在剛剛過去的一季度，上海樓市的韌性得到充分顯現，新房、二手房市場皆有明顯恢復，來訪認籌、帶看成交取得了亮眼成績。

綜合多家機構發布的數據，新房方面，一季度有6盤認籌人數突破千人，整體去化率達79%，春節后有23個項目實現日光；二手房成交則連續兩個月走高，3月實現約2.4萬套，觸及近20個月來的高點。“小陽春”成色十足。

業內普遍認為，上海市場不存在過熱的風險。多位受訪專家指出，新房方面，隨著供應量的逐步增加，預計將會出現分流的情況，熱度有望趨于平穩；而二手房方面，在此前積壓的需求釋放完成后，3月下旬至4月以來，周度成交已有所回落，市場趨于理性。

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對于上海市場，業內抱有充分的信心。2022年在上海摘得了10宗地塊的招商蛇口，在近期業績會上表示，將在接下來的上海土拍中新獲取一些項目。“今年大家對經濟的預判整體是向好的。”仲量聯行中國區研究部住宅市場負責人盛秀秀向記者表示，上海良好的基本面及其在國內的地位，未來仍將持續吸引更多的人才聚集，“按照目前的趨勢，預計今年市場會有不錯的表現。”

圖片攝影：任玉明

新房市場再現“千人搖”

近日，有購房者在社交媒體上披露，位于閔行的建發璟院開啟認購，未能在網上預約的客戶只能線下排隊提交認購材料。有購房者當日晚上11點仍在排隊認籌。

該項目是上海第三批次入市新盤，臨近漕河涇開發區，相關配套成熟，備案均價近9萬元/平方米；附近二手房源掛牌價約為11-13萬/平方米。上海中原地產市場分析師盧文曦表示，該項目位于古美板塊，區位和配套都較好，與周邊二手房也有明顯倒掛，熱度高也較為正常。

盡管連夜排隊買房的情況并不普遍，但近來上海新房市場的熱度可見一斑。

一位有置換需求的購房者在2月末時出售了手中的房產，以便認購3月底開盤的嘉定區一項目。“現在就剩下兩套房子了，離我選房還有30多分鐘，大概率選不上了。”選房當日，該購房者告訴記者，不到200套房源一個小時已清盤。

這樣的“日光盤”在一季度并不算少見。據克而瑞上海統計，春節后開盤的43個項目中，有23個實現“日光”，并且一季度有6個項目認籌人數突破千人。

據盛秀秀透露，2022年第四季度，上海市場大約有36%的項目觸發了積分制，這一比例在今年一季度上升至47%，認購熱情有較為明顯的恢復。她也指出，市場仍有明顯分化，部分區位不佳或開發商不知名的項目，熱度并不高，未能觸發積分制。

有多位業內人士提及，當前上海新房市場的火熱，在一定程度上是由于此前市場供應量較少。克而瑞上海指出，受前期疫情以及春節返鄉潮等影響，一季度樓市供應明顯放緩，僅3月供應沖高，同期積壓了2個月的購房需求釋放，伴隨著經濟復蘇的趨勢，市場熱度出現回升。

“這一波供應不算多，再加上2、3月市場情緒起來，客戶的入市節奏就比較快。”盧文曦分析稱，行情起來之后，隨著購房者預期的轉變，看跌的人減少，需求也隨之釋放。

這一熱度或將隨著供應量的增加而有所回落。上海鏈家研究院首席分析師楊雨蕾指出，雖然同比2022年前三批次，今年新盤供應的項目數量和房源數量減少了三四成，但是從供應節奏來看，今年幾乎快了一倍，預計到年中，供應體量有望超過前兩年。

公開信息顯示，2022年前三批次供應的時點分別為2月中旬、6月中旬、7月中旬；而今年的則分別在2月初、3月中旬、4月初。克而瑞預計，第3-5批次新房大概率將在二季度接踵而至，市場熱度或難延續高位，新房易“撞車”分流。

據鏈家研究院數據，第一批集中供應中有超過一半的項目觸發積分，第二批次從公布的認購情況來看，觸發積分的項目減少。另有統計顯示，自3月中旬第二批次29個新盤官宣至今，目前有7個預計觸發積分。

盧文曦認為，盡管3月下半月市場情緒比高峰時期有所回落，但仍處于活躍狀態，繼續保持一定數量的網紅盤，穩定了市場熱度，預計4月成交繼續會維持在合理區間運行。

二手房成交節奏放緩

上海的二手房也在一季度同步啟動。2月中下旬時，有購房者告訴記者，剛看過兩三天的房源就被中介告知已成交出售，而他所租住的陸家嘴房源在這一時期也迎來了更多看房者，“周末兩天前后來了三波人”。浦東塘橋板塊一中介也向記者透露，春季復工之后，門店也重啟了人員招聘。

看房熱情的高漲也很快反應在成交上。據上海中原地產數據，2月上海二手房成交量達到了19280套，成交套數直逼去年7月高點。盧文曦直言，這一成交表現多少有些超出市場預期，“2萬套是上海二手房的“陽春線”，一旦越過說明市場由冷轉熱”。

市場熱度在3月份得到延續，單月成交量環比再增加至23991套，同比亦大幅增加86.12%，這也是近20個月成交以來的高點。

盛秀秀指出，二手房市場的熱度一方面源于掛牌量增加，更多人籌集資金去打新、置換，市場上可選房源增多，促成了更多成交量；同時，市場近來的預期扭轉企穩，購房者預期房價不會再跌了，在未能進入新房市場的情況下轉向二手市場。

這波市場的熱度尚未能促成價格的上漲。盛秀秀表示，“成交量起來一段時間之后才會帶來價格的增長，我們認為到下半年或許有機會實現小幅的上揚。”

不過，近來的二手房成交出現了些許回落。楊雨蕾坦言，雖然3月份的成交量再度回到2萬套以上，但這僅代表3月網簽數據，實際上，從3月第二周開始，近幾周的周度成交已出現連續回落。

滬上某連鎖中介位于浦東內環一門店的經理向記者透露，近期，其所在門店的整體帶看和成交確實有所下滑。“我們所在的大區在2月份整體賣了80多套，3月份有70多套，4月以來的節奏比3月份又有所下降，預計可能成交會少10套左右。”

在楊雨蕾看來，雖然近期成交節奏有所放緩，但一季度月均1.7萬套的成交表現，較去年的表現仍可圈可點，流動性處于正常范圍內。從鏈家的數據來看，新增客戶并未出現明顯下降，大家對市場的關注度并未減少。