作者：子非魚

(資料圖)

01 | 6折人才房，還是難賣

這兩天，2023年深圳市第一批市場價6折的人才房選房工作正在進行，共推出11個人才房項目，共8510套房源。目前，位于南山的深鐵熙府、安居同樂馨苑和位于寶安沙井的華發新城華苑公布了選房結果。

從深圳市住建局公布的數據來看：

第一，安居同樂馨苑項目199套可售人才房全部告罄，值得注意的是，超過六成有機會選房的人放棄了選房。

第二，深鐵熙府2房共1065套房源，從3月23-26日共有2726戶家庭參選，已選定747套房源，還剩271套房源，4天的去化率超過7成，選房率為32.74%，也即放棄選房的比例接近7成。三房共有708戶家庭參選，已選定155套房源，4天的去化率為15.27%，選房率為21.89%深鐵熙府目前的總體去化率約42.5%。

第三，新城華苑2房共1968套房源，截至3月26日共有1650戶家庭參選，選定668套，兩天的去化率為33.9%，選房率為40.48%；3房共744套房源，從3月25-26日共有1102戶家庭參選，選定334套，兩天的去化率為44.9%，選房率為30.31%。新城華苑目前的總體去化率約39.4%。

整體來看，深圳的人才房賣得仍不夠理想，棄選率還是太高，去化率還是太低。

這和去年年末深圳推出的6個六折人才房共計4422套房源去化率不足5成的結果相比，并沒有好到哪兒去。

當然，這還只是第一梯隊選房的結果，在今年2月下旬深圳為了提高深圳人才房的去化率，放松了人才房申購條件，增加了第二梯隊。

第二隊列申購人若以家庭為單位，僅需本人擁有深圳戶籍，且在深繳納社保累計三年以上。共同申購人不受戶籍限制，申購人配偶只需正常繳納深圳社保即可；單身申購人應年滿30周歲。

但要等第二梯隊選完，第二梯隊才能補上。

從目前的棄選率來看，即便后續第二梯隊補上去選房，結果可能也還是好不到哪兒去。

02 | 為何難賣

作為中國最具競爭力的深圳，為何人才房還是難賣，還是6折。

因素有很多：

第一，門檻還是太高。

即便是申購門檻有所調整，但只安放在第二梯隊，率先選房的還是第一梯隊。第一梯隊的門檻非常高，不但要求主選人是全日制本科學歷、深圳戶籍，還要求全家都得是戶籍人口。

符合第一梯隊的人數還是非常少。

深圳盡管有1768.16萬人（深圳統計局披露的2021年年末數據），但本科學歷人口只有258萬人。

258萬本科以上學歷人口，疊加戶籍要求，既擁有本科以上學歷又是戶籍的人口，至少得打個6折，也才154萬人。

而且，還有3個而且：

而且，第一梯隊要求全家都得是戶籍。

而且，還有一條硬標準，有房的不能買，這又得過濾掉一批人。真正有實力的高端人才，早就買了商品房，只剩下實力不上不下的人。

所以，真正符合標準的有效需求，其實很少，大概在100萬左右。這有效需求中，又有多少人買得起人才房？

而且，部分人才在老家買過房，有房貸記錄。如果在深圳選人才房，貸款得50%起步，這就讓很多人望而卻步，買不起。

要知道，盡管人才房打六折，但對于很多人來說，依舊高不可攀。以已經公布選房結果的深鐵熙府來說，單價仍高達5.9萬元。

5.9萬元，在南山這樣的黃金地段，對于有錢人來說相當有吸引力，但對于符合條件的人才來說，能具備這種實力的又有多少？

以上還只是因素之一，最核心的影響因素，還是即將要說到的第二點。

第二，10年的變數太大。

買人才房，得鎖定十年，十年內這房子的完全產權還不是你的，這期間，你這套房子不能買賣，不能抵押，不能出租。要在10年后解除人才房的交易限制（離婚后共同申請人該時間限制），并且按照屆時政策取得人才房完全產權以后才能上市買賣。

最關鍵的是，還占據了你的房票。這期間，如果你想購買商品房，沒門路。也就是說，十年期間，你無法購買其他商品房。

這就讓很多人不得不掂量一下。

人才房在戶型設計和公攤面積上存在短板，很多人購買人才房只想過渡一下，等以后有錢了買商品房。但有了這個10年限制，很多人就不得不深思熟慮一下。

更為關鍵的是，在房地產進入黑鐵時代的今天，深圳的商品房價格在2021年已經見頂開始調整，直至如今。目前深圳折扣新房仍是主流。

十年的鎖定時間對于購房者來說存在很大不確定性。現在市場形勢已經和過去幾年不同，購房者普遍對未來的市場不太樂觀。或許在購房者看來，未來人才房的價格可能會下跌。

換句話說，深圳人才房難賣的結果，釋放了一個強烈信號：很大程度上反映了深圳人才對深圳房價繼續上漲的不看好。

試想一下，如果大家都覺得未來房價還會大漲一波，現在有6折的人才房可以入市，哪怕十年鎖定，十年后也能狠狠賺一筆，哪會有如今難賣的局面。

03 | 優化門檻才是當務之急

本號認為，作為人才房，既然是為了滿足人才的合理居住需求，就應該繼續優化限制條件，才能提升人才房的去化率。

第一，如果只是為了防止投機分子炒作，可以繼續延長鎖定時間，比如鎖定20年乃至30年，但價格折扣力度繼續加大，比如只要市場價的4折、3折。

如此，既可以降低人才的購買門檻，同時也能杜絕投機分子的炒作。投機分子追求的是短期、高效。

沒有一個投機分子愿意花上二三十年的時間去押注一件事情，因為時間越長變數越大。

第二，在現有政策不變的情況下，最先應該優化的是“認房又認貸”。

認貸是全國范圍內，也即你在老家貸款買房了，即便深圳沒有房子，買房也只是限購按首套，限貸則按二套來對待。

這一限制讓很多人頭疼。本科戶籍學歷人才，應該有相當一批在老家買了房，他們在深圳買人才房，首付得50%起步。

如此人才房的上車門檻就拔高了不少。

認房又認貸，是很多購房人面前的攔路虎。本意是壓制炒房，但傷害了很多真正的剛需。

其實壓制炒房有很多辦法，對于一線城市過于嚴格的認房又認貸規定，本號覺得可以有針對性地放松放松。

比如認貸的范圍縮小，不在全國內認貸，而只在城市內部認貸即可。也即，只要你在深圳沒有貸款購房記錄，就可以按照首套貸款來執行。