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【焦點熱聞】減輕購房者還貸壓力,多城陸續加入“商轉公”陣營

2022-03-06 08:40:46 來源:華夏時報網-地產頻道

如何使存量房貸降低利率?將商業房貸轉為公積金房貸(下稱“商轉公”)當是正解之一。多方人員向記者表示,“商轉公”能夠很大程度降低存量房貸還貸壓力,節約購房成本。


(相關資料圖)

同時,記者也了解到,“商轉公”的覆蓋范圍較為有限,申請的難度也比較大。不過,可以看到的是,“商轉公”的隊伍還在持續擴大之中,其業務流程以及公積金多個側面的政策也正在不斷地優化過程中。為了減輕存量房貸用戶的壓力,除了推行“商轉公”,專家也建議稱,銀行當轉換思維,主動對存量房貸利率進行調整。

多城持續加入“商轉公”陣營

“商轉公”的隊伍正在持續擴大中,據揚州公積金管理中心稱,揚州自2023年3月1日起,開始受理首次使用過公積金貸款的申請人家庭的商轉公申請;自2023年4月1日起,全面受理符合條件的申請人家庭的商轉公申請。

“商轉公”業務早就存在,并已經在部分城市得到了較為廣泛的運用。記者從深圳住房公積金管理中心官網了解到,深圳從2013年9月就已經上線“商轉公”業務,截至2019年5月,深圳商轉公貸款發放筆數在公積金貸款發放總筆數中占比已超過60%。近期,加入“商轉公”的城市已經越來越多,除了揚州,此前陜西多個城市也宣布將受理該項業務。

因為較低的公積金貸款利率,“商轉公”能夠給商貸購房者帶來的實惠是顯而易見的。據悉,自2022年10月1日起,五年期以上首套住房公積金貸款利率已經下調到3.1%;而前幾年,部分購房者的商業房貸利率達5%—6%,雖然隨著LPR利率的下調有所降低,但是因為固定加點的存在,還是與公積金房貸利率差出2—3個百分點。

以100萬元的貸款金額,25年等額本息進行測算的話,3.1%的公積金貸款利率相比6%商業房貸利率的購房者每月少還月供約1650元,共計少還利息近50萬元。網絡博主莫小莫也分享了自己商轉公的經歷,稱“商轉公”后自己的每月還款總額從29000元下降到了27500元,每月減少還款1500元,30年貸款最少可以省出來一輛奔馳小汽車。

前不久,購房者李晶晶(化名)在武漢辦理了“商轉公”業務。李晶晶告訴《華夏時報》記者,公積金利率低很多,轉公積金貸款以后還貸壓力小多了,“現在直接用我和我老公的公積金繳存額就能覆蓋全部貸款,已經不需要再用工資還貸了”。

記者注意到,截至目前,仍然有較多城市并未推行“商轉公”業務。其中,一線城市北京、上海、廣州,二線城市天津、杭州、蘇州、西安、石家莊等均不能進行“商轉公”。對于未能推行“商轉公”的原因,北京公積金管理中心在官網回復網友的咨詢時指出,“商轉公”實際上是商業銀行與公積金中心的一種債權轉讓行為,借款人由向商業銀行償還貸款變為向公積金中心償還貸款。兩種貸款的資金主體、對象、利率、審核等方面存在很大差異,貸款一旦發放,再將債權轉讓就存在諸多問題。

不過,可以預見的是,接下來還將會有不少的城市開通“商轉公”業務,相關流程正在醞釀之中。其中,3月1日,沈陽公積金管理中心在官網回答網友的咨詢時稱,已經對該業務進行了多次前期調研、需求論證、系統開發和與銀行信息交互的數據接口的研發工作,目前正在進行內部測試以及與銀行間的業務對接測試,試運行平穩后正式向社會推出。

仍有問題需要解決

既然“商轉公”如此之好,商業貸款的購房者為什么不都去轉公積金貸款呢?對此,3月1日,中國房地產數據研究院院長陳晟在接受《華夏時報》記者采訪時表示,對購房者來說,商轉公能夠降低其貸款成本,但是整體規模較小,申請的條件設定也比較高。

記者注意到,全國范圍而言,公積金的覆蓋率并不算很高。據安居客監測數據,2021年全國重點22城市的公積金實繳職工數在城鎮基本養老保險參保人數中的平均占比為50%。也就是說,這些重點城市中有一半繳納了職工養老社保的人并沒有繳納公積金。

而即便能被公積金覆蓋,較多城市也并未開通“商轉公”業務,已開通“商轉公”的城市申請也需要滿足多重條件。記者注意到,多個城市商轉公業務的申請,既需要征得已經辦理商業貸款的銀行的同意,還需要達到公積金繳存年限、繳存狀態、繳存余額、已使用情況以及征信情況等多個方面的要求。

例如,揚州“商轉公”申請需要出具原商業貸款銀行出具的《揚州市商業性住房貸款轉個人住房公積金貸款同意書》;重慶、寧波等地進行“商轉公”需要自行將原有商業貸款結清,對房產進行“解押”;而武漢、長沙等城市不要求結清全部商業房貸,但是要求自行籌款結清原有商業房貸高出公積金貸款的部分。

記者注意到,公積金貸款的額度一般比較有限,多低于原購房者商業房貸的總額,較多商轉公的購房者可能都面臨自籌資金的問題。對于結清全部或者超出部分商業貸款的要求,有不少購房者反映,自籌資金的途徑十分有限,除了向親朋好友借錢以外,還可能需要向中介機構支付費用借錢“過橋”,進而又增加了“商轉公”操作的難度和成本。

2021年周全(化名)以近200萬的總價在武漢購買了首套房,首付70萬元,剩余購房款130萬元采用商業貸款,利率超過5%,每月還貸金額約為7000元。雖然,目前還款壓力較大,但是因為相關條件限制并未進行“商轉公”。周全告訴《華夏時報》記者:“我的公積金繳納額度不大,目前繳存余額只有1萬多元。商轉公想要達到貸款上限,繳存余額還遠遠不夠。同時,就算能夠達到公積金貸款上限,我也還需要時間籌錢將不能被公積金覆蓋的商業貸款還掉。”

不過,考慮到自籌資金墊付的難度,部分城市的“商轉公”政策也進行了相應的考量。其中1月份開始推行商轉公的蘭州向深圳借鑒了“順位抵押”模式,在維持原商業貸款抵押登記不變的情況下,通過辦理公積金貸款第二順位抵押權的方式,實現不結清商貸即可直接發放公積金貸款來沖抵原貸款余額,免除了職工強制性擔保的費用支出,解決了房產解押后再抵押的難題。

而除了推行“商轉公”,對于存量房貸,陳晟表示,銀行也可以適當轉換思路,主動考慮對存量房貸的利率進行調整。

目前,公積金多個側面的政策都在不斷地優化,據中指研究院統計,2022年以來,全國超200省市(縣)優化住房公積金貸款政策;截至2023年2月中旬,不到兩個月的時間內,全國已經有近30個城市先后優化住房公積金政策,除了“商轉公”,還包括福州、中山等超20省市允許提取住房公積金支付首付款,太原等城市的公積金貸款首付比例下限下調為20%,南京推行二手房公積金“帶押過戶”等。

關鍵詞: 公積金 房貸 減輕購房者還貸壓力,多城陸續加入商轉公陣營

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