分城市，分板塊，分價格。

這絕對不是一句廢話。我將用下面整整一篇文章的干貨，完完整整的告訴你，為什么2023年的市場如此關鍵。

這一篇干貨的關鍵點在什么？二手房。

(資料圖)

這是本篇文章的2大核心：

1、全國新房的重要程度，遠沒有二手房扎實。

2、全國市場成交量的漲跌，遠沒有成交價格的漲跌來的扎實。

1

二手房市場。

2月，整整一個月，二手房成交量大漲，二手房帶看量大漲，剛需正在抓緊進場。

是的，我都看見了。

但是這些人只看到了數量的變化，卻完全忽視了數量之下的結構的變化。

成交結構，才是二手房市場真正的底色。

這就好比，你不能說2022年房地產成交額僅有13.4萬億，2021年成交額有18.3萬億，就說房地產徹底不行了；更不能說，杭州合肥西安成都南京蘇州新房打新最低中簽率僅有3%，就說房地產非常火爆。

單看成交量的變化，完全看不出來二手房市場，以及未來房價的走勢。

如果以后再有人跟你說，成交量如何如何，大漲多少，暴跌多少，記住百夫長的一句話：

不聽不聽，王八念經。

比如上海二手房市場。

不管是自媒體，還是一些中介，都在談論一件事，上海2月二手房成交量大漲了，上海市場非常不錯了，上海市場又要漲價了。

如果你還記得我的建議，你就知道，這些話全部都是王八念經。

為什么？

他們完全不了解上海真正的二手房市場。

單看上海2月的二手房成交量，好像非常不錯。

但是我必須告訴你，這些數據全部都是被歪曲的數據。

我一個個拆解給你看。

2

1、他們說上海2月的二手房成交量達到1.9萬套，23年是市場大年。

念經。

為什么？

如果單看數據確實不錯，28天成交1.9萬套，單天成交套數高達700套，甚至2月最后幾天單天成交量1000套以上。

如果僅從2022年后看，非常不錯。

問題是，如果將時間軸拉長至少5年，2023年的數據完全不夠看。

2016年，二手房成交38.6萬套，月均3.22萬套。

2017年，二手房成交14.8萬套，月均1.23萬套。

2018年，二手房成交16.4萬套，月均1.37萬套。

2019年，二手房成交23.7萬套，月均1.98萬套。

2020年，二手房成交30.1萬套，月均2.51萬套。

2021年，二手房成交27.2萬套，月均2.27萬套。

2022年，二手房成交15.8萬套，月均1.32萬套。

2023年2月，1.9萬套，你好意思嗎？

這是2013年到2021年上海二手房的月均變化圖，以及2020-2022年上海二手房的成交量變化圖。我暫時找不到完整版的，結合著看吧。

單月成交量過2萬不是稀奇事，上海本來就是二手房市場，淡季年每月成交1.3萬套非常正常，即使淡季也會有2-3個月突破2萬套；旺季年更不用說了，每個月成交2.5-3萬套都是常事，單月突破3萬套不在話下。

第一個結論就是：

上海2月成交量1.9萬套，不管同比漲了多少，環比漲了多少，這是好事，但絕對不是什么值得吃驚的事情。

2

2、他們說上海2月的二手房價格漲了很多。

念經。

一個是上海二手房市場的成交結構，一個是上海二手房市場的實際掛牌量，兩個數據的指向都并非樂觀。

先說二手房市場的成交結構。

這是2023年2月的二手房成交結構：

這是2022年一整年的二手房成交結構：

我想讓你回過頭看看這兩張圖的變化。

有什么變化？

1、2022年一整年300萬以下占比38%，2023年2月300萬以下占比38%，沒有任何變化。剛需仍舊是成交主力，且成交量、成交結構沒有發生變化。

2、成交單價的主力依舊集中在3-6萬之間，尤其是4萬上下，懂得上海市場的朋友都知道，這個價位要么是五大新城，要么是內環老破小，剛需最愛。

3、主城與近郊遠郊的成交占比中，除了浦東新區以外，2022年核心主城占比1/3，近郊之外占比則高達2/3。

用腦子想一想：

300萬以下的占比將近4成；

近郊之外的成交占比高達2/3以上；

單價集中在3-6萬，中位數4萬；

這樣的市場中，難道剛需先漲？遠郊先漲？

難道不是有錢人的市場先漲嗎？難道不是主城核心先漲嗎？難道不是內環學區先漲嗎？剛需、近郊先漲，完全不符合邏輯啊。

第二個結論就是：

剛需、近郊占主導的二手房市場，房價上漲的起點、首發站不可能從這里出發，最應該啟動上漲的一定是內環、學區、次新。

3

3、他們說上海2月的二手掛牌量增長很多。

這倒不是念經。

僅僅是貝殼的二手房掛牌量，顯示的是13萬套。

我們都知道，貝殼數據內部還有內網，肯定比13萬套更多，這還只是貝殼一家監控到的數據，實際應該是16萬套左右。

反推一下，2022年市場為什么會突然火爆？

1、疫情。2、滿足5年社保人數足夠。3、2017年之后，市場被壓抑多年，杭州蘇州大漲，上海成房價洼地。4、疫情，資產恐慌。5、打新。

除了這些之外，最關鍵的一點就是：

供需。

對，如果我沒有記錯的話，好像2019年年底2020年年初上海二手房的掛牌量僅有不到9萬套，比正常年月一下子少了3-4萬套。

供不應求，房價必漲。

再加上最近上海二手房掛牌量激增。

上海2月雖然成交量不錯，但是增加的掛牌量同樣不少，有說5、6萬套，有說3萬套，不管怎么說，供應突然增加，對于成交都還不是好事。

還有一點，掛牌價漲幅10%以上。

1、掛牌量激增。

2、掛牌價上漲。

供應增加，客戶對價格非常敏感，購買意愿下降，這是非常正常的事情。

這種情況下，也許只有2種后果，要么量價齊升，要么量價平穩，尤其是成交價平穩。

后者，概率更高一點。

第三個結論就是：

上海掛牌量、掛牌價同時上漲，再加上剛需自住占比大頭，這幫人恰恰是對價格非常敏感的人，于是成交周期拉長、成交量穩中有降、掛牌價隨后下降。

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二手房市場非常復雜。

即使是我自己分析，也不敢保證一定就對，大家一定要理性看待。

但是有一點非常肯定，那就是簡單用成交量的漲跌，去評估房價漲跌的線性思維，一定是不可取的。

一旦遇到，還是那句話：不聽不聽，王八念經。

對這一波二手房市場做一個小總結：

1、每一年的小陽春，不要大驚小怪。

2、二手房非常復雜，遠比新房市場復雜，不能線性思維。

3、大量的掛牌，恰恰說明多少人都要抓緊拋售，如果真要漲價，這些房東會這么急著賣？肯定惜售啊。

4、手中有垃圾資產的房東，抓緊出手，要么騰資金，要么騰名額。

5、抓緊置換，這一波有非常多的人是在置換，尤其是置換新房。

聰明的人都在行動啊，抓緊吧。

再延伸一點：

6、廣州市場可以買嗎？二手還是貴，新房性價比很高。

7、東莞市場可以買嗎？泡沫出盡，非核心降價很厲害，核心還是穩定，松山湖、南城就非常不錯。

8、深圳市場可以買嗎？我覺得2023年是一個好時機，不是說未來一定大漲多少，而是資產配置化航母，畢竟3 3 動輒千百萬的預算，普通人承受不了。

9、上海市場可以買嗎？我覺得挺貴，該打新打新，二手還是謹防站崗。

2023年，千萬要冷靜。

很多人又要沖進市場了，我是一個謹慎的人，我覺得今年不會是個大年，即使是進場，也不會迅速看到房價上漲，因此，那些急于沖進市場的朋友，三思后行。