來源：深圳買房計劃

知道2022年深圳二手房市場慘，但沒想到這么慘。

深圳住建局公布的數據顯示，2022年深圳二手住宅共成交約2.17萬套。

(資料圖片)

即平均每月成交約1808套，平均每天只成交約59套。

跟2021年的二手成交量相比，跌了46.7%。

如果跟北上廣對比，深圳的成交量連北京（成交量約14.06萬套）的零頭都不到。

創16年來新低！深圳二手房成交連續兩年腰斬

21704，是2022年深圳二手住宅的成交套數。

這是什么概念呢？

2021年，這個數據是40699套；

2020年，是95273套。

從這3年的數據可以看到，深圳二手住宅的成交量已經連續兩年接近腰斬。

如果把時間線拉長，從2007年到2022年，去年的成交量創下16年來的新低。

“經常被人提及的最低迷的2008年，其二手房成交量也有42900套，比2022年高出約70%。”深圳貝殼研究院院長肖小平在她的微博里寫道。

細分市場里，深圳的二手豪宅成交也跌得沒有懸念。

克而瑞數據顯示，2022年全年，深圳二手房單價在10萬/㎡以上的成交套數為716套，同比2021年減少83%；單價在15萬/㎡以上的成交量為18套，同比2021年減少95%。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析認為，深圳二手房成交量之所以連續兩年出現腰斬式下行，有幾方面的原因：

1、2021年開啟二手房參考價，對二手房定向去杠桿，打破了二手房過去坐地起價、杠桿式拉升的投機炒作鏈條，再加上2020年7.15調控以后，入戶三年才能買房，對購買力進行了強力限制。購買力和杠桿雙重發力，調控二手房，導致之前靠杠桿支撐、暴力拉升起來的房價，無法獲得支撐開始降價出售，反過來惡化了市場預期，形成了掛牌量迅速攀升的局面。

2、深圳供給端改革開始見效，包括土地供應端“放量供地”，且推出了“限地價、限房價”的大招，價格限定、供應量大的新房開始分流需求，導致高位不勝寒，且在云端下不來的二手房開始去泡沫過程。保障房也開始分流需求，包括人才房、安居房、公租房、保租房等。但房價上漲預期不再，大家不再積極買房，而是去申請性價比高的保障房。

3、關于需求端調控、供給端放量的政策，在其他城市并不存在，或不明顯，而且，其他城市并不存在像深圳一樣的暴力拉伸、坐地起價，所以回落的幅度也沒有深圳那么大。

4、部分區域前期泡沫太重，包括寶安中心區、前海、后海、光明等區域，2021年及之前都存在投資客暴力炒作的現象，房價在半年之內漲50%。還包括學wei房的爆炒等。前期漲得快，后期回落的也就快。

成交量在跌，業主也不硬氣了。

去年，我們頻頻聽到有二手房以接近參考價或低于參考價的價格成交，這股浪潮也從東部蔓延到西部。

在深圳中原研究中心監測的83個片區里，掛盤價下滑的片區占比達84.3%。

曾經靠ming校學qu房傲視全深圳的百花片區，成為了最受傷的片區，掛盤價下滑21.8%。

除了百花片區外，坪山中心區、竹子林、筍崗、翻身也站上了去年深圳掛盤價下滑片區排行榜的TOP5。

▲圖源：深圳中原研究中心

限購限貸放松、參考價取消

成買房人最想調整的TOP3

深圳二手房成交量創下新低，參考價，或許是這當中最為直接的影響。

去年，市場等了一年，都沒能等到參考價的調整。

而參考價，則漸漸成為了買賣雙方衡量價格的基準線。

在深圳貝殼研究院發起的一份調查里，受訪者被問到“最希望深圳調整哪些政策”時，“限貸放松、限購放松、參考價取消”高居前三名，比例分別為22.97%、21.25%和15.43%。

“我預計最有可能放開的，是二套房貸，改善型群體現在確實被二套房貸卡得很死，導致這個購房群體流動不起來。”美聯中國部華南戰略董事總經理江少杰說。

在他看來，限購年限縮短，也有一定可能；而限售，會是所有調控里最后一個放開的措施。

“限售，應該是比較長期的存在，目前來看，它能讓市場有一個比較好的調節，避免出現短期炒賣。”

至于接下來市場會怎么走？

江少杰說，需要等經濟大環境好轉，買房人對市場慢慢恢復信心后，樓市才會有更好的恢復。

而李宇嘉則認為，2023年深圳樓市能否有起色取決于三方面：

1、前期泡沫是否褪去。目前來看，初少數片區明顯降價以外，深圳大部分區域的房價仍明顯高于2020年的房價水平；

2、疫情后對需求端的修復。疫情疊加金融、地產、互聯網等行業整治，再加上機關企事業單位降薪水，深圳中產購買力大不如從前。

3、深圳鐵板一塊的調控政策能否松動，比如入戶三年才能買房、二手房參考價、認房又認貸、限售5年、增值稅免征期“5年”等，但目前來看這些政策松動的可能性比較小。

“綜合來看，至少在2023年上半年，深圳二手房還將在低位徘徊，一直到絕大多數二手房按照參考價成交，房價降到可承受的水平上。”