存量房貸高企下，近期，低成本經營貸置換房貸的操作層出不窮，監管的查處力度也在持續加大。

第一財經記者采訪獲悉，當前，多家銀行將房貸是否結清作為經營貸借款“門檻”，如有未還清的房貸，暫時不受理經營貸相關業務。

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某國有大行貸款業務相關人士表示，該行對疑似利用經營貸置換房貸的提前還貸申請，將采取更嚴格的合規審批流程。不少銀行近期也加大了內部自查的力度，一旦查出問題將收回違規貸款。

深圳多家銀行經營貸業務調整

2月20日，第一財經記者聯系深圳多家銀行網點的個貸人士獲悉，已有部分銀行進行相應調整。招商銀行深圳某支行網點客戶經理稱，如有未還清的房貸，目前暫時不受理經營貸相關業務。交通銀行、光大銀行、廣發銀行等多家銀行也將房貸是否結清作為經營貸借款“門檻”，交通銀行深圳某網點相關工作人員表示，目前如果在非本行仍有房產按揭貸未結清，該套房產不能作為抵押物辦理相關經營貸業務。廣發銀行深圳某網點人士則表示，會綜合考慮借貸者的情況，但一般來說目前需要結清按揭貸款半年方可申請（經營貸）。

不過，值得注意的是，雖然監管信號釋放明顯，但轉貸市場的熱度并未完全降溫。深圳不少助貸中介機構近期開始在社交平臺借機炒作，稱“抵押貸利率預計將全面上調”，讓購房者“珍惜低利率”。

第一財經記者以轉貸為由咨詢其中一家中介機構，該機構負責人表示，目前可能是最后的窗口期，建議盡快“上車”。

他介紹了一套加速辦理流程，建議可同時操作，即先在房貸所在銀行排隊預約提前還貸，同時提交經營貸申請資料，先出貸款批復。“順利的話，20天就能搞定。”他介紹道。

已有購房者轉貸失敗

當記者詢問到隨著監管趨嚴，是否存在抽貸風險時，深圳另一中介機構表示：“目前抽貸主要是針對貸款直接用于買房或者炒股，提前還貸問題不大。”

“中介前期信誓旦旦保證沒問題，但辦理這些業務各個環節的風險都是我們自己承擔的。”在昆明工作的陳先生最近深陷轉貸的麻煩。

2022年9月，陳先生根據中介的建議，將名下90萬元的房貸分批次轉為經營貸。僅僅過了3個月，陳先生的妻子就收到銀行的電話，稱因為在貸后管理中查出經營貸用途違規，要求在30個工作日內返還借款。

對于陳先生而言，高杠桿房貸操作下，家里早已沒有“余糧”。在2021年購買該套房產時，首付資金就有部分是向朋友借的。他名下還有另一套小房子，也還有房貸未還完。而前期交給中介的1萬元手續費也無從退還，中介只是回復陳先生，可幫忙聯系其他銀行機構重新貸出90萬元。

一家股份行深圳某支行網點相關人士告訴第一財經記者，事實上，針對經營貸、炒房的監管一直以來都以抽查的形式進行，近期開始加大內部自查的力度。據他介紹，他所在的支行近期頻繁接受來自總行的檢查，如查出問題就需要進行整改，對違規客戶收回貸款。

某國有大行貸款業務相關人士表示，對疑似利用經營貸置換房貸的提前還貸申請，近期將采取更嚴格的合規審批流程。

監管逐漸加碼

為何購房者仍熱衷于“鋌而走險”辦理轉貸業務，核心問題可能仍然在于存量房貸利率過高。事實上，近階段，存量房貸利率與經營貸、消費貸的利差空間持續加大。目前多家銀行個人經營貸年化利率低至3.5%以下，與此同時，存量房貸利率偏高，不少購房者房貸利率在5%以上，利差將近2個點。在這種情況下，利用經營貸置換房貸的操作開始在市場上“卷土重來”，大有愈演愈烈之勢。

2月以來，有關涉房貸款的監管力度持續加強，涉房貸款的大額罰單也不斷落地。

2月2日，深圳市房地產中介協會發布《關于嚴禁全市房地產中介機構及從業人員參與違規利用“經營貸”的鄭重提示》；2月13日，遼寧銀保監局發布《關于提前還貸或轉貸的風險提示》，對于經營貸轉貸的風險、中介機構規范等方面作出提示。

針對近期反映較多的房貸提前還款難、預約時間長等問題，人民銀行、銀保監會2月9日召開部分商業銀行座談會，針對部分借款人違規使用經營貸、消費貸提前還款的情況，人民銀行、銀保監會要求商業銀行持續做好貸前貸后管理，加強風險警示；監管部門將加大檢查處罰力度，及時查處違規中介并披露典型案例。

2月17日銀保監會一口氣開出19張罰單，5家金融機構被罰近3.9億元，違規行為均與樓市相關。

建設銀行收到近2億元罰單，共涉及38項違規內容：因違規發放房地產貸款、貸款審查嚴重不盡職、違規辦理虛假按揭貸款、信用卡資金違規流入證券公司、個人貸款管理嚴重違反審慎經營規則等，總行、分支行共計被罰19891.5626萬元。

渣打銀行被銀保監會沒收違法所得并處罰款合計4965.94萬元。罰單顯示，渣打銀行（中國）涉及存在信貸資金被挪用、掩蓋不良、未按監管要求披露股東變更信息、EAST報送數據質量不合規、違規發放房地產貸款、重復收費等39項違法違規事實。