2022年，商業地產市場經歷了艱難一年。購物中心客流下降、商業地產整體經營難度增加......從業者的心態也在發生多重轉變。

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為把握行業發展趨勢，全聯房地產商會商業地產工作委員會與商業地產智庫RET睿意德于2022年底至2023年初，面向230名行業高管展開問卷調查，并于近日發布“2022/2023年全國商業地產行業觀察與信心指數”相關報告（下稱“報告”）。

2022年商業地產到底有多艱難？報告顯示，有57.88%的購物中心和商業品牌經理人表示，2022年客流較上一年明顯下降，28.20%的受訪者稱略有下降，8.68%的受訪者稱基本持平，認為2022年客流有所增長的僅占5.24%。

銷售額方面，近50%的購物中心和商業品牌經理人表示，2022年線下門店銷售額較上一年明顯下降，26.44%的受訪者認為線下銷售額略有下降，整體銷售額下降占比超過70%，認為線上銷售額下降的購物中心和商業品牌經理人不足40%。

疫情管控、消費意愿減弱、購買力下降，是影響客流和銷售額的三個主要因素，其中94.41%的受訪者認為疫情管控是影響銷售額的首要因素，98.3%的受訪者認為疫情管控影響客流。

去年，北京、上海是購物中心和商業品牌經理人心目中，受疫情影響較大的兩個城市。上海二季度受影響較明顯，北京則在年中以及年末受到相關管控的連續影響。

多重影響因素下，不少購物中心面臨經營困難的窘境。報告顯示，44.33%的購物中心和商業品牌經理人表示，2022年項目新開目標沒有完成；63.39%的商業地產經理人表示，2022年同行業經營困難甚至瀕臨倒閉的情況明顯增加，僅5.2%表示同行經營狀況基本正常。

不過，經歷艱難一年后，商業地產市場在2023年將迎來關鍵轉折點。

2022年末，“新十條”、“乙類乙管”等多項優化政策文件陸續發布，新冠疫情防控政策發生根本性轉變，一些最先進入疫情高峰的城市已經基本上平穩渡過，各大商場和餐飲消費場所客流也大幅回升，消費市場人流回升，商業復蘇新階段正式開啟。

報告顯示，2023年全國商業地產經理人信心指數為59.92，相對于去年50.78的信心指數增加了9.14，消費信心指數、宏觀信心指數、運營信心指數均有所提升。

展望未來，疫情對商業地產的影響也有望漸漸消退。報告顯示，商業地產經理人中有47.59%預計，2023年疫情對線下商業客流的影響會小于2022年；58.4%的商業地產經理人認為，2023年營商環境會有改善，認為營商環境會明顯改善的占比9.51%。

與此同時，33.61%的購物中心經理人認為，2023年商業項目的空置率將略有下降；50.21%的購物中心和商業品牌經理人預計，2023年營業額會明顯增長；51.79%的商業品牌經理人預計，2023年門店利潤水平將小幅上漲。

中指研究院也表示，2022年12月下旬以來，部分城市的消費市場已出現回暖信號，實體商業客流量有所回升，2023年疫情影響減弱后，居民消費意愿或將有所提升，消費市場或將穩步復蘇。

從供給端來看，2022年，部分城市出臺了國際消費中心城市培育、商圈改造提升、活化歷史文化街區、促進元宇宙發展等多方面政策，推動實體商業提質升級，為商鋪租賃市場帶來更多優質供給。在多重利好因素促進下，重點城市商鋪租賃市場有望逐步企穩恢復。

在商業地產投資方面，仲量聯行日前發布的報告顯示，2022年第四季度，無論是亞太市場還是中國市場，商業地產投資活動都明顯回升，分別錄得12%和125%的環比增長。報告預計，2023年下半年亞太區商業地產投資活動將快速復蘇。