2023年鐘聲敲響，各行各業復工復產節奏加快，推動經濟回暖勢態明顯。作為國民經濟支柱產業，當前我國房地產行業正處于政策利好烘暖的氛圍當中，這也間接影響了各地樓市進入新一輪發展周期。

據悉，近期廣州個別銀行似乎嗅到改善置業需求復蘇氣息，開始推出按揭政策“組合拳”吸引客戶入場：

(資料圖片)

圖源網絡

截至發稿，鳳凰網房產向相關銀行確認到，目前并未執行上述細則。雖然消息已被證偽，但這依舊引發了購房者熱議：“救市”是肯定的，但廣州樓市打算怎么“救”？今年又會迎來哪些新變化？

對此，鳳凰網房產就此話題與多名資深業內人士互動交流，對2023年廣州樓市走向變化展開猜想。

猜想一：限購限售全面解禁？

繼臨廣城市佛山放開限購后，臨深城市東莞也迎來了“解限”的重磅利好。這讓市場期待著，2023年廣州、深圳等地是否會解除限購政策？

對于這一疑問，業內人士認為，作為一線城市的廣深，盡管去年成交大幅下跌，但其仍保持著相對高位的房價優勢。

此時若為了提高成交量而貿然全面解除限購政策，會引發怎樣的效果？即使吸引到一輪“房票”涌入市場，但這部分顯然不是剛改或改善型的消費者，而是重視房屋的金融屬性、強調投資增值效益的“投機者”，這顯然不利于穩樓市、穩樓價。

猜想二：增值稅5改2？

如果解限有點“不切實際”，那么廣州救市的第一槍最有可能打在哪？或許是參考東莞和杭州“二手交易增值稅免征年限5改2”的經驗。

自從2021年4月，廣州九區（花都、從化除外）二手房增值稅免征年限從2年變為5年，持續調控影響部分網紅二手小區房價下降，效果顯著。

此時如若縮短二手房增值稅免征年限，有利于減輕改善需求的置業經濟成本，刺激廣州二手房交易流通，“賣一換一”壓力降低，進而推動新房市場加快回暖。

猜想三：房貸利率下調？

作為“松綁”樓市的常規手段之一，2023年廣州房貸利率是否會進一步下調？

對此，業內人士認為，短期內政策利率仍保持穩定，且MLF利率不變，致使2022年12月LPR維持不變。但考慮到中央經濟會議提及的“著力改善預期，擴大有效需求，支持剛性和改善性住房需求”等表述，2023年1月的5年期LPR或有望繼續下調，從而推動地產銷售和投資回升。

猜想四：2023年廣州樓市怎么走？

整體來看，對于2023年樓市發展的預測，多名業內人士仍持以積極展望態度：政策面不會出現大的調整，但是樓市會跟著相關利好而逐漸復蘇。

鳳凰網房產灣區智庫專家、廣東省房協專家委顧問黎文江認為，廣州樓市這么多年來一手房成交量波動，有其自身周期性運行規律。2022年遇上運行周期谷底，客觀規律不能逆轉。但2023年開年之初，運行趨勢顯示廣州樓市在復蘇回升，順應客觀規律而為，則可成功。

鳳凰網房產灣區智庫專家、資深房地產專家、廣東省房協專家委員龍斌預計，2023年灣區樓市有望逐漸實現恢復性增長。政策支持、債務風險緩解、現金流改善及經濟大環境反彈將有助于市場交投回暖與預期信心轉好。

猜想五：哪些板塊最先回暖？

大膽預測下，今年廣州樓市哪些熱點板塊成交量會最先回暖？改善和剛需市場，誰會更勝一籌？

鳳凰網房產灣區智庫專家、貝殼研究院廣州分院院長李茂喆對今年置換類改善市場發展持以積極預期：“去年受種種因素影響，置換類客戶觀望情緒較重，遲遲沒有入市。隨2023年市場逐漸向好、明朗，2022年被抑制的這部分需求應該會有明顯爆發，從而帶動一些置換類需求占比較高的中心區或近郊板塊先回暖。”

鳳凰網房產灣區智庫專家、廣州克而瑞首席市場分析師肖文曉同樣認為，2023年廣州樓市依然會延續過去兩年的分化格局，以中心區和近郊核心板塊為代表的改善型物業將繼續充當穩大市的核心力量，特別是在過去一年集中供地成交的天河、海珠、荔灣等熱門區域的地塊，入市之后必定又會成為焦點，而黃埔、番禺也將繼續分庭抗禮，成為市中心外溢改善客戶的首選之地。

“在經歷了因為疫情闖關而蟄伏的去年四季度和今年開年之后，預計3、4月份廣州樓市有望出現一波需求集中釋放的小陽春行情。”肖文曉說道。

至于剛需層面，鳳凰網房產灣區智庫專家、廣州中原項目部總經理黃韜則認為，當前政策端出現了交叉點，利好重點雖然放在降低剛需置業門檻，鼓勵剛需購買力入市，但受到疫情影響，很多剛需購房者收入和預期都下降，很難在短時間內賺到充足的購房本金，導致剛需購買力無法快速釋放。“因此，若無觸動置業難點的實質性舉措，剛需屬性板塊難以快速回暖。”

猜想六：天河、海珠的強改善板塊會否繼續漲價？

克而瑞數據顯示，2022年廣州市一手住宅均價為37295元/㎡，同比上漲10.28%。從具體板塊來看，天河、海珠等區域憑借千萬級豪宅價格優勢和理想去化，有力拉升相關板塊均價。

那么2023年，如天河珠城、海珠琶洲等改善屬性較強等板塊，能否繼續發揮房價上漲優勢？

“2021年年末開始，貨幣政策偏向寬松，高端人群對保值增值的需求會更加強烈。而由于中心區高端項目成交占比提升帶來的結構性因素，導致相關板塊一手房均價上升。我們預計2023年還會延續這一趨勢，中心區高端物業大概率保持不錯的成交表現，如果項目去化理想，不排除有漲價的動力。”李茂喆說道。

在漲價強度方面，黃韜則進一步分析道，“預計2023年改善和豪宅市場仍有穩定成交，但在去年消耗部分購買力后，整體漲價幅度相較不大；且剛需作為未來購房主力，在經濟預期還未恢復的前提下，也很難帶動板塊價格上漲。”

肖文曉同樣認為，盡管近年來廣州房價“天花板”不斷被刷新，但隨著市中心宅地供應的增加，中心區“房已稀為貴”狀態已有緩和，預計2023年只有手握核心地段資源的好產品、真豪宅才有望繼續挑戰板塊房價“天花板”，而中高端改善型物業的價格則會回歸平穩。

猜想七：交通利好能否拉升番禺樓市抗跌性？

根據最新建設進度，南大干線有望在2023年底前實現全線通車。這讓番禺樓市發展充滿遐想：重磅交通利好能否拉升番禺樓盤價值，增強抗跌性？

“南大干線通車肯定利好番禺樓市，一方面增強了區域的交通便捷程度，更加緊密串聯廣州南站、萬博長隆、大學城、番禺汽車城等核心板塊，另一方面也有利于區域內客戶的流動。”

李茂喆認為，隨著區域交通的便利程度提高，區域價值突顯，樓市抗跌性有所增強。但這并不意味著以后就不會跌，房價漲跌核心仍取決于供求關系，板塊價值的提升只是能帶來更多的需求，未來房價的變化核心還是看以后供求關系的變化。

猜想八：南沙房價能否止跌回漲？

據悉，2022年有較強剛需屬性以及強投資概念的南沙板塊新房成交“遇冷”，房價出現下滑趨勢。克而瑞數據顯示，截至2022年末，南沙一手住宅可售貨量高達16918套，成為全市第二大庫存區，去化周期高達33.1個月，位居全市之首。

然而就在近期發布的2023年廣州市政府工作報告提出，“全面增強中心城區、南沙新區‘雙核’能級。”這一規劃利好，直接拉升南沙區域站位高度。

那么，如何看待今年南沙樓市發展？今年南沙板塊房價會否止跌回漲？展望成交表現如何？

“顯而易見，2022年南沙區市場的去化壓力空前，也經歷了比較深刻的量價調整。”肖文曉認為，隨著2023年樓市大環境轉好，南沙房價亦有望跟隨大市穩住，預計全年度成交量將會有所復蘇，但是區域市場若想在新年煥然一新，還需要在規劃利好之外，于需求解禁方面多下功夫。

李茂喆也指出，2022年南沙基本僅剩一些純剛需的自住客戶，外來區客戶和改善型客戶都因為市場的波動而存在明顯的觀望情緒。“當然我們注意到近期南沙規劃上的利好，這有利于提升客戶對南沙的信心，化解觀望情緒。我們預計2023年隨著整體市場的好轉，客戶對南沙信心也會逐漸恢復，價格會先逐漸企穩，成交量估計也會出現大幅反彈。”

結合相關目標客群而言，黃韜對南沙樓市回暖預期持以審慎態度，“南沙樓市需要看長線發展趨勢，需要考慮政策、人口結構、產業發展等因素，如果想要出現突破性進展，需要強有力政策落地，重新吸引投資者融入南沙市場。”