廣園東成為增城最早的樓盤板塊，是與2001年廣園快速路的開通至增城聯系在一起的。

(相關資料圖)

當年番禺華南大盤的崛起與1998年華南快速首段的開通有關，但是大石-洛溪房地產的興起最初則是由于1988年洛溪大橋的通車。而萬博-長隆樓盤板塊的成長應該與2007年新光快速的開通有聯系。顯然，番禺房地產與快速路和聯系十分密切。

再者，從地鐵來看，2006年3號線番禺段開通時，華南大盤已經成熟，只是提升了番禺的居住品質。2017年和2018年地鐵13號線、21號線的開通也促進了增城與中心城區的融合，也是當地房地產市場的一大利好，而廣園快速、廣深高速、廣河高速等等已經使廣州中心城區前往增城的路網多樣化了。

但是，近些年，一直有讓增城避免成為當初番禺那樣的“睡城”的呼聲。

那么，什么才是促使番禺真正改變“睡城”形象的呢？

高快速路、地鐵線等交通改善功不可沒，但是，交通有可能使當地房地產成為“方便的睡城”，并不具有改變“睡城”性質本身的充足條件。

記得，為了改變“睡城”形象，2014年當時番禺區領導提出的思路主要是想把居民的消費留下，不要使居民僅僅是“睡在番禺”，還要“消費在番禺”。于是有了把萬博商圈打造成“廣州第二CBD”的設想。在亞運會后，這個目標初步達到了。起碼至今，除了珠江新城，最具CBD氣質的就是萬博商圈。

而正是萬博商圈和周邊各種產業園區的涌現，才使華南板塊20多個超級大盤的居民很多留下來就業創業，這樣，置業與就業形成了統一。這實際上就是產城融合、產城互動，這就超越了把消費留住的理念。

增城面臨的“睡城困境”與當時番禺類似，但起點要高很多，可以借鑒經驗教訓的也有很多。一是增城要有打造區域CBD的思維。曾經增城提出要建設中等城市的設想，對于距離中心城區較遠的區域，形成相對獨立、完善的城市功能是必須的，這在南沙、花都也是如此。增城目前最具有CBD形象的是增城開發區管委會和增城區南部政務中心周邊地區，這里聚集了萬達廣場、永旺購物中心、平安科技硅谷、寶盛國際創新中心等商業、研發中心。而荔城雖然商業比較成熟，但沒有形成CBD氣質。無論如何產城融合，沒有CBD依托的城區幾乎不可能形成較好的城市生活氛圍，這也是萬博商圈興起對華南板塊的價值。

二是增城要把東部樞紐與增城開發區兩者的功能定位進行分工和聯動。目前，增城的最高建筑（200米、46層）出現在東部樞紐所在地新塘TOD，但是，商業最旺的是增城開發區。兩者區位接近，一個主打制造業和科技研發，一個主打物流和高端服務業。兩者可以形成為“聯動CBD”模式，如珠江新城與琶洲隔江相連。但是，要避免“萬博－長隆－南站商務區”，最終只旺了萬博，擁有高鐵樞紐站的廣州南站商務區遲遲沒有起動成功。東部樞紐的交通物流優勢要全面發揮，并從單一交通樞紐走向總部經濟、平臺經濟等的綜合樞紐。

三是要處理好東部樞紐CBD與周邊商圈的輻射半徑關系。短期來看，東部樞紐與增城開發區的CBD打造應側重于增城本地龐大的樓盤居民需求。目前初步形成的中新知識城、科學城/蘿崗等新商圈也都只有小范圍的輻射半徑。相對來說，萬博商圈已經有從區域CBD向都會次CBD進發的態勢了，只是三年疫情延緩了這一進程。因此，東部樞紐與增城開發區“聯動CBD”既要有短期設想，也要有遠期目標。

四是充分利用好新地標的號召力作用。目前，廣匯新世界金融中心、新世界廣匯尊府、新世界廣匯天地、新世界星光道等項目都在廣州東部樞紐再造地標，創新打造co-city都會融合體，集國際甲級寫字樓、廣粵天地式“城市會客廳”、潮牌酒店、高端豪宅等于一體的新地標。顯然，最高建筑的崛起往往具有風向標意義，畢竟能支撐這樣建筑的位置應該具有相應的價值。萬博商圈已經是高樓林立，但似乎缺乏一個地標性建筑，這使其CBD地位缺乏辨識度。這是增城在東部樞紐建設中應該借鑒的。

總之，相對于萬博商圈定位為廣州南部CBD，東部樞紐的定位則是廣州東部CBD，而CBD的建成應該有效避免“睡城”狀態的出現。

作者：彭澎 廣州市博士科技創新研究會會長、廣州市房地產行業協會專家