借錢的人準備好了錢想還款，卻還得排隊等消息，怎么回事？

伴隨著多地頻繁調整首套房貸款利率，房貸進入低利率區間，不少貸款買房人開始考慮提前還款。

據諸葛找房數據研究中心不完全統計，截至目前，已有包括鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽在內的約30城已下調了首套房貸款利率。據中指研究院監測，目前已有20余城下調首套房貸利率至4%以下。其中，鄭州首套房貸利率正式由4.1%調整為3.8%，四大國有銀行廣東珠海分支機構首套房貸款利率最低可按3.7%執行。

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“提前還房貸”為何能屢掀高潮？又是否真的合適？

提前還房貸，要排隊到5月！

“我在去年年底預約了提前還貸，當時最快只能選一個月之后的。現在一個月過去了審批還沒通過，我打電話問銀行，說是去年10月的申請還沒處理完呢，我估計要排到4月。”

“我在2022年10月提前還過一次房貸，當時一年有三次申請機會，只要月初在手機上操作一下就好了。現在不僅要給銀行經理留下信息預約，而且也是起碼等到3月。”

“我在2022年3月申請過一次提前還貸，當時申請后的第二天就扣款了。感覺從下半年開始越來越難申請，現在都說要等到4月、6月甚至8月份，這幾個月就又有不少利息了。”

最近，不少想要提前還房貸的買房人都陷入了“線上預約不到，線下讓等消息”的死胡同里，焦急不已。

據錢江晚報報道，有兩家國有大行信貸經理告訴記者：購房者想要提前還貸，預計有三個月的等待期。

“提前還貸的客戶的確比往年多了很多，所以，辦理周期也會比以前長一些。” 某國有銀行一支行客戶經理告訴記者。

而一家國有銀行房貸業務主管則對記者說，按照以往的經驗，春節后才是提前還貸的高峰。而從去年底開始，提前還貸的客戶就陡增，最近排上隊的客戶中很大一部分是去年底就預約的。

據廣州日報報道，廣州有“月供族”表示：“春節前去銀行辦理提前還貸，銀行不僅要收3個月罰息，還讓我排隊，說現在人多，要等3個月才能扣款！想要加快的話，除非每年都在他們銀行存2萬元以上的錢，連續存5年。”

“想提前還房貸，還挺不容易的。”市民吳先生也告訴記者，最近發年終獎了，想著把部分房貸提前還了，但沒想到找申請渠道就弄了半天。“先試了手機銀行APP申請提前還貸的功能，發現關閉了；網上找到辦理行網點電話，打過去卻一直無人接聽；最后打了客服熱線，跟機器人聊了很久才找到電話問到了如何申請，但卻被告知要等幾個月。”吳先生說。

隨后，記者調查發現，廣州多家個人房貸業務主流銀行相關工作人員均表示 ，在辦理申請后，預計需要2～3個月審批后再扣款 。不過，是否罰息則是嚴格按照貸款合同執行。

另據財聯社1月19日報道，從北京地區多家銀行處了解到，目前提前還房貸的客戶較多，提前還房貸需要提前一個月申請，有銀行則表示，目前預約提前還房貸的還款時間已經排到5月份。此外，銀行工作人員普遍表示，提前還房貸不需要繳納違約金。

有大行線上申請通道關閉

據了解，自2022下半年開始，多家銀行提前還房貸的門檻就提高，有的銀行將線上還款規則改為一年只能還4次，且預約間隔不少于60天；有的銀行以業務系統升級為由，階段性地暫停了線上還款……

據南方都市報報道，以深圳建行為例，該行APP在“提前還本申請”中提示，“目前暫時無法在線受理您的提前還本申請，前期已提交申請的扣款不受影響，請您諒解。如有疑問請聯系您的客戶經理或咨詢貸款經辦行。”

農行方面也表示，房貸提前還款須至少提前30天到貸款網點提出申請，該行經過確認客戶身份信息、核對客戶貸款情況、審批等流程后，將與客戶溝通協商具體的扣款時間。

工行方面則因為系統升級，目前暫時無法在手機上申請提前還房貸。不過，也有例外。記者注意到，目前深圳用戶仍可以通過中國銀行的手機銀行進行預約申請，再由客戶經理對接。

為何出現“提前還貸潮”？

為何出現集中提前還房貸？易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，一方面，由于此前貸款的利息較高，購房者希望通過提前還貸來降低成本 ；另一方面，則是2022年投資理財收益波動較大且遠不及預期，房貸和投資理財之間收益倒掛，讓一些購房者產生了提前還貸的愿望 。數據顯示，1995年國內房貸利率一度達到15.3%。近年來比較高的分別是2011年（7.05%）、2018年（5.46%）；2022年為4.35%左右。

廣州資深按揭貸款專家、大源按揭總經理鄭大源也分析稱，去年以來提前還房貸就曾出現過小高潮，近期再掀高潮是因為歲末年初不少人收到年終獎，家庭閑置資金增加 ；另外，由于目前經營貸利率與房貸利率倒掛，有貸款客戶被銀行或中介機構鼓動用低息經營貸款置換較高利息的房貸，這一違規操作手法也導致提前還房貸人數增加。

而另一邊廂，銀行并不愿意太多客戶提前還款。有銀行業內人士表示，過多購房者選擇提前還貸，銀行放貸計劃和盈利預期就會被打亂，疊加當前銀行房貸業務不甚理想，銀行自然更不愿意。“不過銀行的態度也是隨形勢變化的，此前銀行排隊辦理房貸的時候，還出現過有銀行鼓勵客戶提前還房貸。”該人士說。

“還有一個非常重要的觸發因素，就是近期房貸利率動態調整 。” 廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示 。近期，多地房貸利率下調。1月31日，記者從一家國有銀行了解到，該行在珠海的首套房貸利率最低可按3.7%執行。事實上，除珠海外，鄭州、太原、天津、廈門、福州、長春、沈陽等多地宣布調整首套住房貸款利率下限。目前，多地首套住房貸款利率邁入“3時代”。不過，從目前廣州地區房貸利率來看，多家銀行表示，當前房貸利率暫無變化。記者梳理了解到，目前廣州多家房貸業務主流銀行首套房貸利率和二套房貸利率分別執行不低于4.3%（LPR）及4.9%（LPR 60BP）。

據中國新聞網報道，事實上，2023年初的這波“提前還貸潮”并非新事，從2022年起熱度便逐漸走高。

“2022年之前沒有過這么多人提前還貸，2021年下半年銀行的貸款額度甚至還不夠用呢。”一位商業銀行貸款部門人士對記者說，這兩年“房住不炒”的屬性愈發明顯，房子增值慢了、少了，提前還貸成為了一種減少利息的理財辦法。

據其介紹，特別是在2022年之前的高利率時期申請了房貸，現在手頭不緊張，短期內或可見的中長期沒有大額資金需求的客戶，基本都在操作提前還貸。

提前還貸一定劃算嗎？

事實上，并不是每個人都適合提前還貸 ，需要知曉自己的貸款償還方式、剩余年限、房貸利率等。

據中國新聞網報道，95后女生小夏在2021年底貸款買了自己的房子。“我選擇了高首付，所以只貸了40多萬元。不過當時還在放貸難的時候，銀行有額度就趕緊申請了，利率加點80個基點達到5.45%，屬于比較高的。”

正是因為支付了比較高的首付，小夏目前手里并沒有多余的資金可以提前還貸。“最近都說提前還貸很實惠，我爸媽就想再省一省、借點錢把房貸提前還上。但我很不喜歡手里沒錢、沒有抵御風險能力的感覺，所以目前還沒有決定。”

雖說“無貸一身輕”可以說是大多數買房人的終極夢想，但正如小夏所顧慮的，業內人士同樣提醒，面對扎堆提前還貸的熱潮，還是要結合自身情況選擇。

“對個人來說，判斷是否需要提前償還個人貸款，最直接的方式是看投資收益是否可以覆蓋貸款利息。如果投資收益率高于貸款利率，則考慮將資金更多用于投資；反之則可以考慮部分或全部償還貸款。當然，還需要為日常生活支出與未來養老、醫療等留足資金。”招聯金融首席研究員董希淼說。

克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉指出，如果有的市民購房時貸款利率上浮標準顯著高于現時的商業貸款利率，就可以優先考慮提前還貸。與之對應的是，公積金貸款執行的是市面上最為優惠的購房利率，這種廉價而又長期的借貸資金是市民不容易獲取的，一般也不建議提前還貸。

而且，提前還貸款還要考慮還貸時間。“在貸款早期提前還貸才節省利息。”肖文曉分析道，一般而言，不管是等額本金還是等額本息，提前還貸都只有在貸款的早期才有節省利息的意義，而當等額本息已還期數超過貸款周期的1/2、等額本金已還期數超過貸款周期的1/3，這個時候剩余要付的利息都已經所剩不多，提前還貸意義不大。

但對于銀行來說，大量的提前還貸則會造成不小的業務壓力。

博通分析金融行業資深分析師王蓬博表示：個人按揭貸款是銀行核心優質資產，大量提前還房貸會直接影響到銀行的營收和利潤，因此不少銀行選擇提高還款門檻。

“但銀行也應該理解客戶的金融需求，主動改善服務，而不是對提前還款設置障礙。畢竟相對于短時利潤，長期的信用更有價值。如果購房者提前還貸存在違規惡意阻攔的情況，消費者可以向銀保監會進行申訴，維護自身合法權益。”王蓬博說。

矛盾如何解決？

但相對于買房人和銀行的“糾葛”，不少分析指出，“提前還貸潮”最終的矛盾還是在存量房貸客戶還款壓力上。

“只要房貸利率高于理財利率，且居民預期房價下跌，提前還貸的動機就一直會存在。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，當前存量房貸的壓力仍然較大，希望能降低存量房貸利率，既能降低月供壓力，還能釋放內需和消費。

董希淼也提出，當前部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題。

“考慮到2023年宏觀經濟企穩回升和房地產市場回暖，下一階段提前還貸熱潮或將趨于平緩。當然，穩定居民信心和預期、減緩提前還貸還有更重要和深遠的意義。”董希淼認為，可加快引導5年期以上LPR(貸款市場報價利率)下降，繼續降低新增和存量住房貸款利率。

經濟日報2月1日發表文章《提前還房貸利大于弊嗎》中稱當前，部分存量房貸與新增房貸之間的利差過大問題需要引起重視。建議相關部門加快出臺相關舉措，引導銀行適度降低存量房貸利率，逐步縮窄存量房貸與新增房貸之間的利差，進一步降低住房消費者的負擔，有效解決居民扎堆提前還款及違規“轉貸”等問題。可加快引導5年期以上LPR下降，繼續降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。