在房地產行業進行深度調整的 2022 年，龍湖集團控股有限公司（00960.HK，以下簡稱：龍湖集團）交出了一份頗為亮眼的成績單。

3 月 17 日，龍湖集團發布的 2022 年度業績顯示，2022 年龍湖集團實現營業收入 2505.7 億元，同比增長 12.2%；實現歸屬于股東的核心凈利潤 225.4 億元，同比增長 0.5%。

(資料圖)

龍湖集團是如今少有的安全穩健型房企，在諸多業內人士看來，其能夠穿越房地產行業周期波動，在于堅持長期主義的戰略方向，也在于 " 一個龍湖 " 體系下的戰略定位。

伴隨著行業進入深度調整期，房企們也在隨風而動，在 " 變 " 與 " 不變 " 的思辨中，龍湖集團有著獨屬于自己的思考。

在龍湖集團董事長陳序平看來，龍湖集團多年不變的是公司的底色，即 " 空間即服務 " 的經營戰略、穩健的財務策略等，" 在行業最艱難的時候，我們依靠底色不斷讓公司穿越周期。"

而龍湖集團的變則在于增長模式和業務布局的重構調整。2023 年，龍湖集團將其原本的業務航道重新梳理，創造出了開發、運營、服務的全新維度。

陳序平稱其為 "1 2 2" 三大業務板塊新格局——一個開發航道、兩個運營航道和兩個服務航道，" 在‘一個龍湖’的統一體系下，能夠為龍湖穿越周期之后的后續發展提供更大的空間。" 陳序平說道。

據悉，一個開發航道由地產開發業務組成，聚焦改善性需求；兩個運營航道主要包括商業投資與長租公寓兩大業務，將對應當前增量市場向存量市場發展的趨勢；兩個服務航道由龍湖智創生活以及龍湖龍智造構成，則將進一步把握新型城鎮化帶來的紅利，以輕資產的形式帶動企業快速發展。

美銀證券表示 , 龍湖集團目前正在由傳統開發商，向開發商與物業持有者的混合模式轉型，這種混合模式將助益公司從當前的市場復蘇中受益。

地產開發依然是 " 主心骨 "

2022 年的房地產行業，市場信心尚未回歸，房地產企業正經歷著嚴峻的考驗，龍湖集團亦然。不過，無懼于艱難險阻，龍湖集團正顯露出其完美的成色。

據龍湖集團 2022 年財報披露，其開發業務實現營業額 2270.2 億元，同比增長 11.0%，實現地產開發合同銷售 2015.9 億元，銷售總建筑面積為 1304.7 萬平方米；已售出但未結算的合同銷售額為人民幣 2270 億元，面積約為 1480 萬平方米。

在三四線城市銷售端尚未回暖的情況下，龍湖集團的業務持續聚焦一線及主力二線在內的重點城市、核心區域，高能級城市銷售占比 97%。其中，在重慶、濟南、合肥、咸陽 4 地摘得城市銷售金額榜桂冠，并在 33 個城市入圍當地市場前十，在其中 22 個城市位居前五。

在聚焦 " 保交樓、穩民生 " 方面，2022 年，龍湖集團交付超 11 萬套住宅，100% 按期交付，其中超 40% 項目實現提前交付。

行軍打仗還需糧草支撐。2022 年各地的土地市場不復往日熱鬧景象。據克而瑞統計，2022 年，TOP100 房企拿地總金額約為 1.65 萬億元，同比減半，較過去 5 年內的最高峰 2020 年相比，大幅下降 63%，超四成房企暫停買地。

2022 年，龍湖集團新增土地儲備 34 幅地塊，總建筑面積 448 萬平方米，分布在北京、上海、成都、重慶、杭州、合肥等一二線高能級城市，權益地價 304 億元人民幣。

截至 2022 年底，龍湖集團總土儲合計 5795 萬平方米，權益面積 3975 萬平方米，其中約 88% 的銷售貨值集中在高能級城市，土儲結構持續優化且成本合理，為盈利的持續增長提供了良好的基本面。

針對于 2023 年龍湖集團的拿地策略，龍湖集團高級副總裁兼地產航道總經理張旭忠表示，將堅持兩個方向：以銷定支，將拿地的投資額跟銷售回款動態匹配，主動把握好投資節奏，保證龍湖盤面的安全性；嚴守投資刻度，盡可能優中選優。

" 具體來說，在城市聚焦方面，我們會堅持按照 20 個主力城市和 14 個機會城市來布局，并聚焦在這些城市的核心區域；同時，在拿到土地之后，將通過產品力打造等動作進一步提升盈利能力和周轉能力。" 張旭忠說道。

經營性收入是護城河

如果說地產開發業務是龍湖集團能夠穿越周期的核心，那么運營板塊則是龍湖集團的護城河。

由運營業務與服務業務組成的經營性收入曲線，于 2022 年為龍湖集團帶來穩定的現金流，全年運營及服務實現收入合計 236 億元，同比增長 25%。

陳序平對此報以極大的希望，他表示，經營性業務能為龍湖集團穿越周期帶來穩定的現金流保障，未來將逐步提高利潤占比。

"2022 年，經營性利潤占比為 27%，我們預計未來五年以內，利潤占比能夠達到 50% 以上。" 陳序平說。

其中，運營業務主要由商業投資、長租公寓業務組成，在 2022 年實現租金收入 119 億元，同比增長 14%，綜合毛利率為 75.6%。

具體來看，商業投資是運營業務板塊的核心動力。自 2000 年從重慶起步以來，龍湖商業憑借 " 天街 " 和 " 星悅薈 " 兩大商業產品線品牌站穩腳跟，持續在全國高能級城市進行網格化布局。

龍湖集團年報數據顯示，2022 年，龍湖商業延續 " 輕重并舉 " 的發展模式， 全年新增運營 15 座商業項目，其中 3 座輕資產，12 座重資產，首進青島、南昌、沈陽、寧波等城市。

截止 2022 年 12 月 31 日，龍湖商業在全國范圍內累計進入 32 座城市，2022 年新增開業運營 15 座商場，累計開業運營商場達 76 座，已開業運營商場建筑面積達 722 萬平方米（含車位總建筑面積為 927 萬平方米）。商業整體租金增長 16% 至 94.3 億元，5 年復合增長 27%。

在擴張的同時，龍湖集團創新商業新模式，如北京長楹天街，其有著華北最大的樂高中心——樂高探索中心。

而除商業投資外，長租公寓也是運營業務板塊的重頭戲。龍湖冠寓是龍湖集團 2016 年面向年輕人群租住生活形態及消費升級需求而推出的集中式長租公寓品牌。

2022 年龍湖冠寓依然保持向好態勢，全年實現租金收入 24.4 億元，同比增長 9%。截至 2022 年末，冠寓已在全國高量級城市開業 11.6 萬間，管理規模超過 16 萬間。據克而瑞 2022 年 TOP20 住房租賃企業開業規模榜顯示，冠寓累計開業房源規模穩居行業第二。

" 兩個運營航道依靠投資性物業的運營租金收入，實現了比較高的毛利率。" 陳序平在業績會上表示，未來，將更重視兩個運營航道的同店同比增長以及經營現金流整體回正。

探索服務第三曲線

在行業探底之際，尋找新的利潤增長點成為了眾多房企的不二法門。而龍湖智創生活和龍湖龍智造則是龍湖集團應對未來存量市場的重要抓手。

2022 年初，龍湖集團推出了全新生活服務品牌——龍湖智創生活。2022 年全年，龍湖智創生活合并抵消后收入約 137.5 億元（合并抵消前），綜合毛利率為 34.3%，同比增長 24%，物業管理服務在管面積繼續增長，達到 3.2 億平方米，已涵蓋住宅、商業、寫字樓、產業園、酒店及長租公寓等 13 類業態。

此外，據公開資料顯示，截至 2022 年末，龍湖智創生活的商業運營服務，涉及購物中心達 76 個。

在 2022 年，龍湖智創生活的服務延伸到小米產業園、李寧產業園、網易游戲等商寫領域的一線場景，也出現在北京的亮馬河、武漢的第一紅街都府堤等最熱門的城市空間。

針對于未來是否還會登陸資本市場，龍湖集團首席財務官趙軼表示，龍湖集團依然堅持長期主義，并不會為了短期利益，如謀求上市資格而喪失發展的主動性。

" 龍湖智創生活將繼續苦練內功，提升行活與收入，同時對低效的收并購保持警惕，一如既往的做好準備，靜待花開。" 趙軼說。

在龍湖智創生活穩步發展的同時，代建這個不算陌生的領域突然火熱起來，依托于中央以及地方政府陸續出臺的 " 保交樓 " 措施，以及城市更新行動與智慧城市轉型的大趨勢，代建行業迎來新的增長空間。

龍湖集團以智慧營造為切口，于 2022 年推出了全新品牌——龍湖龍智造。截至目前，龍湖龍智造已累計獲取建管項目近 40 個，總建筑面積超 700 萬平方米，涉及北京、成都、重慶、杭州、武漢、蘇州等核心一、二線城市。

" 龍湖龍智造結合了定位策劃、開發管理、虛擬建造、數字孿生、EPC 服務、智慧城市整體解決方案等產品服務模塊，協同為客戶提供一站式全周期的建造服務和營造服務。" 趙軼透露，目前龍湖龍智造的客戶包括央國企、地方平臺公司、AMC、保險公司及大廠高校等。

通過與地產開發、商業投資、長租公寓等業務航道相互協同，龍湖的服務板塊以其觸點，實現了 " 一個龍湖 " 生態體系的完美閉合。