《投資者網》葛凡梅

房地產行業歷經深度調整期，規模持續萎縮、市場分化愈發明顯，行業發展增長點逐漸聚焦在財務穩健、穿越周期的能力上。

作為示范房企，新城控股集團股份有限公司（下稱“新城控股”，601155.SH）立足“住宅+商業”雙輪驅動的基本盤，聚焦戰略，穩健前行，打造了民營房企獨具特色、穿越周期的攻守之道。

【資料圖】

3月31日，新城控股發布2022年年度報告。報告顯示，2022年，新城控股實現合同銷售金額約1160.49億元，合同銷售面積約1191.52萬平方米，在中指研究院國內房企排行榜中分別位居第19位、第13位。

2022年，新城控股實現營業收入1154.57億元，歸屬于上市公司股東凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。公司整體毛利率保持穩定，為20.03%。在房企普遍虧損的年報中，依然保持盈利。

作為穿越行業周期的實力房企，新城控股2022年實現穩健發展的功守道在于，以雙輪驅動助力增長為攻；以穩現金流、降負債為守。攻守兼備，新城控股構筑了企業可持續發展的護城河。

攻：雙輪驅動助力業績兌現

在地產行業新周期下，2022年，新城控股以“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢，為公司提供堅實的業績支撐。

在房地產開發業務方面，新城控股2022年在該業務上實現營業收入1048.83億元。

截至2022年末，新城控股共有295個子項目在建，總建筑面積達5367.22萬平方米（含合聯營項目）；公司已售未結轉面積達到2913.60萬平方米（含合聯營項目），提前鎖定未來業績。2023年計劃新開工742.7萬平米，同比增長39.3%。

另一方面，新城控股的商業運營業務占比持續提升，并貢獻了穩定的現金流。根據年報，2022年，新城控股實現商業運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。

目前，新城控股堅持“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰略，正不斷擴大商業在管規模。2022年，新城控股完成15座吾悅廣場開業，截至2023年3月25日，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到198座，進駐全國141個城市。

早在2012年，隨著常州武進吾悅廣場、常州吾悅國際廣場的相繼亮相，新城開啟了商業的逐夢之路。經過這些年的規模發展與運營積累，新城控股的商業業務在市場的地位不斷夯實，吾悅廣場已開業數量位居境內外上市公司首位。

截止2022年末，新城控股的吾悅廣場開業面積達1319.74萬平方米，出租率達95.13%；實現不含稅物業出租及管理收入92.24億元，占公司營業收入的7.99%；物業出租及管理業務毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業出租及管理毛利率達72.60%，高毛利率既展現了公司的商業運營實力，也增強了公司抵御整體毛利率下行風險的能力。

新城控股仍將維持其商業發展節奏。據悉，2023年新城商業正式啟動深度運營戰略模式升級，回歸商業本質。此外，新城控股在年報中透露，2023年計劃實現商業運營總收入110億元，新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

有分析指出，在2023年消費復蘇的預期下，商業地產領域將迎來發展機會，公司商業運營收入增長可期。

守：穩現金流、降負債

在房地產行業不以“規模論英雄”的當下，新城控股轉向質量型增長，將重心放在抓回款、保交付上。

過去一年，新城控股積極響應政府“保交樓、保民生”的要求，落實企業主體責任，2022年實現241個批次、共計13.1萬套房源的交付。2023年，新城控股將圍繞“保交付、守價值、筑能力、創未來”的經營方針，全力以赴完成保交付目標。

目前，新城控股持續深耕核心城市群，一、二線城市約占公司總土地儲備的40%，長三角區域三、四線城市約占公司總土地儲備的22%。相對優良的戰略布局與豐富土地儲備保障了公司的持續穩步發展。

2022年，新城控股全年實現合同銷售金額1160.49億元，聚焦“有回款的銷售、有歸集的銷售”，同期實現回款金額1329億元，回款率115%，回款率、歸集率位于行業前列。

基于有力的銷售、順暢的回款，新城控股的現金流充裕。截至2022年底，新城控股在手現金余額314.63億元，在手現金充裕；公司經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。

不僅如此，新城控股還在持續地降低有息負債，債務結構進一步優化。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比下降185.97億元，有息負債水平保持低位。

此外，新城控股合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續壓降30.82億元。

事實上，一直以來新城控股都恪守財務紀律、堅持底線思維，保持穩定安全的財務基本面。

2022年新城控股已償還境內外公開市場債券127.91億元，向資本市場展現了公司良好的信用。

憑借穩健的財務表現，新城控股還屢次獲得監管機構及資本市場的融資支持。

2022年5月，新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證，成功發行10億元中期票據；同年6月2日，新城控股境外子公司新城環球發行金額為1億美元的優先綠色票據，也是彼時房企首筆無增信措施的美元債。

2022年9月和12月在中債增全額擔保支持下，分別發行10億元和20億元中期票據，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來發債最低利率水平；12月，公司 150 億元中票注冊額度正式獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持，融資渠道保持暢通。

目前，新城控股的資信良好，在手授信也較為充裕。截止2022年報出具日，受益于房企融資“三支箭”政策影響，各大銀行同意向新城控股提供共計1400億元意向性授信額度，以支持其融資需求。

與此同時，新城控股的融資成本也在下降。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。

今年3月13日，新城控股發布2023年度向特定對象發行A股股票預案，擬向特定對象發行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質量。

伴隨行業劇烈出清階段漸近尾聲，行業景氣度的逐漸回升，土地儲備優質、經營實力強、攻守有道的房企有望率先恢復良性循環并獲取可持續發展，新城控股作為財務穩健、具備“管理紅利”的優質房企，成功穿越周期，或將成為行業下一階段的領跑者之一。