全國法拍房掛拍量再創新高。

(資料圖)

近期，中指研究院發布的數據顯示，2022年，我國法拍房共掛拍60.6萬套，同比增長35.7%，全國法拍房市場規模已經增至1.4萬億元。不過，但受法拍房限購政策、樓市下行等因素影響，2022年法拍房市場成交量不升反降，共成交11.8萬套，同比下降14.9%。

法拍房，即“法院強制執行拍賣的不動產”。當債務人無力履行借款合約或無法清償債務時，債權人通過司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下不動產進行拍賣，以拍賣所得款項來償還債務。

因為不動產拍賣屬于債務糾紛的處置結果，因此，法拍房對經濟運行環境的反應存在一定的延后性。中指研究院認為，2022年，我國經濟下行壓力較大，涉及債務糾紛的不動產數量出現上行趨勢，預計破產案件企業數較多的省市，后續法拍房掛拍量或出現一定增長。

住宅法拍房突破30萬套

中指研究院發布的數據顯示，2022年全國法拍房共掛拍60.6萬套（按標的物統計，同一標的物，跨平臺跨拍次僅統計一次），同比2021年44.7萬套增長了35.7%，掛拍總金額約1.4萬億元，同比增長18.6%。可供對比的是，2022年全國商品房銷售金額為13.3萬億元。

根據中指院的統計，法拍房的物業類型包括住宅、商業、工業、土地、其他。其中，住宅的掛拍套數最多，2022年共掛拍31.7萬套，同比增長34.6%，占比52.3%；其次是商業，2022年掛拍套數為20.1萬套，占比33.1%。

值得注意的是，掛拍量快速增長的同時，法拍房的成交量卻處于下降態勢。

中指研究院的數據顯示，2022年全國法拍房共成交11.8萬套，較2021年的13.8萬套同比下降14.9%。從全國范圍來看，法拍房的成交率整體較低，按套數計算，2021年成交率為30.9%，2022年降至19.4%。也就是說，2022年，掛拍的10套房中，成功拍賣的僅兩套。

成交價方面，折價率（=房屋成交價/評估價）是衡量拍賣折扣的數據，折價率越高，說明成交折扣越少，拍賣標的的成交價相對越高；反之，折價率越低，成交的折扣越多，拍賣標的的成交價越低。從物業類型來看，土地的折價率最高，住宅、商業的折價率較低。中指研究院統計的數據顯示，2022年住宅、商業、工業類物業的折價率分別為84.8%、71.9%，84.6%，均下降了5個百分點左右。也就是說，2022年，住宅、商業、工業類房產賣出了更低的價錢。

四川省掛拍量最高

從各省份的法拍房掛拍量來看，2022年四川省掛拍6.6萬套，是全國法拍房掛拍數量最多的省份，其次是，廣東、河南、江蘇，掛拍量均超過了4萬套。另外，2022年，四川、重慶兩地掛拍量同比增長均超80%，增長較快。

成交量方面，2022年，江蘇、廣東、浙江、四川4省法拍房成交量均超1萬套，處在較高水平，其中成交量最高的省份為廣東，共成交1.4萬套，同比下降4.3%。整體來看，法拍房成交量多集中在經濟發達省市。

分城市來看，法拍房市場主要集中于二線城市。2022年，掛拍量前20城中，二線城市數量為12個，重慶掛拍量最高，約3.2萬套，其次是成都、佛山、杭州、北京、長沙、蘇州。成交套數最多的城市為杭州，其次是北京、寧波、溫州、金華。

中指研究院的研究報告認為，由于法拍房主要源自債務糾紛，法拍房掛拍量較高的城市多位于近年破產企業數量較多的中西部、長三角、珠三角區域。而東部沿海區域的長三角、珠三角核心城市整體經濟活躍度高，雖破產中小企業量較多，但法拍房價值認可度仍較高，法拍房成交量、成交折價率相對較高。

同時，中指研究院也提到，法拍房對經濟運行環境的反應存在一定的延后效應，普遍需要6個月或更長時間。2022年，我國經濟下行壓力較大，涉及債務糾紛的不動產數量出現上行趨勢，據最高法院統計，2023年1月，全國在審破產案件企業數達2335個，其中浙江破產企業數量達391個，預計破產案件企業數較多的省市，后續法拍房掛拍量或出現一定增長。

法拍房限購政策收緊

對于法拍房掛牌量攀升，成交量卻下降的原因，中指研究院認為，2022年法拍房限購政策的出臺、房地產市場整體下行，共同導致了法拍房市場成交量出現下行。

法拍房逐步進入大眾視野，得益于2016年線上法拍交易平臺的建立。彼時，最高人民法院規定，“人民法院以拍賣方式處置財產的，應當采取網絡司法拍賣方式”，該規定于2017年1月1日起實施。此后，淘寶網、京東網、人民法院訴訟資產網、公拍網、中國拍賣行業協會網、工商銀行融e購、京產權交易所七家法拍平臺相繼開始運營。

早期，法拍房交易不受限購政策約束，同時法拍房通常相比市場價有一定折扣，且與二手房相比無需中介傭金，成為市場“撿漏”優質資產的渠道，獲得較高關注度。不過，2013年起，廣州、深圳、北京等部分重點城市陸續收緊法拍房限購政策，競買人需要擁有購房資格。2021年上半年，受房地產市場熱度較高影響，上海、杭州等熱點城市也陸續收緊法拍房限購政策，法拍房的準入門檻也隨之變高。

相較于二手房等交易方式，法拍房的主要優勢在于價格普遍存在折扣，值得一提的是，法拍房交易也存在一些隱性風險。例如，在掛拍階段，執行法院會同步展示房屋信息，但仍有許多重要信息未明確告知，包括房屋是否存在長租約、非法占用、無法落戶等問題，需競買者自行調查判斷。基于此，盡管法拍房關注度有所提高，流拍率卻依然居高不下，多數人持觀望態度。