觀點網當行業正處紅利期時，眾房企紛紛上市借助資本進行規模擴張。現如今進入震蕩期，僅剩的紅利也逐漸向頭部企業集中。

4月11日，招商蛇口在南海意庫如期舉行了2022年度股東大會，審議該司去年的管理層的工作報告、財務數據、年度報告等相關議案。

【資料圖】

與會投資者向觀點新媒體透露，出席本次股東會的管理層僅有2名，分別為招商蛇口董事總經理蔣鐵峰以及董秘余志良。

上述人士指出，本次管理層對公司未來的規劃指引與業績發布會時的口徑一致，企業目標為利潤、質量、效益及營收等多維度上躋身行業五強。

重申前五目標

2022年，隨著行業紅利消退，“增收不增利”現象已普遍發生于各家房企的財報之中。

細化數據上看，2022財年，招商蛇口錄得營收1830.03億元，同比增加13.92%，歸母凈利潤較上期降低接近6成，同比下降58.89%至42.64億元。

據觀點新媒體觀察，期內歸母凈利潤產生較大下滑，一是由房地產業務結轉毛利率下降導致的結轉毛利下滑，二是期間落實減免租金的政策，三是在該財年招商蛇口還計提了資產減值準備以及應收款項信用減值，該項數據規模達64.01億元。

在股東大會中，有投資者詢問，行業普遍增收不增利的背景下，公司為達成躋身行業5強的目標，將采取怎樣的細化策略？

據參會投資者轉述，招商蛇口董事總經理蔣鐵峰在上述問題中指出，行業利潤下行已成為普遍情況，房價下滑對公司的沖擊還是有的，但得益于一直以來的而現金流管理，沒有出現流動性風險及違約情況。

蔣鐵峰表示：“去年，公司仍在繼續保持投資，下半年獲取了不少優質土地。”

據其此前業績會中的介紹，招商蛇口2021年下半年至今所拿地塊整體表現都不錯，毛利率在23%以上。

對于將怎樣躋身行業5強，蔣鐵峰續指：“2019年公司排名為第12名，去年來到了行業第6。穩步前進的同時，對外來也有一定的追求目標。”

上述人士介紹，未來招商蛇口將持續培養資產運營和城市服務賽道。

2022年，招商蛇口調整了以往的園區、社區及郵輪產業三大主業架構，轉變為“三大業務”，即開發業務、資產運營及城市服務，擬構建租購并舉，輕重結合的業務結構，培育資產運營、城市服務為公司的第二增長曲線。

與會投資者還表示，企業方面說明，目前第二增長曲線的打造還需要時間投入，沒辦法像住宅開發一樣，快速占據收入的較大比重。商業板塊將會成為重要發力點，未來三年將有32個商業綜合體開業。

此外，招商蛇口還積極以REITs作為持有項目的退出通道，盤活持有資金的狀態。

2022年末，招商蛇口持有產業園區在營項目33個，而退出通道則分別有商業REITs招商局商業房托，以及園區REITs博時蛇口產園REIT，目前蛇口REIT正推動位于深圳光明的產業園項目的擴募。

提升權益比例

剖析“不增利”的本質，或許少數股東利潤是無法避開的一個現象。

2022財年，招商蛇口錄得凈利潤為90.98億元，其中歸屬于母公司股東的凈利潤42.64億元，而少數股東損益則是48.34億元，超過了歸母凈利潤。

數據來源：企業公告、觀點指數統計

從往年數據來看，自2019年開始，找蛇口少數股東損益占凈利潤的比重持續攀高。到了2022財年，占比首次超過歸母凈利潤占比，提升至53.12%。

與會投資者向觀點新媒體透露，公司管理層對于少數股東損益問題指出，在房地產上行期間的2016年-2018年，公司彼時合作項目較多，權益在50%左右。

另外，去年租金減免的8.4億元中，由于部分為合作項目，歸屬的減免金額達7.5個億，加之發行REITs的資產12.91億元，這兩部分以往均為純利項目，因此造成了公司階段性錯配。

招商蛇口管理向投資者解釋，2022年，公司的合作權益比已提升至60%左右。2023年將會進一步聚焦，開年來已獲取項目7個，累計投資金額超100億元，這部分項目合作權益為85%，以自身開發為主。

對于目前的收并購情況，蔣鐵峰則指出，公司的并購動作一直在做，但因為其中風險點較多，因此在選擇上還是聚焦在項目質量上，希望項目更優質、市場上的商業化回報可以更好。

另外，有投資者關心上海圍標解禁后，萬科、中海、華潤三家房企重回市場，招商蛇口將采取怎樣的策略去應對競爭。

該司明確，將在上海繼續加大投入力度。

投資者解釋，招商蛇口如今投資策略仍偏向“以銷定投”，加大投資力度的不只是上海，包括去年銷售貢獻較好的城市如深圳、南京、徐州、西安、重慶等，均在加大投資的名單中。

據投資者透露，招商管理層提出，今年會加大在北京的投入，對北京的管理班子進行調整，從上海、深圳及全國各地調整一些具有沖勁的管理人到北京，把北京市場做起來。

據觀點新媒體統計，自2017年招商蛇口“重返上海”策略以來，目前已然成為上海市場擴張最快的房企之一，2022年在滬銷售金額超740億元，位列當地市場第一。

一方面，上海招拍掛市場對資金要求較高及部分企業下沉，近年來國央企拿地居多；另一方面，圍標事件進一步給予了擴張空間，招商蛇口持續重倉上海，2022年新增56宗項目里有10宗來自上海。