日前，江北新區官網公開發布關于《江北新區商品住宅類項目設計方案審查補充意見》的通知及解讀。

(資料圖片僅供參考)

拎重點：

1、江北核心區內的商品住宅建筑立面應以鋁板、石材等高品質材料為主，核心區外的商品住宅建筑立面不得采用真石漆、質感涂料等外墻外保溫薄抹灰系統。

2、當商品住宅層數不大于18層時，不得采用外廊內天井戶型。

3、核心區內的商品住宅單體底層除設置物業用房、養老用房、單元門廳等必要的服務用房外，應進行架空設計（低層、多層商品住宅除外），其層高不應低于3.6米。

4、核心區內新建商品住宅建筑的層高不應低于3.15米，其他區域不應低于3米。

5、商品住宅單元首層入戶大堂層高不應小于3.6米。

本補充意見發布前已簽訂正式土地出讓合同的項目，可不執行本補充意見，但需在2023年6月30日前領取建設工程規劃許可證，否則應按本補充意見執行。

審查補充意見如下：

第一條【制定目的】為進一步提升江北新區商品住宅品質，優化房地產市場開發環境，提高商品住宅產品的體驗感和群眾獲得感，促進江北新區新主城高質量、高標準建設，結合江北新區實際，制定本補充意見。

第二條【部門職責】江北新區各相關職能部門應聚焦重點領域、關鍵環節，充分發揮“雙區疊加”優勢，按照本補充意見完善商品住宅類項目的圖審、驗收和日常監管等相關工作，全面提高城市建設精細化管理水平。

第三條【總體要求】江北新區范圍內的商品住宅建筑應對建筑平面布局、建筑形體、立面效果、色彩管控、天際線等方面進行重點設計，長江大橋至長江五橋的濱江沿線、七里河沿線、城南河沿線以及其他重要視線走廊沿線，應塑造豐富的城市界面和具有濱江特色的城市風貌。

第四條 【平面布局】當建筑之間形成對角布局（建筑在另一建筑的正向及側向延長線之外），遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的間距應同時滿足以下規定：

（一）商品住宅建筑為被遮擋建筑時，水平距離不小于3米（計算基準面為陽臺飄窗等構筑物）。

（二）滿足錯角布置間距要求的同時需進行日照分析，日照計算需滿足南京市現行規范要求。

（三）遮擋建筑與被遮擋住宅建筑的最小間距（米）應符合附件1要求。

第五條【豎向設計】場地整體標高應高于相鄰規劃道路中心線標高0.6米-1.0米之間，同時應處理好與周邊道路、相鄰地塊的豎向關系，營造良好的沿街步行空間感受。因地塊條件有限制的，以審定的設計方案為準。

第六條 【立面設計】立面設計應滿足以下要求：

（一）商品住宅建筑的色彩應遵守《江北新區中心區色彩專題規劃》，采用溫馨、舒適、有歸屬感的色彩景觀氛圍，根據片區特色，合理選用多樣化的建筑立面色彩。

（二）核心區（具體范圍詳見附件2）內的商品住宅建筑立面應以鋁板、石材等高品質材料為主，核心區外的商品住宅建筑立面不得采用真石漆、質感涂料等外墻外保溫薄抹灰系統；局部凹槽、設備平臺、立面構件、裝飾線條等因施工困難部位除外。

（三）當商品住宅層數不大于18層時，不得采用外廊內天井戶型。當商品住宅層數大于18層需設置外廊時，應選用玻璃欄板優化北立面效果。

（四）立面上露明的雨水管、冷媒管等設備管道應設置在立面的陰角，在保證安全的前提下，燃氣管應隱蔽設計，以與建筑立面效果統一。

第七條【架空層設計】鼓勵商品住宅底層設置視線通透、空間開敞、無圍護結構的架空層。架空層應只作為公共開敞空間使用，不得作為停車或車行交通空間使用：

（一）核心區內的商品住宅單體底層除設置物業用房、養老用房、單元門廳等必要的服務用房外，應進行架空設計（低層、多層商品住宅除外），其層高不應低于3.6米。

（二）商品住宅建筑的底層架空部分及其分攤的面積均不計入地塊容積率。

第八條【建筑層高】核心區內新建商品住宅建筑的層高不應低于3.15米，其他區域不應低于3米。若因地塊條件對層高要求有限制的，經論證后以審定的設計方案為準。

第九條【單元首層入戶大堂】商品住宅單元首層入戶大堂應滿足以下要求：

（一）層高不應小于3.6米。

（二）面積：多層不應小于8平方米、中高層（18層及以下）不應小于12平方米、高層（18層以上）不應小于20平方米，大堂面積不包括電梯廳面積。

（三）穿越單元首層入戶大堂的管線，應采用隱蔽設計，避免管線外露。

第十條【空調設置】核心區內商品住宅應采用集中式空調，不得采用分體式空調，鼓勵新區其他區域采用集中式空調。采用集中式空調的，應統一預留設備平臺，其水平投影面積應為3-5平方米。設備平臺應與商品住宅立面進行整體設計。為方便設備安裝和檢修，設備平臺可設置與室內空間聯通的檢修門。

第十一條 【復式戶型設計】商品住宅標準層可設置復式挑空戶型，但應滿足以下要求：

（一）套內建筑面積應大于150平方米，挑空區域的面積不大于套內建筑面積的20%。

（二）挑空區域位于門廳、餐廳或起居室范圍，且層高不超過7.2米。

（三）挑空區域至少有一個長邊與上層的公共空間（連廊或起居廳等）連通。

（四）挑空區域無其他結構構件。

第十二條 【陽臺設計】陽臺設計應兼顧實用與適配的原則，當滿足以下條件時，陽臺面積可按其水平投影面積的1/2計入建筑面積（容積率）：

（一）陽臺結構底板投影面積之和不應大于該戶套內建筑面積的20%。

（二）陽臺最大進深不大于2.4米，且不壓占室內空間，陽臺進深與相鄰功能空間進深的比例不得超過3:4。

第十三條 【飄窗設計】鼓勵商品住宅飄窗設計與商品住宅立面設計統一，保持公建化外立面整齊美觀，報審圖件中應該提供大樣詳圖。

第十四條【風雨連廊設計】鼓勵在商品住宅場地內設置有蓋走廊，為小區提供公共開放空間。當其支撐結構外圍寬度不大于3米，且兩側均不封閉時可不計入容積率和建筑密度。

第十五條 【配電房設計】配電房（含開閉所）建筑面積不計入容積率，并應滿足以下設計要求：

（一）應與商業、物管用房、消控室等配套設施統籌布局、集中設置。

（二）確需獨立設置的，其室外環境景觀應與建筑統一設計，做好隱蔽處理。

（三）注重公建化效果，結合女兒墻設計避免坡屋面外露。外立面顏色、材質應與小區主體建筑協調統一。

第十六條【執行時間】本補充意見自發布之日起執行。本補充意見發布前已簽訂正式土地出讓合同的項目，可不執行本補充意見，但需在2023年6月30日前領取建設工程規劃許可證，否則應按本補充意見執行。

第十七條 本補充意見由江北新區管委會負責解釋。

附件：1.遮擋建筑與被遮擋商品住宅建筑的最小間距要求及附圖

2.本補充意見所指核心區范圍圖

附件1

遮擋建筑與被遮擋商品住宅建筑的最小間距要求及附圖

附件2

本補充意見所指核心區范圍圖

本補充意見中核心區的范圍指浦東路-橫江大道-定向河路-沿山大道-七里橋北路-江北大道-浦口大道-浦濱路-江新大道-浦烏北路-虎橋路-橫江大道-長江合圍區域。

解讀：

關于《南京江北新區商品住宅類項目設計方案審查補充意見》的政策解讀

1.《補充意見》實施的意義

《補充意見》正式施行后，將通過規劃管理手段，對建設項目的城市界面，空間形態等進行整體把控，可以很大程度的優化城市景觀，提高建筑質量，提升住宅產品的體驗感和群眾獲得感。

《補充意見》施行后，在加強住宅品質管控的同時釋放政策紅利，新區商品住宅品質將得到提升，房地產市場開發環境將得到優化，企業參與江北新區開發建設的積極性將得到進一步提升。

2.《補充意見》的實施時間及范圍

《補充意見》自發布之日起執行。《補充意見》發布前已簽訂正式土地出讓合同的項目，可不執行本補充意見，但需在2023年6月30日前領取建設工程規劃許可證，否則應按《補充意見》執行。

《補充意見》對江北新區范圍內的商品住宅建筑提出管控要求。

3.《補充意見》的“改革方式及事項清單：

《補充意見》共16條，從總體要求、平面布局、豎向設計、立面要求、住宅單體和配套設施等6個方面提出12條具體措施，具體內容如下：

1.關于總體要求

《補充意見》明確新區范圍內的住宅建筑應對建筑平面布局、建筑形體、立面效果、色彩管控、天際線等方面進行重點設計，長江大橋至長江五橋的濱江沿線、七里河沿線、城南河沿線以及其他重要視線走廊沿線，應塑造豐富的城市界面和具有濱江特色的城市風貌。《補充意見》同時要求新區各相關職能部門應加強住宅建設的全過程管理，全面提高城市精細化建設管理水平。

2.關于平面布局

《補充意見》結合項目審批實際，對于用地較為緊張的建筑物錯角布置釋放了彈性管理要求，使建筑朝向能夠順應城市肌理關系，保障整體城市風貌。

3.關于豎向設計

新區沿濱江地區為長江漫灘地質，為滿足地塊排水、管線敷設、區域內土方平衡等要求，《補充意見》明確建筑室外地面標高應高于相鄰規劃道路中心線標高，高差控制在0.6米-1.0米之間。同時要求處理好與周邊道路的關系，利用景觀設計化解高差，避免出現擋土墻。

4.關于建筑外立面

在色彩管控方面，《補充意見》明確新區住宅建筑的色彩應遵守《江北新區中心區色彩專題規劃》，采用溫馨，舒適，安全，有歸屬感的色彩景觀氛圍，根據片區特色，合理選用多樣化的建筑立面色彩。在立面用材方面，《補充意見》明確核心區內的住宅建筑立面以鋁板、石材等高品質材料為主，核心區外的住宅建筑立面不得采用真石漆、質感涂料外墻外保溫薄抹灰系統，以進一步提升立面用材要求。在立面細節方面，《補充意見》明確18層及以下住宅不得采用外廊內天井戶型。立面上露明的雨水管、冷媒管、燃氣管等設備管道應隱蔽設計，以優化立面效果。

5.關于住宅單體設計

一是架空層設計。居住小區的架空層可提高小區內部景觀的共享開放性、增加居民公共活動空間，新區試行兩年內取得了良好的效果。《補充意見》明確新區核心區范圍內的住宅單體底層均應進行架空設計（低層、多層住宅除外），其層高不應低于3.6米。住宅建筑的底層架空部分及其分攤的面積均不計入地塊容積率。二是建筑層高要求。為提高建筑舒適性，《補充意見》明確核心區內新建住宅建筑的層高不應低于3.15米，其余范圍不應低于3米，若因地塊條件對層高要求有限制的，經論證后以審定的設計方案為準。三是入戶大堂設計。《補充意見》強化了入戶大堂設計，明確層高不應小于3.6米，規定了入戶大堂面積的下限，同時要求穿越入戶大堂的管線，應采用隱蔽設計，避免管線外露。四是空調設置。《補充意見》明確核心區內住宅應采用集中式空調，不得采用分體式空調，鼓勵新區其余范圍采用集中式空調。采用集中式空調的，應統一預留設備平臺，設備平臺面積放寬到4平方米。五是復式戶型設計。《補充意見》放寬了復式挑空戶型設計，允許在標準層設置挑空空間，以適應戶型多樣化的市場需求。六是陽臺設計。《補充意見》放寬了陽臺設計管控要求，以適應高端大戶型的市場需求。將陽臺最大進深放寬到2.4米，與相鄰功能空間進深的比例放寬到3:4。

6.關于配套設施

《補充意見》鼓勵在住宅場地內設置有蓋走廊，為小區提供公共開放空間。為降低居住區鄰避設施影響，鼓勵將住宅區配電房設置于地下。