在經歷了兩年的價格回調后，深圳學區房市場終于迎來回暖。

據樂有家研究中心數據，今年2月，深圳六大名校片區二手住宅過戶量明顯增加，較1月上漲51%，達到近5個月來新高。此外，2月六大名校片區門店二手住宅成交量環比漲幅亦達54%，預計3月份總成交量會維持上升態勢。

值得注意的是，深圳學區房作為樓市“硬通貨”，在過往一直保持著較高單價和穩定需求。然而，過去兩年受疫情、調控、大學區政策等因素影響，深圳學區房的成交量和成交單價均出現顯著下滑。

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3月23日下午，樂有家營銷副總裁郭鳳敏通過微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，深圳學區房的階段性回暖與學位需求有較大關系。“深圳學位申請提交的時間通常是5月份左右，每年3-4月份學區房交易都會相對會活躍。相比去年，部分學區板塊價格跌幅較大，很多優質小區價格跌至合理區間，性價比高，更容易受到剛需客戶青睞。”

深圳福田百花片區某學區房 圖片來源：每經記者 陳榮浩 攝

成交量迎回暖

春節過后，深圳樓市回暖態勢明顯。樂有家研究中心數據顯示，2月深圳全市二手住宅過戶量時隔18個月再超2500套，二手房網簽量更是突破3552套，環比增長95.4%，同比增長229.8%。

與此同時，深圳的學區房成交亦回暖明顯。

在深圳人眼中，福田的百花片區（百花小學、深圳實驗學校）、福田的香蜜湖片區（荔園外國語、深圳市高級中學、紅嶺實驗小學等）、羅湖的深中周邊（深圳中學初中部）、南山的南二外周邊（南山第二外國語小學、初中部）、寶安的寶中周邊（寶安中學初中部）、龍華的深高北周邊（深圳市高級中學北校區）等六大名校片區，是深圳教育資源集聚地，片區內的學區房自然搶手。

在六大名校片區，不僅有省一級或省重點學校，也有直升或積分入讀優質高中的通道，對于不少家庭來說極具吸引力。

樂有家研究中心數據監測顯示，今年2月，深圳六大名校片區二手住宅過戶量明顯增長，達122套，環比1月份的81套上漲達51%，是近5個月來的過戶最高點。

數據來源：樂有家研究中心

具體到各片區，包括福田百花、福田香蜜湖、南山南二外、羅湖深中及龍華深高北片區，在2月份的二手住宅過戶量均出現不同程度的環比上漲，寶安寶中片區則相對表現平穩。

值得注意的是，2月份龍華深高北的二手住宅過戶量環比漲幅超200%，南山南二外、福田百花及羅湖深中板塊的漲幅也達到了6-7成。多個學區房較為集中的片區在2月份的二手住宅交易量達到近5個月來的新高。

從學區房的房價變化情況來看，深圳參考價政策出臺2年以來，購房者很大程度上會以參考價為標準來評判業主報價情況，成交價更是有7-8成接近參考價。同時，學區房市場也很大程度上受到參考價影響，成交價格在過去2年里下滑較為明顯。

不過記者注意到，雖然目前深圳學區房相比高峰時的價格回落不少，但也有部分學區房的成交價相比去年底出現“反彈”。

“學區房現在已經回歸理性區間，南天一花園便宜的時候成交過一套990萬元的房源，而屬于頂級學區的百花片區，現在業主普遍掛牌總價超過千萬元。”房產中介郭海清告訴記者。

樂有家方面則表示，近期南天大廈成交了一套約88.83平方米的房子，單價為14.01萬元/平方米，對比去年11月同一小區二手房的成交單價上漲了2萬元。

此外，記者注意到，長城大廈的一套127平方米學區房（擁有百花小學、深實驗初中雙學位）在今年1月31日開拍時，起拍總價為993萬元，僅3人報名，最終因無人出價而流拍。

長城大廈7棟A1802房產拍賣 來源：阿里法拍

今年2月28日，該房源起拍價降了近200萬元至794萬元，最終吸引了14位買家參與，經過43輪競價后以1102.5萬元成交，比首次掛牌起拍價多出100多萬元。

價格明顯回落

雖然目前深圳的學區房總價比較高，但過去兩年受限于疫情、調控、大學區等因素影響，深圳學區房價格回調明顯（詳見2021年10月21日報道《深圳頂流學區房還能買嗎？業主降價數百萬求賣，購房者卻開始觀望……》）。

郭鳳敏告訴記者，過去兩年深圳不少學區房價格出現了明顯回調。“如華強北的瑋鵬花園80.87平方米兩房，2020年7月成交1000萬元；77.69平方米的兩房，2021年1月成交價989萬元；近日80平方米兩房成交價828萬元，76平米兩房成交價750萬元。價格整體下調了20%左右。”

從深圳名校最新房價地圖來看，目前各大片區的頂級學區房只有羅湖片區的單價相對較低，均價超9萬元/平方米，是目前六大名校片區中學區房相對比較容易上車的片區。

數據來源：樂有家研究中心

以百花公寓二期為例，該項目周邊有深圳實驗小學、荔園小學北校區，是深圳真正意義上的學區房。其二手房的政府參考價為11.73萬元/平方米，去年10月成交的一套83平方米的房源，總價為972萬元，折合單價11.6萬元/平方米。

記者注意到，而百花公寓二期房屋總價的高峰期出現在兩年前的2021年初，當時的成交價在16萬~18萬元/平方米，而目前的掛牌單價普遍在13萬~15萬元/平方米，每平方米降了約3萬元/平方米。

數據來源：房天下

在業內看來，深圳學區房回暖的真正原因，除了春節后市場整體出現回暖外，還包括過去兩年價格的回調，以及今年秋季入學招生工作的即將開展。

整體來看，此前雖然因教育集團化、大學區、教師輪崗等因素影響了深圳學區房溢價，但優質學校的師資水平、優質學區的學習氛圍，甚至圈層都是無法取代的資源。

“從市場情況來看，今年2月份全市二手房的成交量都有明顯上升的情況，因此學區房也不例外。根據我們觀察，學區房的交易量是隨著全市二手房交易量的上升而上升的，幅度稍高的原因跟去年成交量極低有關。”

美聯物業全國研究中心總監何倩茹3月23日下午通過微信向《每日經濟新聞》記者表示，由于近兩年深圳各區紛紛成立教育集團，教育資源的均衡發展使原本重點學校的學區房優勢有所降低，這也導致過去兩年學區房熱度有所下滑。目前教育集團仍在發展階段，因此重點學校周邊的學區房仍具有一定吸引力。

郭鳳敏則表示，過去學區房價格下調，有很重要的一個原因在于大學區制、輪崗制等，使學區房在價格上受到了影響。“完全消除大學區的影響不太現實，集團化辦公、教師輪崗、教育資源逐步公平化等，對于原來優質學區的房源來說，價值多少會受到一些影響。不過優質學區房板塊的教育環境、學習氛圍和習慣，甚至圈層等，還是有一定優勢，這也是家長們選擇適合自己需求房產的原因之一。”