最終以實際整備面積為準），涉及地上建筑物永久建筑約 1476 棟，建筑面積總計約 104 萬平方米（最終以測繪報告為準）。

根據規劃，片區將定位為深港生命健康產業合作區，建設深港科技創新協同引領“創新核”、彰顯地區生態人文脈絡“生態谷”、面向未來宜居宜業魅力“智慧城”。

在2023年的計劃里，還提到持續開展高質量專題研究。比如，完成坪山中心區（行政居住片區）體檢評估改革試點，全面科學評估規劃實施和開發建設效果，助力重點片區高標準規劃；開展重點片區公共空間研究，努力塑造特色鮮明、濱水相依、可親可近、復合利用的未來坪山新門戶、新形象。

目前坪山小范圍確實已經很漂亮了，但整體還有待提升，接下來看，短期主要是重點片區的城市面貌會有較大的改觀。

從這一份發文里，坪山2023年重點打造的片區躍然于紙上，燕子湖片區是要打造深圳東部乃至粵港澳大灣區東部地區的城市新客廳，目前，深圳還有前海、深圳灣、香蜜湖、大空港、大運新城等“城市新客廳”，不同的片區定位各不同，為的是提升城市的品位品質。

燕子湖片區效果圖

坪山核心商圈將引進華潤萬象城，我們知道萬象城是目前深圳最高端的商業中心，坪山自己要打造一個，可以看出坪山正在打造以自我為中心的城區。

三

片區二手房單價大都接近或低于指導價

盡管娟子前面說了坪山很多的好，但坪山在深圳人的心目中的地位卻是無論未來的規劃有多高大上和值得期待，坪山依然是深圳的郊區，而且是“遠郊”。

2022年，深圳各區房價都有不同程度的調整，坪山的房價也不例外，娟子找了片區較為具有代表性的二手房項目，對比了地鐵開通前后的價格變動。

從整個片區來看，二手房目前的在售量并不多，估計也就近2000套左右。

在16號線新和站的附近，聚集了最早一批入市的樓盤，如招商花園城、萬科金域緹香、大東城等，幾個項目的指導價都差不多，在4.2萬/平左右。也是坪山價格最貴的區域。

如招商花園城，北區2021年初130平的成交價是5.5萬/平，最近一套成交的89平3房價是4.1萬/平；

旁邊的萬科金域緹香，以一期來看，2021年初74平2房成交單價在5.1萬/平，最近的一套成交也低于指導價，到3.9萬/平；

坪山大東城二期最近一套成交是在2021年1月，一套78平的3房成交單價5.56萬/平，后再無成交；而一期的指導價是3.8萬/平，最近一套成交是在2021年7月21日，76平的2房，成交單價4.09萬/平，之后也是再無成交數據。

近坪山圍地鐵站的深城投中城花園項目，目前的掛牌價是3.9-4.8萬平，因為這個盤是指導價后可進入市場的新盤，沒有指導價，所以業主的掛牌價很隨意；但成交價確不太理想，最高成交價的二手房是2021年5月份，成交單價達到4.7萬/平，這套房后近一年沒有成交，2022年6月份后，價格直接跌了1萬/平，目前的成交價在3.6-3.9萬/平左右。

近14號線的錦龍站的京基御景印象，參考均價是3.86萬/平左右，2021年12月份的時候，二期有45平的1房成交單價到4.82萬/平，最近一套同戶型成交是今年2月18日，單價3.89萬/平；

京基御景印象四期2021年3月成交的78平3房，成交單價已到5.33萬/平，2023年初成交的45平1房，價格同樣跌到了單價3.69萬/平；89平的4房成交價目前在4字頭左右。

在來看一下片區的新房情況：

目前片區在售的新房均價普遍在3.8-4.2萬/平，當然這個價格在目前的市場來說是很難賣的，肯定或多或少會有一些折扣，但依然不好賣。

即將新推的項目如在燕子湖片區的紫樾潤府、天健和悅府，兩個項目的限售均價都是3.75萬/平，還有就是傳承啟元項目（目前價格未知）。前面兩個項目在片區相對來說有一些優勢，已經和目前二手房的價格相當了。

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深圳地鐵14號線開通近半年來，對坪山片區的房價并沒有什么影響的，我們可以理解為，地鐵的預期在開通前，房價漲幅已經透支了。但對于坪山人們的出行一定是質的改變，城市軌道所帶來的便利一定會讓一些人對片區有更為確定的選擇。

對目前想買坪山的小伙伴們來說，可能要考慮的是，短期來看，你買到手里成二手房后的市場情況，在新房比二手房還便宜的當下，價值的兌現一定不會那么快（也就是想靠這里房子賺錢，短期并不容易了）；但以片區目前的發展勢頭，歷經時間的長河，未來坪山并不是深圳最差的片區。

可能有些置業者會覺得，都買坪山了還不如買旁邊的惠州，惠州價格現在才1-2萬/平，價格差這么多；要知道，深圳和惠州是不可同日而語的，別忘了，買房同樣是買城市的未來。