文/檀扒爺

(資料圖)

1月17日，深圳住建局突然大手筆，一次性發了四份文件，分別是《深圳市共有產權住房管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市保障性租賃住房管理辦法（征求意見稿）》、《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》還有《深圳市保障性住房規劃建設管理辦法（征求意見稿）》。

這些征求意見稿全都是關于深圳的保障性住房體系的，內容很多，對之前的政策做出了不少巨大的改動，其中有三點我覺得不得不說一下：

1、公租房方面，擬劃定申請家庭和單身居民的收入財產限額； 2、公租房的租金定價，有說法了； 3、視覺沖擊最極強的一條——不再安排建設安居型商品房。

乖乖，深圳的安居房，突然成絕唱了。

也就是說之前公租房 真就誰都能申請？

這個劃定收入財產限額，是《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》中第五條先提到的，全文一共出現了7次，不過暫時還沒有具體的標準來劃分是否夠格申請。

這個辦法的提出看起來非常有力度，但仔細琢磨下，會發現這意味著在此之前的公租房申請中，是存在明顯漏洞的。

圖片來源：浙江省政府官網

公租房的定義，按浙江省政府官網上的說法，是給中低收入的住房困難人群，還有新就業無房的職工，以及有穩定就業的外來務工人員的租賃住房，雖然后兩者未必是中低收入人群，但是從排序來看，中低收入人群肯定是首要的服務對象。

而深圳之前的申請人要求卻非常寬松，只要成年 本地戶口 3年社保就行，如果學歷或職稱較高那1年社保就可以參加輪候，而根據奧一新聞去年12月12日的報道，根據十四五規劃，深圳在十四五期間打算建6萬套公租房。

聽起來很多，可你知道輪候公租房的名單有多長嗎？去年12月10日時，已經超過了42萬人！7倍不止！

供需極不平衡，又沒有收入上的限制，這就很容易讓人鉆空子，比如可能明明是高收入人群，卻為了可以省下更多的錢而去擠占這個首要是為了中低收入人群服務的公共資源。不過占便宜嘛，人之常情，操作起來也不算很復雜，比如把自己名下的房產放到父母名下什么的。

3萬一個月的個人，去和3千一個月的家庭搶名額，這會顯得公租房的存在本身變得非常搞笑和尷尬。

這種問題從一開始公布申請標準時其實就有人提過，也很難想象這么明顯的漏洞為啥一開始會出現。

因此這次的政策，至少可以讓公租房的申請朝著“資源向有需求的群體流動”這個方向發展。而且其實再想一下，深圳此舉可能還有一層意思：

把明顯沒有低租金住房需求的高收入人群給剔除出去，讓他們正常租房正常買房去，不然，其實也是一種浪費。對吧？

最低只有參考租金的3% 這個定價有點厲害

租金定價是《深圳市公共租賃住房管理辦法（征求意見稿）》第二十條提到的，具體如圖：

圖片來源：深圳住建局官網

可以很明確看到，公租房其實就是廉價租賃住房，同期同地段租金僅為市場參考價的30%左右，如果是特困人員還有低保家庭等，租金可以只到同期同地段市場參考價的3%左右。

這里提到的市場參考價格不知道具體是啥，不過深圳是有租金參考價的。

圖片來源：深圳市房屋租賃參考價格查詢平臺

拿鹽田街道這個55每平月租來說，假如一家人租個80平的房子，那月租就是4400，如果有公租房的話，那價格就是這個的30%左右，1320一個月，那如果是特困戶等群體，租金就會降低到132一個月？

我不是很清楚是不是該這么算，不過看比例大概是這樣，這就非常低了，并且一下體現出上邊說的要劃定收入財產限額，這樣的租金水平，如果是高收入人群來搶名額，那就是純粹的浪費社會資源。

不管怎么說，這個租金定價，很厲害。

不再建安居房 壓力到了共有產權房這一邊

最后，《深圳市共有產權住房管理辦法（征求意見稿）》第五十五條新舊項目政策銜接里提到，不再安排建設安居型商品房（已經簽了土地使用權的那還按舊政策來）。

對我們這些吃瓜群眾來說，這條的視覺沖擊很強，因為之前一直推的安居房居然突然成了絕唱，但也僅此而已。然而對于正在排隊等安居房的人來說，卻是徹頭徹尾的重磅炸彈......

和上邊的公租房一樣，深圳安居房的供需也非常吃緊，據統計目前庫里輪候的人有18萬之巨，而且從百度上深圳安居房貼吧里的內容來看，時間非常漫長，有人發帖問自己13萬多的排號，要排多久，有人回答一年一萬自己算，有人說2020年時前進了1.4萬名，前邊還有11萬人，還有人說只要首付夠了，看到有房子出來就立馬去報名后補，等等。

我記得上學時聽人說哪個科系有人的課題是觀測和研究一顆好幾年才路過一次的彗星，結果就在要出成果時，那顆彗星在撞擊中毀滅了，我感覺現在輪候的人心情和那個老兄應該是差不多的。

當然深圳并沒有那么損直接把路全堵死，文件里表示，原安居房在冊輪候人，是可以申請購買共有產權房的，而且按新政策合格納入共有產權房輪候冊的輪候人，要排在原安居房輪候人的后邊兒。

哦豁，這下壓力一下子就轉到了共有產權房這邊。

似乎也正因如此，共有產權房要求也變得更加嚴格，首先一點，就是明確共有產權住房實行封閉流轉制度，具體來說就是購房者在簽訂買賣合同之日起未滿5年的，不得轉讓所持產權份額，住房保障實施機構會出來以原價回購；滿5年的，要轉讓也是通過住房保障實施機構來找符合要求的，價格方面是雙方協商，不過要參照市場參考價。這種操作大大限制了共有產權房的價值炒作，持有周期比較長不說，最后買賣還得通過第三方和參考價來折騰。

其次一點，共有產權房給出了一個退出機制。

圖片來源：深圳住建局

如圖所示，這些行為都會導致輪候人直接退出輪候冊，其中比較有意思的是第四條，連續三年未提出認購申請的，有的人喜歡等，站著名額耗著，這下好了，最后要把自己耗到退出。

以上，深圳樓市也算是火力全開，剛開年半個月整這出，讓人想問：

還在排安居房的人，會放棄嗎？ 共有產權房條件變嚴格，還會有很多人排隊買嗎？ 橫豎都排不上的人，會選擇離開深圳嗎？

我覺得這些問題深圳自己也很想知道答案，不過不管怎么說，強化了保障性住房的準入條件，對于“有需求的群體獲得所需的資源”這一點，應該會比以往做的要好。

而且，把明明沒有需求卻要擠占名額的人群剔出去正常消費，也不是壞事。

（免責聲明：本文為葉檀財經根據公開資料做出的客觀分析，不構成投資建議，請勿以此作為投資依據。）