3月23日，萬科瑧灣悅二期取證加推，作為前海2023年第一個取證項目，打響了前海豪宅客戶搶奪第一槍。

去年底萬科瑧灣悅首批次開盤，開盤去化接近90%左右，截至1月17日已經全部售罄！瑧灣悅此次突然取證，大家都在討論，瑧灣悅是否值得購買。從小編對市場的了解及去瑧灣悅現場了解的情況來看，瑧灣悅這次加推，熱銷肯定跑不了！

市場數據也佐證了這一預測，本次萬科瑧灣悅加推330套四房住宅產品，截至線上登記結束，【i深圳】總意向登記已超850批，據悉，項目定于4月1日正式選房。

(相關資料圖)

第一：市場已經回暖，前海搶跑市場！

從近期新房數據來看，深圳2月新房住宅成交2041套，環比增長25.4%；3月截止到3月27日，新房住宅已經成交3052套，本月環比勢必是大幅上漲。截至目前，本月已有11個住宅項目入市，新盤不但搶預售，也在搶業績，整體市場熱度很高。

東部的萬科金域學府去年11月入市的一期整體產品比上一期上漲了3000元/平！漲幅約10%，部分景觀朝向好的優質房源漲幅接近15%！據悉，該項目于3月14日突然取證，留給購房者誠意登記的時間只有2天，在如此節點緊迫的情況下，實現了去化8成、熱銷約6.3億的好成績。

同樣，3月23日，位于龍華宇宙中心的華潤超核中心線下開盤，熱銷33億，去化九成。并且，在一眾“打折生”中依舊驕傲的選擇了不打折。

從二手房數據來看，深圳2月二手房成交2509套，較1月增長80.37%，成為2022年以來的最高值；3月截止到3月17日，已經成交3337套，壓抑兩年的二手市場終于迎來實質性反彈，根據一線人員反饋，由于二手房網簽滯后性，本月真實二手房的簽約量預計會突破4000套！

從豪宅市場數據來看，麗茲行豪宅渠道的數據顯示，2月二手豪宅實時成交38套，環比1月增幅153%。實際上，深圳上月豪宅真實的成交，又跑出了新高度。尤其是南山、福田的豪宅。

2月香蜜湖豪宅水榭花都三期樓王成交一套272平左右房源，成交總價6900萬，比去年11月份同戶型漲價600萬。

（數據僅供參考）

至于南山豪宅的表現就更加明顯了。據市場不完全統計，2月南山區的豪宅如華僑城片區的紅樹西岸、瑧灣匯、中信紅樹灣，深圳灣的恒裕濱城、三湘海尚、卓越維港、翡翠海岸、曦灣天馥等都集中出現了成交。

（數據僅供參考）

除了豪宅出現搶跑，法拍房的熱度也沖上了深圳人的話題榜。比如2月鴻威海怡灣一套165㎡雙拼戶型，從1881萬起拍，歷經114輪競拍；最終以2446萬成交，折算單價14.8萬/平，溢價565萬，一拍即出。3月14日位于深圳灣純海岸雅居的一套住宅拍賣，超2.2萬人次圍觀，經過96輪廝殺，最終以總價1358.88萬成交，折合單價約16萬/㎡，溢價高達544萬！（數據來源阿里拍賣網）

很明顯，市場氛圍已經開始躁動起來！客戶買房熱情已經被激起！

而其實【前海】是第一個感知到市場回暖的區域！早在年初，位于桂灣的天健悅灣府每周成交量達到30-40套，遠超其他區域的住宅項目。并且，悅灣府也堅守開盤時承諾的原則，絕不打折！

前海核心地段小戶型剛需盤，兩個多月漲幅已經超過了10%。比如諾德國際48㎡兩房，從去年底約530萬漲到現在約610萬（數據來源：騰訊網//new.qq.com/rain/a/20230318A00CTL00），這是真實能成交的價格，并且小區在售的房子不多，大部分業主都處于惜售狀態，找到一套價格合理，能簽合同的房子并不容易。

這也說明了，在市場正常情況下，前海的價格和走量是非常堅挺的。

據深圳中原研究中心統計，今年前海預計入市的項目有5個，分別是萬科瑧灣悅二期、前海時代三期、深業云海灣、招商前海璽、創意世紀公館。前海時代三期和創意世紀公館網傳今年入市，但從其現場施工進度來看，年底前能否入市還有待商榷。因此，前海今年真正能入市的項目只有三個。而且今年前海沒有拍地，也就意味著明年前海沒有新供應。每年入住前海的機會只有一次，2023年是前海派送大禮包。

所以，在這種市場環境下，萬科瑧灣悅二期作為今年前海第一個拿預售的項目，沒有了年底回款的壓力，又頂著前海首個新盤“前海001號”的壓力，不管是從政府層面還是萬科層面，都不會像去年一樣做大幅度價格讓利，但也不排除會有小驚喜。

但去過現場后，小編認為，不管瑧灣悅這次會不會讓利，他的熱銷都并將是定局！

第二：瑧灣悅在產品打造、價值兌現上仍是卷王，現場人滿為患，客戶肯為價格買單！

產品方面：瑧灣悅本次加推的產品仍然深受客戶歡迎的是建面115㎡、174㎡4房產品，主力是289套115㎡四房兩廳兩衛戶型，占比87.5%。

約115㎡戶型示意圖

萬科，這個始終講究產品主義的“卷王”，兼具著“人性化的關愛視角”和“疊加在經驗上的專業”。所以，市面上很多特別好的高分戶型，大概率都出自萬科。就像瑧灣悅這一批“更大尺度感的全生命周期戶型”，拿捏了深圳高知人群的真實居住需求。

相比三房，四房的實用性更高，擁有寬敞的空間，可以滿足家庭成員更多的生活需求，如設立兒童房、書房、娛樂室等，使得家庭成員可以擁有更多的私密性和活動空間。并且，由于四房在市場上的稀缺性，在未來市場流通時，其價值更高更具有競爭力。

縱觀前海市面上的幾個樓盤，110-130平的產品都是3房。也就是說，瑧灣悅是前海目前入市住宅中，唯一一個做到了在110平的區間內實現4房的產品，非常稀缺，屬于錯位產品，實用性很強，就算是以后出售也有優勢。并且，項目并沒有為了實現高使用率而舍棄掉居住的舒適性。

價值兌現方面：此次瑧灣悅二批次住宅加推，周邊的各項配套也迎來價值兌現。對購房者來說，所見即所享。

其一：3月15日，前海鐵路公園正式舉行開工儀式，并計劃于2025年6月完工。鐵路公園作為“大南山-前海灣”山海通廊道重要節點，采用前海特有的立體開發模式，打造人文公共空間和藝術走廊。

鐵路公園示意圖

未來，在瑧灣悅可以通過24小時社區公共連廊（規劃中）串聯公園等二層玻璃連廊，將印里商業、社區出入口、月亮灣大道連橋、地鐵口等全部鏈接起來，真正打造一個互聯場景、開放共享、綠色生態的城市理想公園社區。

整體而言，瑧灣悅四周被公園和綠意環繞，可以說是住在公園里的社區：周邊除了有鐵路公園包圍，還緊鄰水廊道公園和露營花園，再往外，銜接絲路長廊，眺望大小南山，可謂一片活力和生機。

其二：片區內規劃的九年一貫制公立學校確定

媽灣十九單元九年一貫制學校（規劃中）已確定歸屬于南二外（集團）前海創新集團，規劃按54班規模新建。

去年12月底，南山正式揭牌兩大新基礎教育集團，其中一個便是此次的南山區第二外國語學校（集團）前海創新集團。（相關入學政策，以政府及學校的規定為準）

其三，交通價值兌現，媽灣跨海隧道將于年底通（來源：深圳新聞網）

大家討論得最熱烈的月亮灣大道噪音問題，這確實是目前難以避免的。好消息是2023年底，媽灣跨海隧道通車，將會分流大部分貨車走媽灣跨海隧道上沿江高速，月亮灣大道恢復城市快速路功能。

未來的變數有兩個，一個是寶鵬通道，小編覺得這規劃玩意有點太遙遠。就近的話就是搏南坪二期沿江海底段，通車后有望把月亮灣大道的大車從媽灣引流到大鏟灣再轉海底南坪北上。

前灣地下通道禁行大車，不過大鏟灣——海底通道——南坪段是可以行駛大車的，屆時可能會對桂灣北有影響。圖示如下：

通過觀察現場客戶量及幾個客戶的采訪可以明顯感受到，客戶對于瑧灣悅的價格預期明顯高于去年，一是客戶也感知到了市場回暖的訊號，對深圳樓市、對前海板塊信心較足，認為前海作為市場敏感且最能趁風而起的板塊，想象空間很大。二是客戶對于瑧灣悅此次加推的產品認可度非常高，瑧灣悅作為萬科高端瑧系2.0產品，項目的配套、產品和細節在不斷迭代和提升，萬科服務也一直在為客戶滿意度不斷提升自我。

春江水暖鴨先知，市場回暖前海先行！樓市不缺房子，只缺好房子！瑧灣悅作為萬科高端瑧系2.0產品，憑借萬科的品牌背書及優秀的產品鍛造能力，疊加前海這個未來價值高地，值得購房者高度信賴。項目定于4月1日盛大開盤，不難預見，深圳勢必再迎一波置業熱潮。