來源新京報，原標題《中國城市更新白皮書：各地差異明顯，需要一城一策、一區一策》

目前，城市更新成為各地重點項目投資的熱點方向，各地推動城市更新價值理念和操作模式也不斷迭代升級，形成了政府主導、市場主導、政府與市場合作等多種城市更新模式。不過，2月23日，由全聯房地產商會城市更新分會主辦的《中國城市更新白皮書（2022）》（簡稱“白皮書”）暨《2022年度中國城市更新和既有建筑改造典型案例選編》發布會透露，因現有體制機制尚未健全，政策體系尚未完善，部分類型項目資金平衡模式難以形成，項目實施存在諸多困難。其中，各地在城市更新內容、側重點等方面呈現明顯差異，因此城市更新往往需要“一城一策”、“一區一策”。

多個百億級城市更新項目出爐

【資料圖】

2022年以來，各地都在加快城市更新標準體系和政策體系的研究和構建，超30個省市出臺了70余條城市更新相關政策。與此同時，城市更新成為各地重點項目投資的熱點方向，北京、上海、天津、廣東、浙江等多地布局城市更新，其中出現多個百億級城市更新項目。比如，天津港保稅區海港區域城市更新項目更新范圍6.5平方公里，總投資約107億元；廣東省廣州市何棠下舊村改造項目投資364.01億元、瀝滘城中村改造項目投資300億元、陳田村城中村改造項目投資288.95億元。

白皮書顯示，“十三五”以來，我國大中城市普遍由大規模外延式增量擴張向以提質增效為重心的存量運營和內涵式挖潛轉變。各地推動城市更新價值理念和操作模式不斷迭代升級，形成了政府主導、市場主導、政府與市場合作等多種城市更新模式，但因現有體制機制尚未健全，政策體系尚未完善，部分類型項目資金平衡模式難以形成，項目實施存在諸多困難。

全聯房地產商會城市更新分會副秘書長夏華敏介紹，城市更新內容復雜、項目周期較長，企業介入難。城市更新項目通常周期較長、推進阻力大。各地在城市更新內容、側重點等方面呈現明顯差異，因此城市更新往往需要“一城一策”、“一區一策”，缺乏普適性的模式和經驗可借鑒。

比如，在“三舊”（舊城、舊廠、舊村）改造中，“舊廠”項目多為單一業主、產權清晰、前期協調難度低，整體開發周期約為3-5年。“舊村”、“舊城”改造中產權復雜，開發周期一般為5-8年，且項目蘊含一定風險，若項目進展受阻，周期甚至大于10年。同時，更新項目中還需嵌入物業、文創、旅游業等多元化業務，這對參與主體在經營、融資、項目經驗、組織協調、技術水平等方面就提出了更高的要求。

此外，根據資金獲取主體不同，城市更新項目的資金來源包括政府財政資金、社會資本投入資金、產權人自籌資金及市場化融資資金。但從目前來看，老舊小區改造、城中村改造、歷史文化街區更新等類型市場化的資金平衡模式還處于探索階段，缺乏商業模式，導致政府財政壓力大、社會資本望而卻步、居民出資難。

傳統的城市更新業務模式也將面臨轉變

全聯房地產商會城市更新分會候任輪值會長鄂俊宇表示，自2017年開始，全聯房地產商會城市更新分會每年都會聯合城市更新領域相關領導專家、學者、一線操盤手等，共同編制《中國城市更新白皮書》和《中國城市更新和既有建筑改造典型案例選編》，希望從理論研究和實操層面為行業提供相對科學、有指導意義的城市更新思路和具有可操作性、可推廣性的城市更新解決方案。

對于2023年，政府和企業仍將大力探索城市更新可持續經營模式成為各方的共識。可以預見，在政企協同持續強化的大趨勢下，政府和企業的角色和作用機制將進一步明晰。政府之力在于調動市場主體積極性，市場之力在于發揮高效執行優勢，政企協同推動城市更新發展成為基本態勢。

白皮書顯示，從政府的角度來看，調動市場主體的積極性是達成未來城市更新投資規模的重要保障，核心還是要加大政策創新力度。特別是在土地政策、規劃政策、融資政策、財稅政策等方面能夠充分與市場主體的業務痛點形成共鳴。在開展城市更新的過程中，能夠統籌算好原物業權利人的利益補償賬、投資企業的收益平衡賬、政府的社會和經濟效益賬，最大限度平衡多元主體間的利益分配。

從市場的角度來看，白皮書指出，企業作為城市更新的重要載體，傳統的城市更新業務模式也將面臨轉變。比如，由傳統的“開發方式”向“經營模式”轉變。原先參與城市更新的企業主要是通過拆除地塊進行滾動式的開發，通過銷售物業的回款平衡整個項目的開發資金。但是，在新時代的要求下，原來的“拆遷-建設-銷售”的算賬邏輯、企業的實施方式也需要進行調整，才能應對由之前賺快錢的開發模式向賺慢錢、賺長期效益的經營模式轉變的挑戰。