春節后，多地下調首套房貸利率下限。

1 月 31 日，珠海，長春、福州等地傳出下調首套房貸利率下限。據時代財經不完全統計，春節后，鄭州、天津、廈門、福州、珠海、長春、沈陽等城市相繼下調了首套房貸款利率下限，最低降至 3.7%。

另據中指研究院不完全統計，2023 年新調整利率下限的城市接近 20 個，除以上二線城市外，肇慶、湛江、云浮、惠州、韶關、江門階段性取消首套房貸利率下限。

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據悉，這波調整的政策依據是，1 月 5 日，央行、銀保監會發布的《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》。

時代財經還發現，自去年 9 月份房貸利率動態調整機制確立以來，利率調整可上可下，例如去年清遠最低首套房貸利率為 3.7%，目前已調整為 4.1%。

對于此現象，上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進 1 月 31 日對時代財經分析，央行實施房貸利率下限允許下調政策以來，房價走勢 - 房貸利率政策之間的關系更加密切，各地根據市場行情決定利率的調整。

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業內預計七成城市會在一季度下調利率

春節后這一波密集調整中，鄭州是首個降房貸利率的城市，1 月 29 日傳出下降 50 個基點，調整至 3.8%。根據國家統計局公布的 70 城房價指數，2022 年除 7 月外其余月份，鄭州新房價格均維持下滑態勢。

1 月 31 日，諸葛找房數據研究中心首席分析師王小嬙對時代財經分析，2022 年，鄭州全年商品住宅成交面積同比降幅超 40%，從房價水平來看，量價齊降、市場低迷的現狀是促使鄭州本輪下調房貸利率的重要原因。

繼續鄭州之后，福州、廈門也都在 1 月 29 日下調至 3.8%，隨后多個城市跟進。其中，據財聯社報道，珠海目前已有銀行首套房房貸利率最低可按 3.7% 操作，且無其他特殊要求。目前，這一利率水平為全國最低。

這波調整的政策依據是，1 月 5 日，央行、銀保監會發布的《關于建立新發放首套住房個人住房貸款利率政策動態調整長效機制的通知》（簡稱《通知》）。

《通知》決定建立首套住房貸款利率政策動態調整機制，新建商品住宅銷售價格環比和同比連續 3 個月均下降的城市，可階段性維持、下調或取消當地首套住房貸款利率政策下限。

據諸葛找房數據研究中心，參照這一政策，根據國家統計局數據，當前符合下調要求的城市共有 35 個，其中已經有約 20 城下調或者取消首套房貸利率下限。王小嬙預計，一季度將會有更多城市首套房貸利率跌至 4% 以下水平。

" 當前來看，市場成交端尚未明顯回暖，根據春節假期成交數據顯示，多城成交數據不甚理想，此時降低房貸利率對于銷售端來說是利好。" 不過，王小嬙擔心，各城市的政策效應將會分化，基本面較弱、庫存高企、去化緩慢的三四線城市僅僅通過本輪下調房貸利率就獲得翻盤仍然難度較大。

另據上海易居房地產研究院 1 月 31 日發布的《2022 年中國百城房價報告》，二線城市中，太原、沈陽、石家莊、哈爾濱、昆明、烏魯木齊、南寧、武漢、海口和貴陽的房價總體疲軟，報告稱這些城市是 2023 年一季度最應該主動下調房貸利率。

該報告還稱，三四線城市中，香河、柳州、大廠、三亞、日照、承德、溫州、中山、張家口和贛州的房價總體疲軟，也建議積極對房貸利率進行下調。該報告預計，七成城市會在一季度下調利率。

首套房貸利率的動態調整機制更加靈活

事實上，各地的首套房貸款動態調整機制從 2022 年 9 月底開始。

2022 年 9 月 29 日，央行、銀保監會發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》，決定階段性調整差別化住房信貸政策。當時針對于 2022 年 6-8 月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降的城市，當地政府可自主決定在 2022 年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

今年 1 月 5 日，國家延續了階段性調整差別化住房信貸政策，因此，多個城市相繼進行動態調整。

盡管多個城市在近期下調了首套房貸利率，但也有城市動態上調的。

去年 10 月上旬，時代財經曾經采訪一位廣東清遠的房產中介，當時首套利率降到了近年最低的 3.7%。1 月 31 日，在清遠從事房產中介的王小姐告訴時代財經，利率是不斷調整的，目前清遠首套房貸利率是 4.1%，而最低 3.7% 的利率持續到去年年底。

這意味著，2022 年 10 月 1 日至 12 月 31 日，清遠階段性調整首套房貸利率下限，由當時的 "LPR-20BP"，調整為最低 "LPR-60BP"，而目前則調整回 "LPR-20BP"。自 2022 年 8 月以來，LPR 連續 5 個月報價保持一致，1 年期 LPR 為 3.65%，5 年期以上 LPR 為 4.3%。

湛江的房產中介馮小姐還告訴時代財經，利率最近調整比較多，相對靈活。她剛剛面簽了一單，首套房貸利率為 3.9%。較早前，由元旦開始的 4.1% 大概持續了 20 天，年后降到 3.9%。

可見，首套房貸利率的動態調整機制十分靈活。

值得一提的是，近三年房貸利率下調成為刺激樓市的重要手段。前述《2022 年中國百城房價報告》基于疫情三年房貸的主流利率，對降低房貸利率的政策效應做簡單測算。其中 2020 年初全國重點城市主流的房貸利率為 5.3%，經過三年的金融政策調整，2023 年 1 月份關于 "3.8% 利率為主流利率 " 的共識逐漸增強。

報告對 "100 萬貸款本金、30 年貸款時間、等額本息 " 的案例進行測算，其中 2020 年初的月供額為 5553 元，而在目前 3.8% 的貸款利率下則為 4660 元。如此計算，百萬房貸的每月月供額減少了 893 元，減少了 16%。